东莞CBD房价锚定拍地最高楼面价？

东莞CBD新宅地（润府旁）12月出让，多家房企有意向，楼面价可破3.1万/平，可能诞生楼面价新地王。万象府成交一套约143平四房，成交价760万，折合单价约5.3万/平，东莞CBD大四房的价格站稳了。

万象府143平卖5.3万/平，业主怎么看？

近期，东莞CBD万象府成交了一套约143平的四房，成交价760万，折合单价约5.3万/平。

这个约143平的二手成交价对比新房售价，备受市场争论。

注:实际成交价还略低一点

万象府首批入市时间是2020年9月，最后一批入市是2021年4月，备案均价从4.07万/平涨至4.7万/平，备受市场热捧。万象府的热捧是建立在房价倒挂产生的市场聚焦现象。大部分万象府业主的买入价集中在4.4-4.75万/平，相比5.3万/平的二手成交价，还是有一定幅度的涨幅。

对于南城润府（新宅地旁），共计344套，均为约143平的四房户型，备案均价5.1万/平左右。

综合来看，万象府和润府在东莞上一波房价高峰期前后入市，对比现在整体房价的变化，目前的售价还是得到了市场认可。它俩的售价对于CBD新宅地的最终成交楼面价有重要的参数效应。

CBD新宅地楼面价可破3.1万/平，新地王地块占地面积约1.72万平，总建面约6.19万平；起拍价13.93亿，起拍楼面价约2.25万/平；取消拍地最高限价，采用价高者得的竞拍方式。根据万象府和润府的最新二手成交和一手备案价，可粗略计算CBD新宅地的楼面价在哪个水平线，预估楼面价可破3.1万/平。

CBD规划图值得注意的是该地块住宅计容建面不超90%，住宅总建面约5.57万平。若项目按5.1万/平计算售价，该项目总货值约28.4亿；而楼面价按3.1万/平计算，拍地成交价超19.19亿，与项目住宅货值还相差9.21亿，建安等成本合计约8.56亿，意味3.1万/平的楼面价可实现保本（暂不计算车位总货值和商业货值）。

非专业估算，仅供参考

5.1万/平售价是按户型约143平计算，若该项目户型还有约170平或200平等，售价还可更高，也是产生利润的工具之一。

值得注意的是南城目前最高楼面价约2.6万/平，按5.1万/平售价计算，还有不错的利润空间；但是若楼面价超3.1万/平，售价还是5.1万/平，则利润空间不大。若锚定5.1万/平售价，结合市场实际行情，楼面价控制在3.1万/平内更为稳妥。另外，若售价按6万/平计算，可售建面约5.57万平，总货值约33.42亿；若按楼面价约3.1万/平计算，拿地价约19.19亿，扣除建安等成本，投资回报率20%左右。该地块最终成交楼面价取决于锚定的房价参数、项目定位、销售策略和预期等。

地块效果图曝光，有两种方案据知情人透露，CBD新宅地规划效果图有两种方案，主要差异是楼栋的结构设计，板楼设计（方案一）还是“品字型”混搭板楼设计（方案二）。项目将规划3栋住宅楼和一座商业体，两栋住宅限高100米，一栋住宅楼限高150米。

项目效果图综合对比来看，方案二的产品市场受众更广，方案一产品侧重纯豪宅定位。

方案一方案一的楼栋侧重打造为全部为大平层的户型（超143平户型），定位纯豪宅产品。

方案二方案二可以把限高100米2栋住宅楼打造为建面约143平的户型，限高150米的住宅楼可打造为建面约200平的户型。目前市场上建面约143平的产品内卷严重，不知可否打造为纯豪宅项目，拔高项目定位。综合来看，项目最终可能选择方案二，更符合多方需求。对此，你对东莞CBD房价有什么看法呢？