小户型终于要被上海抛弃了么
确实，不仅是最近执行了十八年之久“7090政策”历史性的退出上海，包括之前体感上市场也有点不一样了
比如土地端陆续放宽的小户型配比，去年普陀区北新泾产业园区的一地块，对中小套型的配比要求已经下降到了30%
比如开发商为了创新小户型几乎卷成了麻花
比如房东手里的小户型也越来越难卖
似乎都在传递出一个信号：上海的小户型不吃香了
但事实真的如此么
有没有想过为什么以前上海90平以下的小户型会畅销
本质上它较低的上车门槛，让区域内刚需客群的需求也可以被很好满足
而这是前几天后台留言点赞最多的问题
我们看到的是即使面对政策调整，刚性需求依然存在
所以关于上海的小户型还好卖么，还得拿数据说话
01
二手市场，小户型依然是成交主力
这个结论应该大家多少都有体感
在早期2006年的时候，因为需要满足7090的规定，于是突然一夜之间全上海都出现了大量的小户型产品
如今18年过去了
很明显当所有这些小面积产品流入二手市场，也就是差不多在85平到100平之间的户型，一定是一个不小的数字
只是没想到会这么庞大
我们统计了近6年上海的二手成交
其实超7成的二手成交面积都在100平以下
这六年间，按照上海成交了117万套二手房估算，所有100平以下的房子占比70%
也就是约81.9万套
换句话说，你只需要买到一套100平的二手房，就已经领先上海70%以上的购房者
尤其是中间50-80平，80-100平这两个面积段，占到总市场份额的60%
可以说是上海二手市场的砥柱户型了
但这还只是最广泛意义上的数据
接下来具体到各个板块
首先排除掉市区，作为老破小集中的市中心，天然存在大量的小面积户型
其次精确到100平以下的三房户型
按理说限制了房间数，又是相对郊区的地方，无论是容积率放宽还是更多的改善需求，都更容易出大户型才对
结果恰恰相反
最高的青浦北部，2023年到2024年8月，100平以下小三房的成交占比高达41.18%
包括郊区人口最旺盛的青浦新城、嘉定新城以及松江大学城，这些地方约20%的用户依然在给自己购买着一套二手小三房
由此可见，近六年来100平以下小户型都是上海二手市场的成交主流
02
但新房市场的小户型，成交就不够看了
为什么要单独来聊新房
首先当然是为了作为二手市场的补充，但更重要的是，此时此刻的新房供应其实代表着趋势
一种今后楼市产品会往哪个面积段发展的趋势
而和二手市场完全不一样的是
新房里100平以下的小三房并不吃香
尤其是最近四年，从高点的57%掉落到38%，小户型的成交占比在不断缩小
反馈到市场层面，说一个真实案例说服力会更强
今年年初，2000多人摇号的“超级红盘”浦开云璟，选房弃号率高达55%
而其中71%的人，都在选择供应套数更少的大户型房源
值得一提的是小户型的单价还比大户型低上1万，但意向客户还不到大户型的一半
包括今年引爆上海市场的中海顺昌玖里，据说当天选房大户型245平卖得最好，400多号进去的客户已经买不到了
相比之下，新房市场里好多小户型产品，反而被剩下了
最终的命运就是变成库存慢慢等待清盘
所以另一个侧面
我们也可以参考现在链家主推项目的面积段组成结构
本质上哪些项目在最多开渠道出售，本身就代表着还有库存，还处于销售困难
我提前给大家数出来了，是不是很一目了然
整理自：链家新房推荐2024年7月版
142个项目里，最小区间面积在100平以下的项目有95个，占比66.9%
密密麻麻的小户型，几乎是大户型的两倍
尤其是金山、松江、青浦这样的郊区
整理自：链家新房推荐2024年7月版
都存在单独只有一个面积依然选择开渠道的
类似建邦国宸府的90平小户型、98平的金地新乐里、95平的上实云端...
都是小户型在争着拥抱链家
所以这是为什么
03
也是因为购房者被大户型抢走了
我们说过去市场大户型需求好像一直被压抑
一是购买力不匹配，以刚性需求为主，再则也是因为大户型产品实在是太过稀缺，到什么程度
据统计2020年至今，整个上海新房供应超32万套（不含别墅类产品），约150㎡以上的大户型套数仅占7.5%
供应的缺失让大户型几乎成了市场上的唐僧肉
而现在，上海的新房市场正在迎来有史以来新房大户型供应量和成交量的双向井喷
先来看供应量
整理自：今日房产
2022年、2023年连续两年供应的150平以上大户型，都超过6000套
尤其是今年，截止目前市场供应占比高达15%，远超其他任何一年
此外还有一种最明显的趋势
各位随便去看现在上海的新盘，本身大户型的面积也越做越大了
最新的7批次楼盘面积轻松拉到300平以上
包括最近开始热推的翠湖六期，入市的产品为约455-726㎡大平层
其中空中复式大宅最大面积可以达到1399㎡
不仅如此，做大的同时大户型卖得也越来越好
2024年1-8月100平以上大户型约成交2.2万套，占总成交套数的61.8%
可见这个面积段在市场上的砥柱地位
更夸张的是150平以上的
如果说2020-2023年，是由于非正常时期还在10%左右苦苦徘徊，那么到了今年就是大户型小宇宙爆发
150平以上大户型成交同样也来到六年历史最高点，15.9%
有理由相信，未来大户型会吃掉越来越多的市场份额
04
更要小心的是，成交价也在向大户型倾斜
当然，如果想要对比不同户型的成交价，不同小区之间因为楼盘品质不同价格肯定会有所差异
所以为了做到相对平等
这里我们选取同一个小区的大户型和小户型
就好比不久前跟大宁金茂的中介小哥聊了聊，作为北上海大宁板块的标杆小区会更有参考性
今年大宁金茂府成交稳定，平均下来每个月2套左右，而从这些数据看
大户型单价确实略高于小户型
整理自：链家，仅供参考
95平小户型单价在13-14w/平之间
对比100平以上的大户型，成交价在13-16w/平，其中一套202平的成交价达到16.66w/平
包括成交周期上
据中介小哥所说和大户型成交周期相对稳定相比，小户型时间更为波动，快的20天最久的能有挂牌600多天才成交
但总体市场上小户型业主更着急出售
就大宁金茂府来说，有小户型业主因为资金等原因会选择快速抛盘
最近4月挂牌的这套95平三房，虽然是3楼低楼层，但12.3万/平的价格确实算低价出售
反之150-200平大户型的业主，由于市场没有太多合适置换的项目以及对如今新房品质的担忧
面对金茂府这样品质较好的产品，即使是次新房也会变得更加惜售
这样的情况并非个例
7月去中鹰黑森林踩盘，就遇见有业主自有一套项目二期120平的房子，现在为了提升生活
正打算内部置换到三期200平以上的大户型
即使单价更贵，但明显现在客户更容易为居住品质买单
甚至这样的改善购买需求，也被开发商们敏感捕捉到了
开始渗透到新房定价体系
来看几个典型楼盘的一房一价表
整理自：各项目一房一价表，仅供参考
就是你会发现虽然同样属于一个小区，但大户型天然更容易定出高价
宝华紫薇花园和前滩公馆的大户型的定价上限基本都能比小户型每平高出1万的差价
再比如首开只推了2个户型产品的虹桥润璟
一个就是小户型里的92平三房，另一个直接跳到了198平四房
没有中间户型过渡，要做就做最大
而小户型的价格大概在5-7w/平，但大户型最低也能到6w/平，高点的能到8w/平
但要说其中最典型的，还是海玥黄浦源
95平的小户型和最大复式的417平单价每平能有5万的价差
这还是建立在海玥黄浦源的95平户型只做了1房，生活尺度很舒适的基础上
05
好，或许现在可以回答今天的标题：上海的小户型现在还好卖么
二手市场，毋庸置疑小户型还是主力
不仅整体市场70%以上成交都是100平以下的小户型
此外类似青浦新城、嘉定新城以及松江大学城，这些地方郊区人口最旺盛的区域，约20%的用户依然在选择二手小三房
但真正改变的是
一手市场，大户型正在抢走小户型的蛋糕
伴随近年大户型供应量的上涨，大户型产品卖得越来越好的同时也比小户型卖得更贵些
就连新房定价开发商们都更偏爱大户型
本质上也是因为过往占据主流的小户型，并没有真正满足用户改善的需求
尤其是类似85-100平的小三房，更多是伪三房的概念
按照75%的得房率来算，所谓第三个房间大概也就8个平方，作为卧室一定是非常局促
更细微的还可能会面临抢厕所的尴尬
具体什么体验，住过的人最有发言权
而若干年后当现在的新房大户型也成为二手房流入市场
对于这些品质不足以匹配市场的小户型，如今这类产品唯一还拿得出手的二手市场成交量
不知道又是怎样一番光景
