大概上次整理6月二手成交数据的时候就发现怎么松江的成交这么突出
六月（当时是截至6月20日左右）环比涨幅全市最高
但你懂的，数据统计口径和统计时间都有讲究
于是当时只乖乖统计了六月全市的一些二手变化
直到今天当我拿到完整六月网签，看到松江居然还是NO.1的时候
我觉得是时候满足下自己日渐空虚的好奇心了
新政后松江数据到底是故弄玄虚
还是真的发生了点什么
01
六月松江领涨全市
其实如果是金山或者崇明这样的成交体量
别说翻了50%，哪怕是翻流量500%我也不会写，因为基数太小容易波动
但松江每个月成交量差不多占比全市10%上下
的的确确的区域市场了
当然他的体量也肯定不是NO.1，前面还有永远的大户人家，浦东
再不济还有闵行、宝山这样的成交大区
但如开篇所言论这次新政后的涨幅，上面的这些大区都得为松江让步
加上今年3月各区的环比涨幅，各位再看下过去三十天里的两次涨幅统计
各位感受下
也就是说以往有涨幅大概率发生在市区的静安普陀长宁
要么市区外的嘉定青浦闵行
而这次偏偏是松江
而且不仅区域统计里松江表现突出
细化到全市两百多个板块成交对比里照样不简单
为了防止单套数据波动引起的环比涨幅失真，我剔除了六月成交套数低于五十套的板块
即便如此全市六月各板块二手住宅成交量的环比涨幅TOP10里，四个来自松江
来自松江的莘闵别墅、新桥、车墩更是包揽榜单前三
了不得了，这跟印象里松江市场的低调气质很不相符
因为很多时候松江更像是个内生市场
就是松江老城的人置换到松江新城、车墩和新桥这里的人又置换到老城
它区域内自己就是个小型局域自循环市场
所以这次松江数据冲的这么明显
背后一定有好戏
02
于是我打开了大家买松江的网签数据
去看看数据到底哪里发生了变化
没什么人情味，但网签好在全面和尽可能客观
我先给各位指指上个月环比涨幅前三的板块都在松江哪
巧了三个挨着的板块，也就是说三个连着的板块，而且是别墅混着刚需的板块成了新政首月上海涨幅最大的板块
展开来看这次松江网签可以从三个维度让各位看看到底涨在了哪
价格段上有点南辕北辙
冲在最前面的分别是300-500万、800-1200万
跨越的价格段也让我们看到了松江涨幅的两头效应
更重要的是全市六月成交涨幅最厉害的也是300-500万，只不过松江涨幅更夸张
注：1200-1500价段成交体量较小，涨幅波动过大
面积段上看松江起来最猛的是刚需和刚改面积段
50-70平、70-90平领涨其他面积段
这和全市行情如出一辙，但也一样，涨幅是全市涨幅两倍朝上
房龄段如果去掉1980年以前的低基数的成交样本来看
松江的成交房龄段跟全市的成交走出了相悖的行情
无论是成交基数、还是环比涨幅，2000-2010年、2010-2020年的房子涨幅也是领涨所有价格段
注：1980年以前的房子成交样本过少，涨幅暂不考虑
如果我们把价格、面积、房龄放在一起
大概可以看出这样一些成交画像
莘闵别墅800-1200万的联排叠加小别野
新桥、车墩50-70平的刚需上车，以及70-90平的刚改客群
但这背后有两点需要拎出来
首先松江成交涨幅最厉害的部分不管是价段还是面积，全市也是如此
但他起来的涨幅要远高于全市
你可以理解为松江在这次新政后的成交特色扮演领涨的角色
其次如果拆分房龄段来看的话
你会发现和刚需上车市区老破小画像不同
面积较大、房龄较新的远大新成了和市区老破小选择不同的另一头
而松江就站在这个选择的尽头
03
不过老实说文章写到这还没回答
为什么新政后松江成交的最厉害
这题的答案让我看到了一些关于新政挺不为人知的一面
为了更深入了解新政后的松江，我市调了松江全部15个板块
这里面有很多画面值得跟各位分享，我挑重点的说
首先六月松江二手发生成交的小区有三百多个，这些小区在六月的环比涨幅做个排序的话你会看到这些成交上浮最猛的TOP10小区
也是这些微观到小区的成交案例你才能看到一些松江成交的本质
注：去除五月成交量为1套的小区
这里面车墩在这个六月成交很惹眼
我在六月二手稿件里说过六月的车墩赶上好时候了
车墩在过去三年迎来了大量来自黄浦杨浦的动迁户
是动迁房就有交易限制，法律规定动迁房大产证满三年才能上市交易
今年正好是这批动迁房大产证第三年，像欣浪苑就是2021年6月办的大产证，到今年6月正好可以上市交易
这里的链家小哥跟我说
刚需从外地来沪的刚需，手里可能也没什么钱
两成首付二三十万就可以在这买个一房，车墩几乎是刚需性价比之最
改善客群主要盯着欣浪苑那种小三房，两百万出头就可以完成置换，置换性价比极高
这部分置换客群有的从外区来，不过大部分还是从本板块的中部、东部迁过来
因为动迁房集中区域也是距离松江老城比距离车墩老城区还要近
用环沪的价格上车上海的郊环板块
九亭和泗泾也是高性价比板块
这里的高主要针对全市刚需客群
我们榜单里的万业梦里方为例
周边小区成交价都在5.1万左右，万业在4.3万左右
价格更便宜也意味着在物业或者绿化方面肯定总有瑕疵
而对比周边小区万业梦立方的密度更低、而且对口的上师大
于是这些瑕疵在平均每平七千的价差面前是可以被包容的
所以性价比更高的万业梦立方胜出
其实哪怕不是新政我们也会有人这么去选
只不过你会发现新政后的购房人群这点表现尤为明显
同样的逻辑也发生在松江新城、松江老城
松江老城的荣乐小区
这是上海可以排得上号的流量盘，新政后单月单小区成交15套
明面上看这里离地铁六百米，周边大润发、苏宁易购、小吃一条街都很齐备
但附近体量相当、配套相当的松乐南苑成交量就比不过荣乐小区
因为松乐南苑偏重大户型，两房在90平+、三房在120平+
相比之下荣乐小区一房在40平+、两房在50-75平、三房在70-136平
无论是刚需还是刚改，性价比更高的荣乐小区再次胜出
这类性价比更高案例的胜出不仅体现在松江老城、新城、大学城
还有泗泾、九亭，以及车墩、新桥
无非是在类似学校配套、户型面积这些方面有取舍
追求性价比在买房的时候像句废话
但松江真的将这件事做到了极致
04
哪怕是别墅产品也是性价比王道
松江这拨成交热潮里，别墅产品的成交上浮也明显
但是相比常规意义的别墅产品，上浮更为明显的是
联排、叠墅
松江新城的路劲佘山院子
这里的小联排总价五百万出头，同样的小联排在附近项目里也有的
但一来附近小联排还没满五年，税高
二来这些小联排的地下挖的都没佘山院子深，更深意味着更大空间
像佘山院子基本是上三下二，90平产证面积最后使用面积在170左右
当然，不是说佘山院子就好的意思，在容积率、景观方面并不是最好的
但还是那句话，主打一个性价比
小哥跟我说了他的很多客户
要么是周边业主置换过来的、要么就是静安黄浦徐汇这些老破小房东置换过来的
在有天有地有院子的愿望里别管面宽，先让自己有
还有个没在榜单里的别墅也是在六月迎来自己的成交高峰
沿海丽水馨庭5月网签了6套、6月网签了11套，接近翻倍
这个别墅的狂涨逻辑也是如此
均价4.7万，单套在1500-1600万左右
但产品多，叠加、联排、双拼都有，这个月在沿海丽水馨庭开单的小哥说
别看这里是别墅，但这里的联排800多万就能买到、叠加700多万就能上车
他的成交客户画像就是卖掉自己在徐汇五六百万的两房然后去那里换个别墅
太多这样因为性价比上车的交易场景
同等价位的更大面积、或者同等面积的更便宜的选择
性价比之上的性价比追求似乎成了新政后买房的一大特色
05
没想到有一天性价比的风也吹到了楼市
如果把松江和五个新城的其他四个比起来
论便宜比不过奉贤、临港、论房源存量比不过嘉定
包括位置也是，五个新城里面青浦因为虹桥枢纽的存在、嘉定因为产业布局的关系
哪个不比松江抢眼，但这次飙起来的是位置好不过嘉定和青浦的松江
但松江有意思的是，如果跟同外环外的青浦比，价格更便宜
如果跟同为新城的奉贤比，位置又更好
以往这里也是成交占比1/10的地方
只是这次性价比松江的涨势相对更猛
这种对性价比的追求不仅是普通住宅、别墅也是
而这也让我看到了新政的一些成交底色
