坊间传闻，上海二手房市场走势是有风向标的。分别是：上海康城、中远两湾城、世茂滨江花园。这几个盘前面十年间的涨幅都低于上海市场平均标准。只有在遇到大牛市，他们才会涨。遇到行情不好时候，他们又先跪。可以说是市场真实数据的照妖镜。上海康城：莘庄大哥带头涨，这里汤都喝不上。莘庄，应该是上海外环外涨幅最强劲的大哥，没有之一。特别是在今年，板块内的标杆天荟二手房成交单价已经突破14万。周边小区在大哥的带领下，都吃上了肉。上海康城，只混了口汤。毕竟在过去，莘庄房价坐着火箭飞，上海康城骑着单车追。如今好歹能混在一个锅里喝汤，也算是进步了。为什么上海康城的涨幅一直拖后腿？因为这个盘太大了。这应该是全上海最大的盘，没有之一。

整个小区的体量有288栋楼。大约住着13000户家庭。沿着小区对角线走下来，至少需要一个小时。别人早高峰出行开车都是堵在路上，这里出家门就开始堵，出小区就得半个多小时。到了下雨天，晚高峰排队进小区能堵一个半多小时。因为小区体量大，同一时间挂牌量就会很大，互相杀价严重，想卖掉，就必须要降价。其次就是，这里曾经群租成灾。虽然小区经历了多次整治，但仍然很难完全杜绝。到处都是违规改建房，很多房子内部破损严重，导致小区房源结构质量层次不齐。外加小区内的河道景观，沿河的房屋腐蚀严重，就意味着后期需要维护成本更高。

所以在已成交的房源信息中可以看到，同一时间段，成交单价相差20%-25%都是很常见的事情。这样体量的小区，对物业的管理，也十分艰巨。小区内部群租多，低素质人群比例也会多。在管理困难的同时，物业费都很难收上来。没有钱，管理就很难做到位，管理混乱，再一次推动了小区价格走低，恶性循环。

近十年，上海康城价格平稳的可怕。只有2波大的涨幅，一波是2017年前后，一波就是今年。规划中的12号线西延，在上海康城设有站点，也算是推动今年涨幅的一个重点。从老大难变成地铁盘，但实际只能利好距离近的一些房源。毕竟小区太大，出小区就要走大半个小时，地铁不地铁的，还重要吗？中远两湾城：我命由我不由天，逆天改命的典范。上海最大的小区前三名，一定有中远两湾城的姓名。这又是一个超大盘。

小区貌似就是温州的开发商，所以第一批业主也是温州炒房客。空置的房源被二房东拿下，隔成蜂窝状做群租房。最夸张的是，由于这个地方位置占据内环内，又挨着上海火车站，人流量巨大，一度夸张到被隔断成上下床位出租。

所以这里成为很多沪漂来上海的第一站。与上海康城很相似，流动人口太多之后，里面的管理就非常混乱，物业管理也很难跟上。即便在内环内，中远两湾城的房价一直很拉跨。但中远两湾城与上海康城最大的区别在于，中远两湾城的位置极佳，占据内环内，轨道交通3/4号直达，1公里范围内触及1/7/13号线。极好的先天优势，只要能够改变，就会发生逆转。业主一定也都懂得这个道理。所以在2021年，业委会经过多年不懈的努力，把物业换成了万科物业。

加上经过十几年的去化，投资客早已退场，大部分都是自住客。

就目前来说，除了二期密度过高之外，三四期居住感还是可以的。

先天内环内优势，就意味着政府会投入更多的资源在这里。物业的加持，会让过去内部的混乱环境得以改变。另外中远两湾城对口的九年制中远实验学校，初中口碑和实力都非常强劲。所以，之前跑输大盘不要紧，关键在于懂得逆天改命。或许，这个曾经内环内的价值洼地，一去不返了。世茂滨江花园：曾经辉煌当大哥，如今靠小弟翻身。这又是一个大体量的小区。区别在于，位居宇宙中心陆家嘴。这个小区，曾经被誉为亚洲第一高豪宅，也是引领风骚好几年的大哥。这个项目最大的败笔也在于，作为豪宅，业主圈层不纯粹。第一批的业主，大多是投资客。2020年7月份去看房的时候，内部也是群租乱象横生，楼道里堆满了鞋架和晾衣架。当时低区的房价还不到8万。什么概念，2020年年中，8万单价是浦东中外环的一个平均值。这本应是一个生来有就有，没有就不太会有的豪宅，稀缺地段，最后确成了中产上车盘。拉跨房价另一个因素是：曾经的一线江景，后来变成了二线。低区视线被滨江凯旋门遮挡。而当初为了所谓的江景房，很多户型结构和朝向都很奇葩。有很多120多平的两房，户型空间偏大，功能性不足。所以我们看到，这些弊端导致世茂滨江花园的房价涨幅很拉跨。且同一时段价差在30%以上。

真正让世茂滨江花园迎来大涨幅的，是前滩的崛起。在2020年7月，朋友因为没有摇中前滩12万的三湘，于是决定转战陆家嘴。这时候很多人才发现，宇宙中心的世茂，居然只卖出了普通改善房的价格。前滩崛起，让这里反而成为洼地。2020年8万买到的人，现在真的是要偷着乐，毕竟在宇宙的中心，还要啥自行车。这三个盘分别代表了：刚需、改善、豪宅。但他们具备一个很大的共性：超级大盘，前期投资客过多，空置率非常高。空置率高就会滋生出大量的二房东，导致群租房泛滥成灾。这些群租房，不仅在疫情的时候难以管控，危及居住安全。还有一个重要的因素：伤及房屋的元气。整个小区的房源质量参差不齐，成交浮动巨大，拉跨整个小区的成交均价。让这些超大盘很难跑赢平均涨幅。好在，上海城市的发展，总会让他们的命运得到转机。但是，我们在买新房的时候，尽量还是避开超大盘。毕竟，陪跑的过程，谁苦谁知道。