年末到超市购物，有个非常突出的情况，超市分化极端严重：家乐福门前冷落。山姆车水马龙。家乐福是传统的大路货产品居多，网购可以替代。山姆则是会员制，精品一些，专供较多。我们说消费降级，不尽然。实际上在分化，未来要不就是拼多多，要不就是小精特。没有中间道路可走。对于楼市更是如此。

我们说楼市下行，这是整体上而言。伴随楼市下行的是楼市分化特别严重：城市之间的分化，一二线城市还能维持一定热度，但三四五基本是凉凉。城市内部也在分化，核心区域稀缺地块能维持热度，但郊区许多地方也是无人问津。对于上海楼市更是如此。可谓是冰火两重天。这边是火。资源稀缺的楼盘越来越火爆。倚黄浦江而居、俯瞰黄浦江是上海滩豪宅的必配。特别是杨浦、黄浦到徐汇江边，以及浦东前滩豪宅更是稀缺中的稀缺，每次新盘出来，都引发一番爆抢。2022年上海新盘中，积分超90分的几乎都是临江而居。

徐汇滨江百汇园，均价12.78万/㎡，94.96分前滩东方悦澜，均价11.9万/㎡，96.9分绿城·外滩兰庭，均价14.5万/㎡，首发97.12分徐汇滨江御江廷，均价13.1万/㎡ 92.75分也就是说你有钱有分，第一选择当然买上海黄浦江边这些顶流。春节后，前滩的海德壹号入围分破百，开盘后当天日光。还有一个细节值得注意。一是前3位选手，买走了3套223-293㎡的大户型，总价在3500-4500万之间。二是约180余组弃号，弃号率高达53%！最后14套小户型，更是达到了80%的弃号率。那边是冰。

但是除了这些顶流，大部分楼盘积分下滑，多数楼盘根本就不需要积分。许多楼盘甚至认购率不足50%这些楼盘何时能卖完都是大问题。比如在上海最火区域之一的大虹桥徐泾板块，虽然多个楼盘遭抢购。但在徐泾镇上的已改名为：灿耀星城的销售情况就不太好。离已清盘的中铁虹桥逸都也不过一两公里的中建颐璟臺，去年9月份就已开盘，到现在销售情况还很不理想。总套数198套，还有116套可售。也是冷到了极点。

未来这种分化现象只会进一步加剧。因为核心地带资源稀缺，加上更加市场化，所以仍呈现供不应求的状态。而边缘地区供大于求，加上政府调节，多渠道供给住房，要保证人人有房住，所以这些地方房价只会跌不会升。对位未来上海楼市走向，大家做好判断和选择。未来房地产分化将成为常态，并进一步凸显。