12月2号下午，经历295轮竞价，华润和中海以185.12亿竞得深圳湾住宅地块。地块占地面积38566.56平方米，建筑面积236000平方米，综合楼面价70387.83元/平方米。其中住宅建筑面积176900平方米，商务公寓建筑面积70000平方米，商业建筑面积10000平方米，还需要建幼儿园、文化活动室和社区老年人日间照料中心等等。按住宅建筑面积计算，楼面价104646.69元/平方米。

深圳湾地块成交后，引起了不小的轰动。地块成交价，综合楼面价和住宅楼面价，全部创深圳新高。在热烈的讨论中，有人说成交价不及预期，有人说成交价超预期。

首先从深圳湾地块看。深圳湾片区是近些年深圳发展起来的最强片区，此次土拍的地块是深圳湾片区发展起来后，公开出让的最好地块，是深圳湾核心地段近年来少有的住宅地块，也是后海商务片区除华润深圳湾悦府外目前唯一的住宅用地。

综合大社区和新规后更高使用率，加上放开了对面积的限制，开发商在产品设计上更多放飞自我的空间，预计产品会更好。未来的住宅价格可以和片区华润深圳湾悦府对比，目前华润深圳湾悦府二手房成交价20-25万/㎡。还可以参考后海滨路以东的深圳湾住宅，比如君汇新天、曦湾天馥和吉祥龙等等，目前二手房成交价在15-20万/平方米。公寓方面，可以参考在片区一条线上的恒裕深圳湾，目前恒裕深圳湾一手公寓在售，价格约15万/平方米。

综合对比深圳湾周围二手住宅价格和公寓价格，从目前的市场价看，深圳湾地块的价格拍低了。也就是中海和华润185.12亿竞得的地块，按楼面价计算，房子建起来后，按照现在的市场，在不担心卖的情况下，依然很挣钱，有点类似今年龙华8号仓开发商捡漏的地块，这个漏，中海和华润捡的更大。

深圳湾地块土拍只有两家房企报名，招商和中海华润联合体，295轮竞拍一直是两家房企在出价。从房企报名到竞拍看，现在有能力拿下深圳湾地块的开发商不多，连中海和华润都需要联合。在这种情况下，重要的是要对方要不起，对方要不起我就赢了。如果没有中海和华润联合起来，很可能185.12亿都拍不到。综合楼面价70387.83元/平方米，哪怕全部建公寓，目前的市场大概率也不亏，所有开发商都看的清楚，想买也没办法，这个钱挣不到，门槛太高进不去，只能在门口流口水。

所以，这一块地没有拍出更高的价格，不是开发商不看好这里，也不是开发商不看好后市，开发商都知道可以稳赚的钱，大部分开发商已经没有这个能力。对深圳楼市了解一点的都很清楚，哪怕接下来深圳楼市再跌一些，这里建起来的大社区，呈现新规后的产品，随随便便卖15万/平方米，购房者都要排队去抢。

最近很多地方地王频现，就好像餐馆食客越来越少，老板为了吸引食客，把以前舍不得的82年茅台和顶级食材端上餐桌，也只能卖过去猪肉的价格，餐厅老板直呼可惜，过去胡吃海喝的食客直流口水。

从深圳今年8号仓捡漏地块，再到深圳湾捡漏地块看，能捡漏，关键时刻要有钱。作为购房者也是一样，任何时候买房都要在自己的能力范围内，自己永远处于相对安全的位置，一把梭有时候可以赚大钱，梭错一次就就再也回不去了。

只有稳，才能一直赢下去。