老铁们，包租公、包租婆躺平收租的好日子算是过到头了。

01最近江湖上流传一句风凉话——

说是房价挺不挺得住不知道，反正房租已经挺不住了。

不但房租跌回N年前，而且租客还不好逮。

这出儿开年暴击，已经让不少房东集体破了大防。

以前头部城市有套全款房收租，相当于上世纪七十年代“三转一响”；

经过最近一年半载这么折腾，情况还真是大不一样了…

租金下跌到底有多严重？

钉是钉铆是铆，不能瞎胡搞，咱们来看统计数据：

Wind给出的结果显示，截至2024年底，北上深房租已经跌回了2015-2017年、广州跌回了2014年、成都跌回了2018年、天津更猛，直奔2010年…

大伙儿可以琢磨琢磨，以上提到这些个年份，那年房价是个啥情况、工资是个啥情况。

这还没完，58安居客研究院给出的数据则更加详细而具体：

全国40座重点监测城市1月平均挂牌租金约44.6/㎡，较上月环比下跌1.2个百分点，租赁挂牌周期上升至51.9天，环比增加6.9天。

中指研究院检测的重点50城数据显示：

2024年前11个月，全国重点50城平均租金已累计下跌2.72%，其中一线城市跌2.29%、二线城市跌3.01%、三四线代表城市跌2.38%。

简单来说，现在包租公、包租婆就是想以价换量都换不动了；

各线城市房租下跌幅度都在两个百分点以上，二线城市尤其是重灾区。

有北京的中介小妹反应：过完年开工之后，租赁带看量都比不上去年同期的1/3；

在上海，不少区域板块租赁需求最旺盛的一居室租金跌幅快干到整体租金跌幅的两倍；

深圳福田、宝安、坂田房租都呈现出不小跌幅，福田CBD一套三房户型之前少16000/月，高低不租，现在租金直接降到10000/月；

在二线城市领头羊的杭州，不仅滨江、未科租金整体下滑5-7%，部分长租公寓空置率也达到了15%上下；

像其它一些二线城市，比如成都、武汉、南京、宁波的热门板块，租金跌幅普遍大幅高于二线城市总体跌幅。

现在包租公、包租婆的处境就好比“花大钱上曼谷，结果还找了个人妖”——亏得能剩个裤衩子回来就不错了。

同志们，这个事儿笔者自己也是有切肤之痛的：

我们自己家的房子有一间目前已经空了一个半月无人问津，另有一间下月到期后也不再续租，人家决定回老家去…

列位，往年可真不是这样！

说好的房租钱顶老家铁饭碗年薪，照这么下去是真悬了…

我这心现在拔凉拔凉的，得拿点儿啥腾腾！

不过转念又一琢磨，我这好歹没房贷，空置些日子还能顶住劲儿；

真正难熬的，还得是靠房租回血房贷的铁子，现在是一问一个不吱声。

前有雪山沼泽险恶，后有敌兵穷追不舍，当年我太奶团建就这感觉…

我估摸着再下一步，房东们就得自己动手，丰衣足食了。

02房屋租赁市场怎么就走到今天这一步了？

房东们腰里那串blingbling的钥匙，怎么就成吞金兽了？

万事皆供需！

你要闹明白这个事儿，就得从供给端和需求端两方面找原因。

咱先来说“供”的这头儿。

“十四五”期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房 870万套；

截至 2023 年底，已筹建保租房约547万套，三年时间完成“十四五”KPI的2/3朝上。

2024年的数据还没出来，但你要按照之前的趋势来算，保守估计得奔九成去了，也就是780万套以上。

而且越是重点城市，完成度也就越高，具体情况大家参考以下两张表便可一目了然——

数量多是一方面，这些保租房还有国家队的信用做背书，无论管理规范性上还是定价合理性上对普通房东手里的房子都是妥妥的降维打击。

即使抛开以上这些细节都不谈，就从最朴素的直觉出发，同样是租房，租国家的是不是也比租个人的或者长租公司的更安心？听到这儿，可能有朋友想说了：“保租房看似不少，但想租到保租房也没那么容易…”

到目前这一刻或许的确如此，但我相信保租房这条线大概率会越来越清晰、越来越常态化。

对于眼下租赁供给端而言，保租房的存在可能确实还不是主因。

相比之下，二手房的堰塞湖确实应该负全责。

2024年全年，全国重点城市二手房新增挂牌量总体呈现上升趋势‌。

尽管个别城市二手房市场出现了一些积极信号，但绝大多数二线以上城市仍旧是以价换量、去化周期延长为主。

关于二手房市场，下面这张图反映个明明白白：

尽管存量房贷已经有了实质性下调，大伙儿的还贷压力得到了一定缓解。

但去化周期延长之下，大多数房东还得靠往外出租对冲房贷刚兑，蚂蚱腿也是肉嘛！

好！张三是这么想的、李四是这么想的、王二麻子是这么想的…

当大家都想到一块儿去了，那供应端分分钟不得憋爆表？

站在房东视角看，甭管是有房贷的还是没房贷的，现在全烩到一个锅里卷了。

当然大家都觉得难。

再来看需求端这头儿，其实变化也不小。

房租和房价都是真金白银，它俩确实有一定关联，但并不完全一样。

房价背后是城市能级、规划预期、收入预期、信贷基本面等等等等这些因素的折现。

但房租相比之下简单多了，主要就看两件事：就业情况和收入预期，本质上是个“穷人指数”。

根据常识，租房人口的年龄结构与劳动人口的年龄结构是高度重合的。

可问题就是，不少大城市劳动年龄人口在总人口中的占比有所下滑：

譬如说北京，2018年劳动年龄人口占比78.27%，2023年末为72.13%；

譬如说上海，2018年劳动年龄人口占比75.21%，2023年末为70.86%。

而这五年里，全国平均水平下跌了2.94%，且一二线城市下滑比重普遍快于三四线城市。从就业面来看，许多一二线城市的高薪岗位，譬如互联网、金融、房地产、教培、服务咨询这类岗位要么面临降薪、要么面临裁员、要么面临降薪裁员。这些高薪岗位裁员之后，一些非必要性消费必然会出现萎缩；

在消费传导下势必会带着下游的消费、餐饮、服务领域接着感受寒意。

你家或者你公司附近某个餐馆关门，奢侈品大牌门店的柜姐从月入四五万暴降到只拿底薪四五千，其实就是这个逻辑。

原本在大城市工作的或者想要去大城市工作的青年学生或者青壮年劳动力，一瞅这情况：

反正都是工作不好找、工资收入比老家高的那点儿钱兴许拿来替房东还贷呢？

大伙儿要都这么合计，你琢磨会发生什么事？

杭州那个网红大楼——丽晶国际从高峰时期的20000租户减少到今天不足10000，就是这个原因。

再一个，现在租房市场上的主力军，95后、00后心态也在改变。

老破小？群租房？那住不了，回老家躺平也住不了。

经过他们这么一整顿，租赁市场也开始卷品质了，最典型的连锁反应就是：

不少距离核心区稍远的次新房反而比核心区老房更有市场。

比他们年纪长个十几二十岁甚至更多的房东见到此情此景，当然会懵逼。03理论上讲，想要扭转租赁市场当前的现状，唯有指望两件事能有所改变：

其一，就业面能够得到质的改善；

其二，租赁房源供应能有所收敛。

道理很简单，可真的要落地恐怕不是那么容易。

先说就业。

目前我们国家最能吸纳中高收入就业的岗位，主要集中于互联网、房地产、金融、教培以及各类体制内单位。

体制内单位员工，由于收入、五险一金相对稳定，因而更加倾向就地买房，还有一部分住在单位提供的公寓里，显然不是租赁市场的主体客源。

剩下的互联网、房地产、金融、教培目前基本上都在相对缓慢的回血中，要让它们重新显现出就业拉动效应，咱说实在话，真的需要耐心。

那有小伙伴说了：“人工智能、生物医药、芯片半导体这类高精尖企业不能代替之前的互联网、房地产、金融、教培吗？”

说句大实话，长远来看一定能，但短期替代就业可能性不大。

拿我们杭州来举个例子，大伙儿就明白了。

10年前，阿里巴巴带火大平台经济的时候，不少人组个草台班子就能分到一杯羹。

张三家种山核桃、李四家种香榧、刘五家种碧根果，这些全能放在平台上扩大销路。

王小六一瞅：心说我家不种干果，但我能码一堆哥们儿糊干果包装盒，这也能来钱。

以上，乃是多年前笔者自驾去临安区天目山游玩时的所见所闻。

可是今天呢？

我也想做人工智能下游配套，我也想为国产原研药研发贡献一份力，我也想为国产5纳米芯片攻关建言献策…但这不是知识结构不允许吗？

以上咱们说的问题，相信不少一二线城市或早或晚都会遇到。

我们要想突破技术掐脖子、让产业附加值更上一层楼，确实得在人工智能、生物医药、芯片半导体，这是要解决“高”的问题。

但另一个，也就是“广”的问题，我们确实需要好好想一想，如何让这些高精尖产业在广大老百姓中间开枝散叶，成为普通人的就业红利。

这件事非常非常非常重要！不光是稳房租，你要稳消费、稳房地产、稳民生，都得靠这条线使劲。接下来再看供给。

相比之下，改善租赁房源供应这一关就更为复杂了。

坦白说，单看租赁市场，问题很可能比买卖市场还要严重。

疏通买卖市场的堵点，make 房地产great again，最起码国家队是有意愿的。

租赁市场可不一样，保租房是国家队定的方向，KPI压得死死的，哪是说变就能变的？

更何况，推进“租售并举”这个事儿已经在过去几年的多次重磅会议中被反复强调。

唯一可能出现变动的，就是各地房东们自发形成的存量房市场。

这一块还是有可能出现乐观信号的。

你琢磨，最近是不是相当一部分城市地王频出、缩量提质供地、高端改善市场咔咔卖，这仨事丝毫不含糊？

这其实已经明牌了：未来的新房市场就是高端改善的天下。

绝大多数想买自住房（包含普通改善住宅）的客群有意无意地被赶到了二手房市场。

这样一来，就为二手房的止跌企稳甚至企稳回升创造了客观条件。

一旦二手房市场的中长线价值预期得到正向反馈，抛售情绪也就不那么严重了，二手房堰塞湖也会得到温和地缓解，租赁市场也就跟着好起来了。

总体来说，单纯指望买房收租，现在看并不是一笔好买卖。

你要跟国家队卷、要跟别的房东卷，操的心一点找个朝九晚六的班上来得少。

但如果说，你要在供需基本面已在持续改善的核心城市里寻找优质房源——

这事儿还是有搞头的！

毕竟，少部分头部一二线城市的房价已经开始实现止跌企稳甚至企稳回升了。

尤其像深圳，其实房价已经悄咪咪地涨了5个月之久。

在地王频出、土拍缩量提质、核心区新房日渐枯竭的今天，有越来越多的城市正在复制深圳楼市的路子…