2000年如果在北京三环附近花40万元购买一套120平方米的房子，现如今一套房子的起步价就是12000万。20年从40万涨到12000多万，这么高的回报率足以看出房子的赚钱效应有多么强。更重要的是，在过去20年这种情况不仅仅是发生在北京，全国绝大部分城市和地区的房价都是类似的走势，基本上都一路上涨了20多年。因此，在过去20多年里，除了刚需买房之外，还有大量投资客进入楼市买房，大量投资资金进入楼市之后推动房价持续走高。特别是到了2016年更是出现全民炒房盛况，炒房客一路从一二线城市城市炒到三四线城市，当时很多三四线城市的房价都突破了万元大关。
但是梦终究会醒，潮水也终究会退去，当房价开始下跌时，很多高位投资房产的人就吃到了苦果。其实，早在2017年河北廊坊地区的楼市就由盛转衰，其中涿州地区的房价走势笔者最熟悉，从2017年到现在涿州房价已经从高点下跌了17000元/平方米，但是现在依旧没有人接盘。要知道，涿州也属于环京地区，在2016年前后房价涨幅非常快，一天一个价，一房难求。当时涿州地区宣传的就是距离北京近，北京上班涿州安家，但是现在当时宣传的很多利好工程都已经完工，但是涿州房价反而一直萎靡不振、跌跌不休。
在股市有一种说法是利好出尽就是利空，这个说法也适用于房地产行业。一个地区利好配套在没有建成落地之前能够给人们无限想象，开发商也可以大肆宣传，尽可能往好方向宣传。但是随着这些利好工程建成落地之后，人们就会发现也就那样，开发商也没有就宣传的对象。但是从炒房角度来看，这些都不是问题，因为过了几年房价已经上涨，并且很难跌下来，前期买房的人在收到房之后就算不满意，他们也能高价将房子卖出去。也正是这个原因，过去在楼市一直流传着一句话：只要买的是房子就能挣钱，也就是说，这里的房子可以是品质差的房子，也可以郊区的房子，甚至可以是小产权房。
环京地区：涿州楼市的疯狂
在环京地区涿州的地理位置并不是最好的，无法和燕郊地区相提并论，但是当时燕郊地区的房价远高于涿州地区的房价，因此很多炒房客都涌入了房价更低的涿州。北京地区的房价一直居高不下，不仅是房价高得吓人，同时限购政策也非常严格，对于大部分北漂族来说他们根本就买不起北京的房子。而为了能够在北京安家，这些北漂族不得不选择在北京周边的城市，而北京周边的廊坊、保定等城市就成为了这些北漂族的首选之地。
作为保定代管的县级市，涿州距离北京不算远，所以当地政府也大力扶持房地产行业的发展，各种利好政策出台，从而吸引到了很多北漂族的青睐。但是炒房客也盯上了环京地区，涿州也涌入了大量炒房客，这导致涿州地区房价快速上涨，并且就算2016年涿州出台了楼市调控政策也无法阻止房价的下跌，很多投资客更是表示越限购越说明房子稀缺。在这种思想观念下，炒房客继续大量投资房产，最终在2017年上半年时，涿州房价最高涨到了25000元/平方米。从2014年六七千元到2017年2万多元，涿州房价走出了几倍的行情，但是这些都是炒房客炒作起来的，本身涿州和其他环京地区一样，根本没有这么多的人口和经济基础来支撑这么高的房价。
面对不断上涨的房价，廊坊、保定等环京区域再次收紧调控政策，不仅开始严查限购，同时也开始限售，买房5年内都是限售期，这直接锁死了炒房客的抛售的门路，很多投资客被“关门打狗”。而失去了炒房客的涿州楼市，也一下子失去了绝大部分的购房者，因为涿州本地的人口根本无法支撑这么庞大的房地产市场，并且本地也买不起价格这么高的房子，同时他们对住房的需求并不大。因此，在2017年下半年涿州地区房价开始出现下跌，前期跌幅还比较慢，但是随着悲观情绪蔓延，涿州房价和整个环京地区的房价都开始大幅走低。
很多在环京地区炒房的人都加了杠杆，也就是说随着房价的下跌，很多人被迫不得不提前抛售房产，有资格卖的还是前几年买房子的投资客，而对于2016年前后买房的人连卖房的资格都没有。在这种持续的抛售行情下，涿州房价一路走低，2.5万到2万，2万到1.5万，最后跌破万元大关。在涿州房价跌破万元大关时很多呼吁抄底，因为他们认为涿州房价已经腰斩，并且这个价格已经跌破开发商的成本线，所以不会再继续跌了。但是从2020年到2023年，涿州地区的房价依旧是一路阴跌，现在虽然开发商明面上的售价在9000元/平方米左右，但是涿州实际房价已经跌到了8000元/平方米，不少二手业主为了卖房更是给出更低的价格。从2.5万跌到8000元，涿州房价跌就这么多，房子依旧无接盘，二手车挂牌量是不断激增。
为什么涿州地区的房价能跌这么多呢？根本原因还是涿州房价前期被炒作得太高，挂上了北京的概念，炒房客将涿州房价和北京房价对标，盲目跟风炒作。但是随着热度降低，无人再愿意去接盘时，房价就失去了支撑，下跌是必然的事情。不可否认，涿州靠近北京，确实有不少北漂选择涿州买房，但是这并不能支撑涿州房价涨那么高。现如今涿州的房子基本上都在炒房客手中，随着“房住不炒”慢慢深入人心和楼市调控的持续，涿州地区的房价依旧会持续下跌回调，直到房价回归到合理水平。
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