大家好，我是大嘴。

前几天，中交地产发布了2023年财报，大嘴瞄了一圈相关文章，发现中交地产简直是费尽心思。

财报对于一家房企来说，重点需要披露经营数据，收入，利润等等，可能真的以上几个数据中交地产实在拿不出手，也没脸见人。

所以，我们看到的是关于中交地产财报经营等核心数据的一笔带过，反而重心去讲到中交的交付、产品品质等无关痛痒的话题。

比如，中交地产用大篇幅讲述了其在2023年交付了2万套住宅，讲述了其发布的“M+交享生活体系4.0”，讲述了中交地产权益销售回款对比上年增加了12.87%...

但，对于其在2023年净亏损16.7亿，千亿资产的国资房企，市值仅70亿闭口不提。

重点宣扬目前保持的经营性现金流高达70.5亿，闭口不谈其负债率高达85.59%，总负债额高达1049亿，其中短债和一年内到期的非流动性负债高达176.4亿。

一个残酷的事实摆在眼前：李永前执掌中交地产五年的时间，中交地产归母净利润连续5年下滑。

2019年中交地产换帅，李永前接替耿忠强。彼时，从绿城回归的李永前雄心万丈，提出“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年销售破千亿”的目标。

配合该目标的结果就是拿地节奏“凶猛的非常不合时宜”，在恒大及一众房企爆雷声迭起，市场已经有了下行趋势的苗头之下，中交甚至“痴迷于高溢价拿地”。

以2020、2021两年为例，中交地产将当年年销售额的七成资金投入了拿地，其“拿地销售比”高达0.69，而同期百强房企拿地销售比仅仅为0.25。

即使到了房地产危机已经完全暴露的2022年，各大房企银根紧缩，同年平均拿地销售比仅为0.18，中交这一年还是花了销售额的一半用去拿地，拿地销售比高达0.51。

直到2023年，冷冰冰的市场销售数据，现金流开始紧张才让中交管理层冷静了下来，才来了一个深踩刹车，这一年花费27.7亿拿了成都、合肥两宗地。

在肉眼可见的市场下行的趋势下，中交管理层的战略出现了严重性错误，作为中交地产实际掌舵人，李永前有不可推卸的责任。

有传言，中交地产的母公司，也就是中交地产集团已经对李永前进行了问责，其中一宗罪就是战略误判。

中交系统中有多家体量巨大的子公司，如中交城投、中交路建、中国路桥。中交建筑、中交资本等等。

这其中，不少子公司在2023年给中交集团贡献了超10亿元的净利润，而中交地产却在2023年亏了16.7个亿，这样的阿斗必须要拿出来批斗。

时间刚进入2024年，中交集团董事长就亲临中交地产召开工作会议，并在会议结束之后，中交地产立马进行了大刀阔斧的缩编改革：

从原先的三级管控调整到两级管控，将16个城市公司合并重组为9个城市公司。

这种变革方式往好听的说，是适应当前行业趋势，往不好的说，中交之前的摊子铺太大了，扯到蛋了。

可能是在绿城的五年时间，李永前将绿城从700亿带到了2000亿规模，回到中交地产之后，信心满满的他相信同样也能将中交地产打造成第二个绿城，才有了那样响亮的口号，才有了那两年的蒙眼狂奔。

中交地产大幅买地的同时，房地产行业下行周期在进一步加剧，房企的去化周期变得更长，市场上量价齐跌变更更明显。

在这样的因素叠加之下，中交地产面临巨大的存货压力，2023年，中交地产销售额比上一年减少了18.5%。

除了战略失误之外，在操盘水平上，同为央企，中交地产对比同为央企的华润、中海、招商、保利、中铁建也差的不是一星半点。

以毛利率为例，华润、保利、中海基本上都能维持到20%以上，而中交只有一半，毛利率为10.4%。

财务数据方面，自从“三道红线”诞生开始，中交地产一路以来，三展红灯全亮，要不是母公司家大业大，愿意提供借款，中交地产怕不是早就那个了。

当然，母公司钱也不是白借的，2022年，中交地产向母公司借了笔185亿的借款，利率高达7.5%-8%，远比其他国企融资成本要高。

随着财报的披露，中交地产的货币资金根本无法覆盖一年内的到期债务，是母公司继续高利息慷慨解囊还是选择像远洋被抛弃，这将继续考验着中交高层。

回首望去，中交地产在李永前到来之前，五年换了四位总裁，有三位的任职均不超过两年，最短的只有7个月。

李永前在这个岗位上居然坚持了五年，绿城时期良好的业绩表现给予其相当多的信任分和信任周期。

但来到中交的这五年，李永前很明显是不及格的，而原先绿城业绩的加持跟保李永前多久，今年似乎要打一个问号了。

不可能否认，李永前是一名有着成功经验的经理人，但到底是个人能力的表现还是行业红利的加持，谁都不好说。

想到那句老话：在趋势面前，人的能力不值得一提！