市场又一利空!

樱桃的大房子 2024-09-28 09:53:55

熬过了烂尾楼,熬过了房企爆雷,房地产的风险出清依旧没有结束。

法拍房的数量再创新高,这将会是2024年二手房市场最大的雷!1月22日,中指研究院发布2023年全国法拍市场监测报告:

2023年全国法拍房总量一共高达79.6万套,较上一年增加36.7%,数据再创新高。别看市场那么热闹,真正成交的并不多。2023年成交14.9万套,较2022年全年仅增加2.02万套,大量的新上架的法拍房都流拍了。流拍次数越多,带来的结果就是法拍房价格不断下跌,2023年法拍成交总额是3004.1亿元,基本和2022年持平。我估算了一下,2022年平均一套法拍房的总价是233万,到了2023年变成201万。就连法拍房也整体打了88折。这主要还是因为房源太多了,2023年的全国各大城市的流拍率大涨,就拿深圳举例,20年流拍率仅为40%,23年是65%。

房子流拍次数越多,价格就会跌得越多。另一方面全国市场也在下跌,法拍房是根据市场价去定价打折的,市场价下跌,法拍房价格也会跟着跌。长期下去就会成为一个负面循环,因为法拍房价格就是未来二手房价格的一个参考指标。网上有人调侃:今日法拍价,明日市场价。据58安居客研究院统计数据显示:2023年全国百城二手房月均挂牌量为482万套,而法拍房其实主要也是集中在这100城内。接近80万套的法拍房对于二手房市场而言,绝对是隐藏中的一个大雷。从中指研究院披露的数据来看,目前法拍房数量最多的省份是:广东和四川。具体来看城市,法拍房数量排名前五的分别是:重庆、成都、郑州、南宁、长沙。

成都和重庆本来人口就多,尤其是重庆简直是一个省的配置,所以数量多也是正常的。倒是郑州长沙南宁,人口都是1000万左右的城市,法拍房数量竟然全国前五,尤其是郑州,折价率成交率都很低,房地产市场无疑是遭遇了重大创伤。我扫了一眼,除了杭州之外,几乎所有的城市法拍房的成交率都在50%以内,折价率大约在7成居多。现在法拍成交的难度已经不亚于卖房了。那房子第一次卖不出去怎么办?第一次流拍后降价10-20%,第二次流拍后继续降价,所以法拍房也是一个城市房价的重要参考因素。下面这一套深圳福田园岭新村82平的户型,10月份法拍成交价是602万,指导价是827万。

不过我刚刚看到贝壳最新挂牌价是560万,目前依旧在等着有缘人。现在很多二手房的挂牌价格都是乱套的,有的业主不愿降价,有的急卖的降地比法拍的价格还低。所以二手买家在买房的时候都是拿着大刀在砍的,多离谱的价格都能喊得出来。聪明的买家一般都会以法拍的价格为标准去砍,法拍价格越低,将会极大利空当地的二手房市场。

法拍房是法院强制拍卖的房子,主要来源其实是债务纠纷。一般都是公司资金链断裂导致的,违法犯罪没收的,民间借贷违约这几样比较常见。但是这两年还多了两样,一是房企资金链断裂后,把名下资产摆到法拍的货架上。这两年你一定听过整栋拍卖并且流拍的法拍房,比如深圳宝能城拍卖,起拍价26亿,去年9月12日开拍,9月13日拍卖结束,别看围观的人多(1.8万人),但还是流拍了。而且这个宝能城整栋拍卖已经拍了很多次了,3月上架了之前流拍的60套房源,最终25套房成交24套,成交总价超3亿元。除了宝能城,类似的例子还有深圳的天安云谷、北京的丽都悦府、世纪星城等等,都是因为房企资金链断裂,只能卖资产抵债。北京丽都华府房企名下大量的资产,都是新房为主,只要位置不太差,这些房子还是相对好成交的。另一个则是断供潮。这一两年我们看到太多断供的案例了。有的就是单纯因为失业找不到工作,无力偿还高昂房贷,叠加房价暴跌,导致的断供。

这种现象出现在北方比较多,尤其是燕郊,某音上随便一搜,一大堆人都在吐苦水。我观察了一下,大部分都是在2017、2018年最高峰的时候在燕郊买的房,总价三四百万,月供一万多。在疫情后遭遇失业或者降薪,无力承担高昂的房贷,本想把房子卖出去却又发现房子总价跌了一半。最后直接摆烂断供,然后房子进入到法拍。虽然我们无法得知具体的断供数量有多少,(网上不少数据都是夸大的)但的确这两年来社交媒体上,关于断供的声音变多了。另外玩经营贷,加杠杆去投资,导致资金链断裂,最后导致法拍的,这种情况,我觉得今年在一线还会迎来一次暴增。2020年初我国金融机构经营贷余额总计11.54万亿,到了23年11月,这个数字翻了一番,涨到21.94万亿。大家要知道全国地方的显性债务也才40万亿左右。那这22万亿的经营贷里面有多少是违规资金呢?我们不得而知,但肯定真不少。2020-2022年一二线城市都快把经营贷玩出花了。一套500万的深圳房子,评估价可以去到600万,立马套出420万出来,年利率为3-3.7%,而且可以先息后本。低门槛,低利率导致大量的资金从银行贷出,再留到房地产里面去。如今债务期限将近,背后隐藏的风险也因此暴露了出来。一线房价普遍大跌10-30%,如果房子评估价下调,那么投资客只能真金白银掏钱去换银行,还不上的话那就法拍市场见。

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