REITs，全称为Real Estate Investment Trusts，中文名称为不动产投资信托基金，1960年诞生于美国，2020年在我国启动试点。它以能产生稳定现金流的不动产为投资标的，通过经营管理不动产来获取收益，并将收益按一定比例分配给投资者，简单来说就是将不动产证券化。

2025年开年，多个首单公募REITs项目陆续登陆沪深交易所，涵盖了市政基础设施、医药仓储物流、农贸市场、水利设施等多个领域。这些项目的成功发行，不仅丰富了公募REITs的资产类型，为投资者提供了更多元化的投资选择，也为相关行业的资产盘活和高质量发展提供了新的路径。随着更多项目的涌现，我国公募REITs市场将迎来更加蓬勃的发展。

2020年4月，我国基础设施公募REITs（以下简称“C-REITs”）试点工作正式启动。2021年6月21日，首批9个C-REITs试点项目上市交易。

2024年7月26日，国家发改委发布1014号文，1014号文放宽行业准入、明确审核标准，市场迈入常态化发行新阶段。1014号文首次将REITs的资产行业范围进一步拓宽至养老设施、储能设施项目、清洁低碳、灵活高效的燃煤发电（含热电联产煤电）项目、4A级景区（原为5A级景区）和市场化租赁住房；此外，允许园区REITs、消费REITs中的酒店、商办配套比例不高于30%（特殊情况不超过50%）的资产入池。REITs资产范围不断拓宽，资产类别趋于全面，有利于REITs一级市场提质扩容。

审核标准方面，取消收益性等要求，聚焦现金流预测合理性，同时将回收资金使用限制进一步放宽，发行人自主权和积极性有望得到提升。随着适格资产范围扩大、适格原始权益人条件放开，民营企业参与公募REITs的热情也得到了积极推动。

1014号文”明确了REITs项目应权属清晰、资产范围明确，发起人（原始权益人）依法合规直接或间接拥有项目所有权、经营收益权（含特许经营权），据此REITs项目可以分为产权类和经营权类2个大类。

产权类REITs拥有基础设施项目的所有权和经营权，主要以租金为收入来源，如：仓储物流、保障性租赁住房、购物中心、产业园区等。经营权类REITs拥有基础设施项目的（特许）经营权，一般不拥有特许经营权对应资产的所有权，如高速公路收费权，供水、供热、污水处理等市政设施的特许经营权，按照协议约定进行收费。

截至2024年12月31日，C-REITs数量上以产权类项目为主（37只），合计市值达804亿元。医药物流仓储、农贸市场、供热设备、改造产业园……2025年开年，多个公募REITs“首单”项目有望登陆沪深交易所。近日，易方达华威农贸市场REIT、国泰君安济南能源供热REIT、华夏金隅智造工场REIT、汇添富九州通医药仓储物流REIT相继获核准，上市在即。

常态化发行持续提速同时，相关审核规则也迎来新一轮修订。近期，沪深交易所发布了REITs审核关注事项新修订指引。两所表示，下一步，将持续完善制度规则体系，坚持规范与发展并重，积极推进REITs常态化发行，稳步推动新资产类型落地，加快建设多层次REITs市场，更好服务经济社会发展大局。

项目概况：全国首单市政基础设施公募REIT，也是首单供热基础设施公募REIT。底层资产为济南热力集团持有的232段优质供热管网资产，供热管网覆盖面积达3700.20万平方米，服务用户37.45万户，服务区域集中在济南核心功能区，区域经济发展良好、常住人口持续增加，资产运营较为成熟稳定。

发行情况：2024年12月25日获证监会准予注册的批复。2025年1月6日开售，发行仅一天即提前结束募集。网下询价阶段，基金网下发售有效报价投资者数量达80家，管理的配售对象数量为234个，有效认购数量总和约为49.34亿份，为初始网下发售份额的140.96倍，为近两年公募REITs项目网下询价倍数新高。此次发售吸金规模达1292.93亿元，是其首发募集规模的86.43倍。

意义：作为国泰君安资管推出的又一“首单”创新力作，开拓了市政基础设施REITs新赛道，持续助力基础设施REITs市场资产扩容和常态化、高质量发展。

项目概况：国内医药仓储物流设施首单公募REITs，也是湖北省首单民营企业公募REITs。底层资产为九州通东西湖现代医药仓储物流中心，2017年被国家发改委和商务部确定为“国家十大智能仓储物流示范基地”之一。过去3年的运营表现良好，净收入复合增长率在6个点以上，租金和使用率都在稳步提升中。

发行情况：2024年12月24日获得中国证监会核准。

意义：对于九州通而言，这是其转型过程中的重要一步，通过REITs市场实现“轻”“重”分离，盘活资金支持公司主业发展，同时也与投资者共享产业发展红利。不动产证券化战略已上升为集团五大战略之一。

项目概况：首单以农贸市场为底层资产的民营REIT产品。易方达华威农贸市场REIT底层资产为华威西营里农产品交易中心，是福州市区内重要的农产品采购流通节点和保供单位，交易品类涵盖水产品、冻品、干货/调味品、肉禽、蔬果、冷库（冷链仓储区）、仓储、海鲜美食体验、电商直播等，品类齐全、零批兼营，是福州市唯一一家满足城市一站式购齐功能、具备显著二级农产品批发市场特征的项目。该基金基金合同期限为32年，募集份额总额为5亿份。

发行情况：2024年12月30日完成询价工作，份额发售价格为3.027元/份，基金总份额为5亿份，募集资金总额为15.135亿元。

意义：丰富了公募REITs的资产类型，为投资者提供了更多元化的投资选择，同时也为农贸市场等类似资产的盘活提供了新的路径。

项目概况：全国首单水利设施公募REITs，底层资产为绍兴市汤浦水库工程，坐落于绍兴市上虞区汤浦镇。

发行情况：2024年11月8日在深交所上市。网下投资者初始认购倍数超过106倍，创2024年全市场首发项目认购倍数新高。

项目意义：作为水利行业首单基础设施公募REITs，银华绍兴原水水利REIT填补了国内公募REITs在水利行业的空白，为投资者提供了更为丰富的投资选择，同时助力区域涉水资产一体化整合。

港华智慧能源“零碳智慧1期绿色资产支持专项计划（碳中和）-首单工商业分布式光伏及储能类REITs产品。

项目概况：首单港资公司在境内成功发行的类REITs产品，也是全市场首单工商业分布式光伏及储能类REITs产品。本期专项计划发行规模5.15亿元，是50亿元储架内的首期发行。这是首单港资公司在境内成功发行类REITs，也是全市场首单工商业分布式光伏及储能类REITs产品。

发行情况：2025年1月8日在深圳证券交易所正式挂牌，发行规模为5.15亿元人民币。

意义：港华智慧能源把握国家能源转型发展新机遇，深化与深圳证券交易所、各投资机构及中介机构的合作，持续构建多元化融资渠道，共同建设零碳未来。