来源：中道财税-行思玉

实务中常见部分房地产企业因资金紧张，无力向施工方支付工程款，故将自行开发的房产抵债给施工方，而施工方此时就犯难了，这部分房产是写到公司名下好？还是写到个人名下？还是先写到公司再写到个人？可以随意给第三人吗？如何给第三人？这中间税费谁来承担？税负率听说很高？一大堆问题接踵而来，导致施工方无从下手。为此书写关于以房抵债问题，供大家借鉴（本次只就非普通住宅进行讨论）

一、房产写到谁名下

主要根据房产后期的用途定义：

1.如房产计划作为施工方企业的固定资产，则直接可写到施工方单位名下；

2.如施工方不计划将此房产作为固定资产，有两种方式：

1）抵债给供货商

2）销售给与企业无直接关系的第三人

二、“以房抵债”合同签订注意事项

地产企业将房产抵债给施工方或者施工方直接指定的第三人，建议签订合同时将以下信息列式清楚：

1、工程款金额

建设合同的签订时间、工程结算金额、已付款金额、剩余工程款、本次抵债金额

2、抵债房屋信息

需具体到项目所在地、土地证编号、建设规划许可证编号、预售证编号、房屋地址及楼号、建筑面积、单价、抵债金额、套数；

3、双方的权利义务

4、交房时间

5、以房抵债的后续事项安排

除以上信息外，可结合抵债双方情况，列式其他信息，防止后期有不必要的争议；

三、抵债及后期转让涉及税费

（一）房地产直接抵债时涉及税费

1、增值税

预缴时：此时需视同销售缴纳增值税，应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%；适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算，在取得预收款的次月纳税申报期预缴税款。

交房时：适用于一般计税方法的，销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)应交税额=销售额*9%-当期允许抵扣的进项税额-未抵减完的预缴税款；适用于简易计税方法的，销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）应交税额=销售额*5%-未抵减完的预缴税款。

2、附加税：按照增值税额的12%计算缴纳；

3、土地增值税

预缴时：应预缴税款=(预收款-应预缴增值税税款)*土地增值税预征率，此时税率参照各地区规定的业态税率；

清算时：应纳税额=（增值额）×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

4、企业所得税

此部分房产转让收入计入当期、当年所得税开发收入中，按照当年的所得税计算办法正常计算即可；

（二）后期转让涉及税费及计算办法

1、增值税:属购入的:(全部价款一不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)x5%

2、城市维护建设税:增值税x7%

3、教育费附加:增值税X3%

4、地方教育费附加:增值税X2%

5、印花税:全部价款X0.5%

6、水利建设基金:(全部价款一不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)x0.5%土地增值税:

7、计算增值额的扣除项目包括:

(1) 取得土地使用权支付的金额:

(2) 新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格:

(3) 与转让房地产有关的税金，包括:城市维护建设税、印花税、教育费附加等。

计算增值额=转让房地产收入一扣除项目合计计算增值率=增值额÷扣除项目合计

土地增值税应纳税额=增值额X适用税率一扣除项目合计X速算扣除系数

8、个人所得税：应纳税额=(转让房地产收入一房屋原值一转让房屋过程中缴纳的税金及有关合理，此部分为个人转让房产需要缴纳；

9、买方：契棁、成交价格(不含增值税)x3%；

10、买方:印花税、全部价款x0.05%；

PS:推荐一款小编自用的财务软件：【中道查财税】

已成为更多财务人的信赖之选！电脑、小程序多端同步，随时随地一键查询，其中包括政策法规、财税答疑、专家解读、法院判例等......更多功能等你来解锁！

赶紧长按识别下方小程序【免费用】起来！

电脑端网址：