现在的楼市已经是暗流涌动了，连续下跌三年多时间，持有很多套房的炒房客已经快撑不住了，前段时间大家应该都知道，深圳50万一平的最贵法拍豪宅浮出水面，四万多人围观，经过33轮的激烈竞拍后，以2.32亿总价成交了，创下深圳法拍房单价以及总价的双高，原业主是老牌建筑装饰企业的实控人，而这么有钱的人都被沦落要去法拍了，不仅暴露了现在建筑行业的艰难，也把法拍房当前的现状展露无遗了。

从中指研究院额数据来看，今年上半年全国法拍市场累计成交约7.85万套，比去年7.42万套增长了5.8%，但是总的成交金额为1537.3亿元，反而是比去年减少了约43.2亿元。因为法拍的话也分成了一拍、二拍、变卖和重新挂拍等情况，其中一拍的折价率是7折到评估价之间，二拍则为56折到7折之间，而变卖价的话基本就等于二拍的起拍价了，而从数据来看，今年上半年各类法拍房源中，一拍成交约2.9万套，在各拍次中占比为36.8%，比去年同比减少了6个百分点，而且一拍的成交价为6856元一平，价格也比去年的7050元下降了约200元一平了。而二拍的成交均价为4868元一平，也比去年同期的5114元一平下降了约250元一平。

很明显，法拍成交在增加，但是总价却是在减少了，说明现在大家越来越愿意去买入二拍和更后面的这种变卖房产了，当然，我们是不推荐普通小白去买这种法拍的，因为涉及的风险确实比较大，多数人还是得老老实实去买入商品房，而且随着房价的下行，其实法拍的价格优势也出现了一定的缩水。因为法拍的市场价格可以看作普通二手房成交的价格底线，因为法拍的成交是会影响到二手房业主的心态和挂牌的，就像同一个小区，有个房子被法拍了，整体价格的拉低后也会让其他业主有点慌的，一套可能还好，如果两套三套都走了法拍的话，那其他业主降价的概率就会大大增加，也会让很多业主价格底线瓦解甚至心态破防了，这就是法拍房的另一种威力了。

而咱们再看看法拍的挂牌量变化，今年上半年各类法拍房的挂牌量出现了罕见的下降，上半年挂牌量累计为38.2万套，比去年38.6万套同比是减少了1.1%，其中工业类法拍同比减少最多，达到了27.7%，但是法拍的住宅量还是在上涨了，从去年的17.8万套增加到了18.4万套了，当然大家最关注的还是住宅，而当法拍房占市场总量超5%左右就会影响到二手房价了，如果占比超20%的话，那基本二手房价格体系就会被完全打破了。而像重庆二手挂牌量在25万套，法拍房去到了1.2万套，占比在4.8%左右，成都二手挂牌24万套，法拍房1.3万套，占比5.4%左右，而北京大概是3%，上海1.7%，不少城市已经冲破了5%的警戒线了，517的新政已经到了要让国家队出手收购的地步了，大家似乎看到了市场企稳的一些苗头，但是现在法拍已经有上升的苗头了。

咱们现在存量房贷的总额差不多还有40万亿，而这些存量房贷业主中，还有相当大一部分人的利率还在4.2%，而随着7月LPR的下调，现在这个利率差已经有1个多点了，持有房子的成本明显是高于新入场的购房者了，还有经营贷的到期压力，2021年那波用经营贷上车的到现在，已经面临到了结清或者借新还旧的节点了，如果这个节点没处理好，后续断供的人势必会越来越多，这也是我们一直强调在现在一定要降杠杆，即使你去买房也不要加太猛，不然失业和降薪你不知道哪个会先来。

当然，看到这种情况，除了要断供的购房者有点慌以外，最害怕的其实还是银行了，现在银行已经在逐步行动了，就像前段时间银行已经出现了拒收断供房的事情了，以往楼市上涨期如果大家断供了，银行会马不停蹄的把你房子收回来然后去法拍弥补自己的贷款和利息损失，但是现在银行却在通过延期还贷或者降低你近期月供的办法，让业主继续持有手上的房子，这么做也很明显，只要房子还是在业主名下，那坏账就还没产生，也减少了法拍房的供应，不然的话，大量业主如果都选择断供，银行的法拍房就会变成一堆烂尾楼一样的破玩意了。

所以，除了银行采取这种措施以外，我还是建议要尽快降低存量房利率，不要等着这些存量房业主真的撑不住的时候才去挽救，就像现在还是癌症早期，你尽快割除还有救，但是一旦癌症晚期蔓延到楼市全身的话，即使你降低利率到2%那老业主也无可奈何了，所以，普通的二手房业主们，跟你们竞争的不止是其他的邻居，还有很多无路可走的法拍房了。