传统营销旺季到来，“金三”成色尚可，广州楼市温和复苏，供需暖意较浓。
多家机构数据显示，延续2月楼市回暖迹象，3月广州楼市“小阳春”如约而至，房企推盘积极性较高，加快取证推盘入市，整体供应激增。
与此同时，上半月优质新盘供货提速，推动楼市热销，但由于货量消耗较快，一定程度影响下半月成交回落。整体来看，新房市场成交仍处于近一年来相对高位。
二手房市场方面，广州整体成交量环比上升，交投热度较高，但中心区与郊区市场表现分化，中心区优质豪宅价格走高，而郊区走货需要小幅让价“拉客”。
房企加快取证推新
平均单周推货超1270套
或许是受到年初楼市暖意激发，不少房企趁着3月“小阳春”节点积极推新，加快取证推动新盘入市速度。
合富研究报告显示，3月广州全市新货共5163套，平均单周推货超1270套，处近7个月内高位，新货总量环比及同比翻倍，但较2021年同期仍有17%差距。
阳光家缘数据显示，新增供应共计97万㎡，环比提升151%，同比升约177%，高于去年同期水平。
图源：合富研究院
具体来看，3月广州中心区及郊区新货供应占比各半。其中，中心区推新超8成货量集中在荔湾区，新货环比进一步提升。
近郊区推新节奏较稳，黄埔区“红盘”（万科黄埔新城等）推出近500套货量，番禺区新世界耀胜尊府推新组团3个楼栋，带动整体新货环比进一步上涨。
远郊区新盘供应最为积极，“手握”全市超5成新货。其中，“供应大户”增城推新量超千套，占全市比重超3成，集中新塘及中新等板块，环比上月大幅提升；而南沙区也有如越秀·滨海花城等多个项目积极铺新，营造入市气氛；其余区域以个盘推新“补货”为主。
克而瑞数据显示，广州迎来阶段性放量行情，3月单月突破100万平方米，累计同比上涨26%，涨幅在“北上广深”等四大“一线城市”中居于首位。
“3月新增供应同环比增加，绝对量处于近几年同期高位，对成交有一定的支撑作用，但绝大多数项目在下半月供应，错过了上半月相对更好的市场。”贝壳研究院广州分院院长李茂喆分析，随市场热度减退，成交均价环比上涨的项目占比有所回落，建议房企加紧推货、开展营销活动抢夺客户、加快项目去化为主。
因持销项目消耗较快
新房成交热度集中新盘
新房市场成交面积方面，阳光家缘数据显示，3月广州全市网签面积104万㎡，环比上月升44%，同比升7成，处近“8个月”高位，仅次于去年6月“年中冲刺”成交规模。
成交数量方面，广州全市新货去化动能总体持稳，复苏态势持续。合富研究报告显示，3月全市新货去化率约30%，（较上月33%）基本维持平稳，代表楼盘周均成交超1150套。
基于全市80代表楼盘监测成交走势，广州3月周均成交约1170套，环比上月稳中有升，与去年同期（2022年3月）升26%。
其中上半月，进入小阳春传统营销节点，房企推货节奏快速调整，尤其货量充足的东部片区黄埔、增城房企出货意欲较高，带动全市成交热度提升，代表楼盘周度成交超1400套。
下半月后两周表现有所回落，但成交规模保持在“良好水平”（明显优于去年下半年）。由于受制于城区部分热销户型可售数量不足、及远郊部分区域项目让利幅度收窄，全市成交环比下降。
从主力成交类型来看，3月新货成交热度集中在中心区流量大盘（如保利和悦滨江）、中心区总价千万以上项目（如琶洲南TOD）以及优质配套项目（如新世界耀胜尊府、万科黄埔新城）等3大类型。
“由于持销项目靓货、笋货较快消耗，本月市场成交更聚集于推新项目。”合富研究报告总结，随着持销项目较快消耗，3月下旬新房市场成交有所下滑，人气更集中推新的项目。
图源：合富研究院
数据显示，中心持销项目的成交环比降幅基本在2-3成，其中天河、海珠保持稳价消化余货为主，800万以下货量逐渐稀缺，来访成交有所回落；郊区域环比降幅普遍集中3成左右，多区项目让利幅度收窄，也对整体成交带来一定影响。
新房价格方面，中心城区内，基于楼盘区位优势及市场认同感较高等优势，购房需求承接有力，部分区域项目价格提升2-5%。（如海珠越秀天悦江湾、中海江泰里及黄埔部分“热盘”出现小幅涨价）。
而远郊区如增城、南沙、花都个别项目价格出现下探，让利幅度较大（单价对比上月降约5-15%）。
图源：合富研究院
天河小户型需求紧俏
番禺“红盘”助力市场保温
分区域来看，3月广州全市各区成交动能有所分化，中心区及黄埔区需求旺盛，成交动能保持充足。
其中海珠、荔湾、黄埔推新去化普遍超5成；而远郊项目走货普遍仍需靠“总价控制”，新货去化基本在2成左右。
图源：合富研究院
合富研究院报告显示，天河区3月网签量2.21万㎡，网签量为近半年新高，但实际市场看，片区内总价800万以下单位供货锐减，持续制约成交速度；千万豪宅周均基本维持1-3套之间，去货保持良好。
其中，城投珠江天河壹品73方小户型售罄，总价800万以下的货量不足。受此影响，主力项目成交有所放缓，各盘周均成交15-25套，较2月回落约2-3成。
海珠区3月网签量3.77万㎡ ，与近1年月均水平相当。该区整体来访成交热度保持向好；成交热点集中“800万以下供货较足”项目，包括中旅天宸府、中海江泰里和中海观澔府等，上述项目3月周均成交8-12套，较2月上升3成以上。
荔湾区3月网签达7.1万㎡，在2月一波成交行情带动下成交继续提升，走出近15个月的低迷行情，大致回到21年四季度的水平，如“学府红盘”新世界凯粤湾，启动亲融3.0升级计划首发重磅企划，三四房全系精品户型满足多种置业需求。
但也有部分成交主力项目3月实际周度成交出现下降，例如部分组团逐步清盘的万汇天地·曦府，以及部分项目回收优惠折扣的中海保利朗阅。
番禺区3月成交面积约11.4万㎡。据凤凰网房产了解，近期番禺楼市流量“红盘”为新世界耀胜尊府项目，从“未开先火”到“首开劲销”，一开盘便强力提振市场，首推售罄后更是连夜全新加推，积极满足板块内改善需求。
增城区3月推新方面，个别项目积极让利，带动本月网签表现有所提升，网签成交27万㎡，环比提升57%。从实际市场看，3月房企推新积极性显著增加，区域12盘推货超1700套，其中持销个别项目出现让利，让利幅度较大，市场成交热度尚稳。
花都区在项目积极营销及购买需求释放的带动下，区域成交热度得以延续，虽月内下旬成交动能有减弱，但整体成交仍处良好水平，3月全区网签成交12.7万㎡，为近年高位水平。
其中，不少品牌房企持续让利（如保利、雅居乐等），持续保持以“高性价比”价格成交，而个别存量地项目本月亦出现较大幅度的让利，市场成交反馈理想。
二手市场分化加剧
凯旋新世界同比涨价17%
二手市场方面，合富研究报告指出，3月广州二手整体交投热度延续2月下旬以来的良好态势。全月成交约2000套，环比上升2成左右；大致持平2022年同期水平。
不过，市场分化进一步加剧。中心区整体带客量、成交量维持2月下旬的水平，天河、海珠、白云成交超200套，其中珠江新城供求两旺，越秀受学位房旺季带动成交环比上升5成。
尽管中心区业主叫价大多持稳，让价空间不大，还是有优质豪宅价格进一步上升，例如珠江新城板块的凯旋新世界环比上涨7%、同比上涨17%至15万元/平，保利心语花园环比上涨3%至11.6万元/平。
汇景新城板块的中央庭园环比上涨5%、同比上涨11%至12.2万元/平、海珠琶洲板块的保利天悦环比上涨7%、同比上涨15%至14万元/平等等。基于“买涨不买跌”心态，购房者入市意愿增加。
图源：合富研究院
郊区的“笋价”二手盘源增多，业主议价空间增大，约4成业主愿意小幅让价3-5%；吸引买家快速入市，交投上升。
其中，“性价比优越” 番禺成交量近300套，环比升2成；花都上月成交基数较低，本月低位反弹；但南沙市场仍低位。
“业主放盘量、客户带看量环比继续增长，说明业客双方参与市场的积极性依旧较高。前期积压的需求逐渐释放，绝对量水平较高，且带看转成交比值依旧处于低位水平，说明客户成交效率依旧较好。”李茂喆分析道。
他认为，货币政策持续宽松，2023年1季度千万级单位成交占比继续提升，此外中高端单位成交占比也有所增加，说明改善型需求入市有所加快，建议关注中高端改善性需求。
展望后续改善需求持续释放
但需实质优惠刺激购房消费
展望广州等热点城市楼市后续发展，克而瑞认为，改善需求持续释放，预期高位运行，整体维稳。但是预期本轮需求释放之后，多数城市也将恢复筑底态势。
若后续涨价或取消优惠，无政策利好叠加刺激，市场会有压力。二线城市主力热销项目后续受限供应缩量或错配，回暖持续性受制于供给约束。
