作者：沈奇 杨政

1、海南地产泡沫形成

1992年，随着住房改革和南巡讲话，海南房价一飞冲天，短时间内海南房价从1000元/平方米左右飙到10000元/平方米以上，但随着1993年6月24日“国16条”出台，海南房地产价格出现大崩盘，房价快速跌至1000元/平方米以下，95%以上的房地产企业破产。今天很多地产大佬其实都是那时起家，例如潘石屹、卢志强、王石，区别是有的上岸了，有的还在水里。

2、海南房产泡沫的产生

1988年4月，海南省正式设立，海南岛划定为经济特区，1992年，洋浦经济开发区设立，一时间，抱着“错过了深圳，不能再错过海南”想法的人和资金涌入海南。

房价迅速上涨，带动大量房地产公司成立，全国的企业都成立海南公司。据太平洋证券数据，高峰时期，当时总人数不过656万的海岛上有两万多家房地产公司，平均每300个人一家房地产公司。与此同时，大量金融机构进入，海南短时间内成立了20家信托投资公司，35个城市信用社，此外还有一批股份制、会员制的金融性公司；证券行业从1989年初建立海南省证券公司，到后来已发展为26个证券机构34个证券交易点。

在此期间，海南经济高速增长，1992年海南省GDP增长率达到71.31%。而财政收入高度依赖房地产开发，在1992年、1993年也取得60.79%、53.84%的同比增长。

3、副总理亲手刺破泡沫

1993年6月24日，“国16条”出台，包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。并要求房地产开发投资必须纳入固定资产投资计划，由央行和国家计委重新核定今年的房地产信贷规模，并下达到各专业银行。（附：国16条内容：http://www.reformdata.org/1993/0624/4247.shtml）

此后房价快速回落，开发商于1993年开始纷纷撤离，全省1.3万家房地产公司倒闭了95%，据银监会统计，银行不良贷款率一度高达60%以上，仅四大国有商业银行的积累坏账就超过300亿元。

据浙商证券数据，彼时海南人口占全国人口的0.6%，积压商品房的面积达到全国积压商品房总面积10%以上，高达1631万平方米，且有18834万平的闲置土地，以及800亿元的沉淀资金，仅海口市积压商品房就达750万平方米。

4、消化泡沫用了15年以上

1995年8月，海南省成立海南发展银行，用来解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题，但仅两年零10个月后的1998年6月21日，海发行就因挤兑被央行宣布关闭，其留下的窟窿超过200亿，相当部分最终由财政核销。

海南烂尾房消化到2007年才接近结束。据泽平宏观数据，截至2006年10月，全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷，占闲置总量的98.17％，处置积压商品房444.82万平方米，占积压总量的97.6％。而海南省的房价到2010年才再一次回到1993年时的水平，海南经济的萧条周期近20年。

5、30年前海南房地产为我们留下一个完美的泡沫产生、刺破泡沫的样本，人为的政策干预加速了泡沫的产生，急刹车瞬间将整个产业打回原形，随后的接近20年都在消化伤痛。

泡沫产生的根本是企业和人性的投机心理，赚快钱的心思谁都有，一旦大多数人觉得可以在某一个领域赚快钱了，泡沫就具备产生的土壤。

金融机构永远是泡沫的助推器，遗憾的是，泡沫的买单者往往是消费者和本该处于局外的纳税人。

（全文完）