第一
中国房地产市场的调整太过惨烈
太古集团的历史超过200年，经历了多少轮的经济周期，看惯了地产风雨，这一次中国房地产的调整时间和幅度恐怕也让它有些吃惊。内地楼市的调整，香港楼市也在调整。香港地产商难以独善其身。第二
房地产调整叠加经济下行
经济下行的表现，所有市场化企业都有切身体会，无须描述；商务人士有切身体会，比如机场客流，与2019年相比；普通老百姓也有切身体会，比如在商场、餐馆。今年上半年，北京规上以上餐饮企业利润骤降88.8%，利润总额只有区区1.8亿元。央行原行长易纲9月6日在外滩金融峰会上表示，我国现在应该把重点放在抵挡通缩压力上。这是金融权威专家首次公开提醒我国经济存在通缩风险。通缩意味着什么，以及它给市场主体带来怎样的挑战，大家可以自行搜索。第三
商用物业的压力前所未有
香港地产商持有大比例的商场、酒店、写字楼。近两年空置率的上升和租金的下降，直接影响了它们的营收和利润。以北京和香港为例。戴德梁行发布的《北京写字楼市场2024年第二季度》的报告显示，二季度北京甲级写字楼市场租金环比下降3.9%，同比下降11.7%；五大核心商圈（包括CBD、金融街、燕莎、东二环、中关村）的租金环比下降3.8%，同比下降10.5%。二季度五大核心商圈的空置率为12.4%，新型商圈的空置率则高达27.9%。量联行发布的《香港地产市场观察》显示，6月香港甲级写字楼空置率升至13.6%，其中中环和港岛东的空置率分别升至12.1%和13.4%，尖沙咀和九龙东的空置率分别下跌0.4%和0.2%。据第一太平戴维斯近日发表的香港零售租赁市场报告，7月香港核心街铺租金环比已下降1.8%，主要购物中心租金下跌3.4%。预测今年香港核心街铺和优质购物中心的租金将下降5%～10%。这导致上半年恒隆地产位于香港岛办公楼组合收入大幅下跌约14%。其他公司也大致如此。第四
港企亏损主要来自物业重估减值
地产商的投资物业，主要包括自持物业。上市公司持有的商业、酒店、办公楼等，会在财务报告期内按照公允市值波动进行重新估值。其净值差额计入当期损益，反映投资物业资产质量与资产价值回报状况。物业重估价值上升，反映在上市公司的财务财报上，业绩也就水涨船高；物业重估价值下跌，上市公司的净利润就下滑。香港地产商持有物业数量较大，重估价值的波动，对其业绩影响就比较大。仔细研究它们上半年的报表，利润亏损主要来自于物业重估减值。开头提到的新世界就是典型代表。上半年亏损190亿港元至200亿港元，但核心经营业务还是盈利的（65亿港元至69亿港元），原因就在于物业重估减值。第五
香港地产商的亏损，风险完全可控
香港主要地产商业绩下滑，甚至亏损，是不是意味着它们中间的一家或数家，也会走向爆雷？暂时没有这个迹象。就一个理由：负债率不高。新世界发展算是负债率比较高的港企。2021财政年度新世界的净负债率是35.6%，2022财政年度增长到43.2%，2023财政年度（2023年6月底）再升至48.7%，2023年底为49.9%。该公司的降杠杆目标是到2024年中期，净负债率减至40%以下，目前看有难度，但也在可控范围内。长实集团2019-2023年负债率在21%-30%之间，新鸿基地产2019-2023年负债率在24%-26%之间。今年6月底，长实的负债率已经降到5.5%了。内地爆雷房企，一个重要因素就是负债率偏高。要降到50%以下，还有很长的路要走。香港地产商的日子也比较难。但没必要过度唱衰，它们远没有到爆雷的地步。长实集团主席兼董事总经理李泽钜表示，“我不敢赌香港市场太差，过去的历史都让我们知道，赌香港长期差的都是错的。”李泽钜还说：“香港在过去数十年经历了多个经济周期，而每次赚钱最多的人都是在大多数人看淡的时候入市。”在大多数人看淡的时候入市，这句话也适用于内地市场。就看你敢不敢了。