现在各地存量房收购不太给力，已经要政治局会议多次定调了，每一次的发声其实就是在做催促了，你想想看，儿子不听话好好学习，一直要老子多次说要努力学习是一种什么样的状态，而且现在不止中央着急，房企也很着急，银行也在暗地里很急了，地方反而好像没那么着急，所以这次的定调看看各地会不会加速搞一搞了。

就在7月30号，政治局会议召开了，重点还是提到了楼市方面，首先就是化解重点领域的风险，其次要积极支持收购存量房和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房的工作，加快构建房地产发展新模式。这几个提法咱们其实已经解读过好几次了，因为跟三中全会的表达是基本一致的，但是多次强调，已经说明进度是比较紧迫了，而且这次政治局会上收购存量房是与上次会议相比唯一新增的内容，因为最短期的行动就是去收购存量新房了，因为这是国家可以直接控制和左右的体量，国资拿着真金白银直接入场兜底买房，肯定是能给楼市注入一定的活力的，地方现在库存头大的问题导致卖地难，房企的销售不足又导致资金链的压力和暴雷，而保障房的增量还能提升低收入老百姓的居住氛围。

而提出收购新房的说法要追溯到今年5月17号的国新办政策吹风会上了，当时央行的副行长表示要支持地方国企用合理价格收购商品房用作保障房，随后这个说法，就在后续央行和住建部的多次会议上被提出了，也让咱们知道了原来房企的最后退路是把房子卖给地方国资了。而根据中原地产研究院的数据统计，截止到7月底，全国已经有超过60个城市出台了地方或者国企收购存量住宅的政策，其中就有广州、重庆、天津等省会或者直辖市，也有下属的一些地级市，当然我们都知道，之前还提到了要让县城也去收购存量房，我觉得是不太现实的，现在主要精力还是把一二线的核心郊区能去掉库存已经是非常不容易了，现在让县级去收购的话，只能说有点巧妇难为无米之炊了，县级现在财政还是非常不容易的，因为资金问题是摆在所有地方面前的最关键的问题点。

现在卖地的红线是36个月，很多地方库存量已经接近或者超过了红线了，所以都在不让卖地了，而现在全国新房的库存已经达到了7.4亿平方米了，即使按1万一平计算的话，那也是需要7.4万亿的资金体量了，而要起到托市的作用，至少要把库存去到18个月的安全线以内，而这万亿级的资金从哪里来，今年土拍收入已经基本腰斩了，不少地方连高峰期的零头都没卖到，就像广州来说，高峰期一年卖地1700多亿，但今年上半年才卖了60多亿，可以说非常拉胯了，那地方没钱，只有靠中央发债下来了，但是发债容易，地方拿到这些便宜的钱去收购这些房子，那到底是要做慈善还是要赚利润呢，做慈善的话就意味着要亏掉借来的钱，赚利润的话，那收购价肯定要压低，将来做成配售型保障房卖出去的价格就得拉高，赚钱的逻辑无非就是低买高卖，这对房子这个东西来说也是一个道理。

而现在我们看已经出了政策的地方政策，多数地方对待收购的房源都提出了不少的要求，有的甚至可以说有点苛刻了，比如除了要求是现房以外，还要交通便利、配套设施要比较齐全，部分还要求项目配备了一定比例的车位，面积方面要120平以下，优选收购整栋或者整个单元，可以封闭管理的漏洞。而要求这么多，价格方面呢，多地都提出以同地段的保障房重置价格为参考，也有一些地方是以同区位商品房价格的5折左右进行收购，所以咱们可以看出来，地方就是在拿法拍中的二拍甚至变卖的价格去收购人家房企的这类房子了，其实说实话，有点趁火打劫的意思。

当然，站在购房者的角度来说肯定是好事，因为地方收购的钱压的越低，将来重新换套牌子变成配售型或者配租型的保障房时候，价格就会越低，地方不可能一直做亏本的事情，也亏不起，将来还得依靠房地产税去替代土地财政，这是跑不掉的事情，当然这个时间点之前我们分析过，2027年左右会是这轮楼市的一个相对低点，需要5-6年时间进行周期调整，这中间大庄家会陆续完成手上房子的出货以及平替，然后如果按三中会议的意思，2029年完成制度的话，那出台也就是这个时间点前后了。

所以近期我判断，会有更多房企开启打折卖房，李嘉诚之前的东莞打折卖房算是打响了第一枪，然后南京前几天雅居乐又开始6折卖房，所以我相信6-7折会是很多房企的选择，因为如果5折是收购底价，那打6-7折就还是多赚一些的，只要能卖出去，那就是赚的，如果实现是卖不出，那只能等着地方来收购了，当然这是项目现房的选择，如果是烂尾楼的话，那目前对房企来说就是拖着，以时间换空间，因为烂尾楼的钱房企已经拿到了，现在投入去建设就是亏本的，所以还不如去搞其他还没卖出去的项目了。

这也是保交楼推进相对困难的点，房企先要把自己救活，才能救底下的烂尾楼，你要房企先冒着自己破产的风险去救烂尾楼，换位思考也是不太现实的，擦亮好眼睛，如果不急着买商品房，后续住体制内的保障房也是不错的选择，因为我相信租售同权会更快落地了，不止是人口少了，学位压力小了，更多的还是地方需要给保障房更多权益，才能保证后续的销售，配售型保障房，也是要销售的，大家且看吧。