公积金贷款利率可能真的要降了。10月25日，不少朋友在群里分享了自己贷款利率调整的信息。有的人调整后是3.9%，有的人调整后直接3.3%。咋回事？好混乱，好像找人问问。不着急，直接给你省流版，照着表格理解即可。商贷降了，相较之下，公金积贷款利率优势大跌，公积金突然不香了！01、尴尬，真尴尬日前，广州多家银行都接到了要求，房贷利率不能低于公积金利率。广州的公积金利率是2.85%。上周一，央行就完成了最新的降息动作，lpr下调25bp，目前为3.6%。像广州很早就已经取消了房贷利率的下限要求了，所以在此之前房贷利率大约是lpr-（80-100bp）左右，不同银行幅度不一样。如果按照最新的lpr去计算，广州最新的房贷利率应该为2.6%-2.8%之间才对。次日广州的确有多家银行包括平安、民生等都已经宣布最新的房贷利率为2.65%。尴尬的是，不到一天，大家都接到要求了，房贷利率不能低于公积金利率，也就是不能低于2.85%，大约是lpr-75bp。如此操作，广州的一些原本想冲进市场的预期不受伤是假的，而且这一波被喊停的还不止广州，“受灾”面积不小。但这一波算是这么「糊弄」过去了，那么下一次呢？下下一次LPR下调呢？不能为了商贷利率不低于公积金2.85的利率，LPR就不再下调了吧。02、公积金贷款利率下调呼声再起对于当下商贷利率和公积金贷款利率的尴尬处境，行业专家已经开始下场呼吁了。上海金融与发展实验室首席专家、主任曾刚表示，公积金住房贷款带有政策性支持含义，一般要比商业银行的住房按揭贷款利率要低。从过往来看，的确没见过商贷利率低于公积金住房贷款的情况。这种情况的发生，意味着公积金贷款利率调整空间也应打开。严跃进分析称，从倒挂情况看，目前部分城市首套房的房贷利率为2.85%，最低可以做到2.6%。而公积金贷款利率现为2.85%。若此类政策后续推进，那么公积金贷款的“性价比”几乎就很少了，商业贷款将比公积金贷款更为划算。严跃进认为，公积金贷款利率预计还有进一步下调的可能，尤其是目前差异对比下。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则表示，在公积金贷款低利率优势不再明显的情况下，适度下调公积金贷款利率，拉大二者利差，或是维持公积金贷款吸引力的手段之一。“推出住房公积金贷款的目的不是赚钱，而是利好购房者，要继续发挥其保障优势就应随市而动，突出其普惠性。与此同时，应该进一步优化公积金业务管理模式，未来还要积极扩大公积金缴存范围，让更多购房者、租房者都能从中获益”。03、“公积金贷款利率不能高于商贷利率”才是正确表述其实现在公积金贷款利率陷入「尴尬」的主要原因是LPR下调趋势。那么，LPR还会继续下调吗？还会降多少呢？行业内有机构大胆测算，在「止跌回稳」的前提下，LPR预计还得下调115-120bp，买房才不亏。跟大家分享一下该机构的测算方式：测算依据的是购房收益能否覆盖购房成本。购房收益=租金收益（全国平均水平是2%）+房价变动（0%，因为「止跌回稳」，所以设定房价浮动为零）=2%购房成本=贷款利率（以北京为例，3.15%）显然，现在是购房收益<购房成本，要想持平，房贷利率还得下调115bp（3.15%-2%），才能有效刺激房子的销量。而且，这里边还要考虑租金收益率的变动情况。依照该机构表述，未来，随着人口负增长、老龄化、保障型租赁房分流等原因，个人出租房子的收益，也就是租金大概率还会下跌，所以租金收益率还会跌，进而测算，房贷利率需要降幅大于115bp，才能平衡，不亏。巧合的是，该机构的测算未来利率情况和管清友预测的差不多，都在2%左右。综上，现在的趋势是，未来的房贷肯定还是要继续降低的，而且幅度不会太小，至少会在115个基点。那么再回看现在2.85%的公积金贷款利率（首套），下调是肯定的，而且按照商贷，也就是LPR下行趋势，未来公积金贷款利率不高于商贷利率，才是正确的逻辑。哪有商贷利率因为公积金利率而受限的道理。