广州为代表一线全面取消限购，是一线中第一个裸奔的城市。

深圳仅保留核心区限购，上海松绑郊区限购，北京估计正研究ing……

同时央行发文，在10月31号前，全国的存量房贷利率全面下调。

哇，消息全集中在一个晚上了，昨夜注定是不眠夜，今天房地产板块已经嗨翻天了。

接下来我们一条条去分析这些重磅的利好。

先是存量房贷利率集体下调，我把大家最关心，以及比较难懂的点挑出来。

1、固定利率可以和银行协商，更改为浮动利率，同时按照最新的房贷利率去置换房贷。

2、在2024年10月31日前，全国统一对首套、二套以及以上存量房贷利率批量调整调降为不低于LPR减30个基点。

目前最新的LPR是3.85%，也就是无论你是首套二套以及上的存量房贷，利率都能下调至3.55%，北京上海深圳因为有加点要求，情况会特殊些，大家可以参考这个表格。

以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。

3、取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。

以前我们的房贷利率一年只有一次机会更新，现在你可以和银行协商，重新更改定价的日期，和周期，原则上是你想每个月跟着lpr变也可以。

4、业主可随时按照最新利率置换房贷。

如果后续新房贷款利率继续下调，比如目前成都最低的是2.75%，你觉得你的3.5%还是高了，你也可以要求银行按照最新的贷款利率，重新给你发放贷款，去置换旧的贷款。

但这里涉及一个问题，新的贷款是否按照现在15%的首付办理吗？然后房子要是降价了怎么评估？

这些都要等后续的细则出台，我们才能知道。

5、大部分人都可以在手机操作下调存量房贷利率，不用特意去银行网点。

6、后面贷款买房不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。

以后没有首套二套之分了，也变相减轻了二套改善的税费成本。

6、敦促银行赶紧出台方案，并且在2024年10月31日前，全国都要完成下调存量房贷利率的任务。

目前工行、建行、农行和中行四家国有大行正式发布公告，将于10月12日起发布具体操作细则，到时我们第一时间和大家解读。

关于存量房贷下调，9月24号才提，仅用5天时间就颁布了初步的方案，可见这一次救市真的是有备而来。

而且之前市场还担心下调后，又会再次出现去年的情况，即新房房贷利率和存量之前的利差再次拉开。

这一次央行还表示大家可以灵活和银行沟通，重新定价周期和加点幅度。

也算是做到了与时俱进，紧随市场利率变化和变化。

可以说今天算是一个相对完美的方案了，接下来就看银行如何执行。

1、广州全面取消限购！

广州本来就是房产价值最低的一线城市，这一次全面取消限购，对于外地人的吸引力不能说没有，但肯定没有其他三个一线那么强烈。

全面放开限购对市场是有利好，但后续随着上海和深圳的进一步放松限购，广州全面放开的优势便不再，外地资金就会转头去深圳和上海。

2、深圳仅保留核心区限购：南山、福田、罗湖、宝安（新安和西乡街道），但限购门槛降低为1年个税或社保凭证。

而盐田区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区全都放开，外地人都能买。

深圳这一次的松绑限购政策我认为是一线中最有吸引力的，算下来基本上的三分之二都放开限购了。

相比起广州，目前深圳的房价下跌狠太多了，大部分的房子全部回调30%，跌到了2016年。

以前得要四五百万才能买的光明，如今总价三百多拿下，龙华四百多三房，宝安沙井两百多拿下，价格一个比一个离谱。

这一波放开，肯定会把全国的资金都吸引进来。

昨天晚上已经开始有投资客在联系我们了，足以见得深圳的吸引力，目前开发商深夜加班，据说明天就会收回折扣。

另外还有取消限售，首套首付15%，二套20%，二手房增值税五改二等等。

这些大大降低了改善换房群体的换房成本，深圳已经积累了大量的刚需和改善需求，这一波应该都会尽快上车了。

否则等外地资金杀进来，房价被抬高，又会再次绝望。

上海的政策算是最温和的，限购上仅松绑了郊区，外环依旧要一年的社保，很多人大喊失望。

但上海楼市的情况与广深不同，今年二手房成交不算太弱，最新豪宅市场，翠湖六期的火爆刷屏全国，总体还可以。

上海目前的重点依旧是通过一些政策先把本地的需求再次盘活。

比如上海外地家庭允许购买二套，首套首付15%，二套25%；增值税5改2；临港可以额外买一套， 临港二套首付20%；取消普通住宅和非普住宅。

后续市场再次转冷后，才会出真正的大招。

上海的政策底应该是2016年325新政之前，当时非上海户籍在上海买房，只需要两年社保。