在闽系房企大本营窥见江湖势力。

旧闽系踩踏式退场前最后的落日余晖固然令人“怀念”，但，把握当下才是最大的正确。

什么才是闽系房企大本营最大的当下？

各方势力已然开启短促却惨烈的交锋。迎来送往间，福州城变了天。有的人接受了不得不接受的改变，譬如唏嘘！一代闽商大佬林荣滨，被执行悬赏！只因区区2000万。

当下的闽系大本营，最大的主角当属“保建国”和市属国企，它们长袖善舞、一争长短。

在这样的新时代，“保建国”里的“国”，说的就是厦门国贸地产集团有限公司（以下简称国贸地产）。

往更深了说，国贸地产堪称闽系房企南派与北派深度交流的典范。

从实力的地位出发，国贸地产系世界500强企业厦门国贸控股集团有限公司核心成员企业，近年蹿升速度不可谓不迅猛，当下已是中国房地产企业30强。而在2021年之前，排名尚游离在80名开外。

深刻诠释了行业大环境冲击下的逆袭

不过，此一时彼一时。

“说商道市”反复言及，只有透过财报/信用评级报告/融资券募集说明书/公司债券报告/企查查，方能展现其更多面，方能把企业看真切。

国贸地产2024年中报显示，今年上半年，国贸地产营业总收入61.49亿元，较上年同期的116亿同比大跌46.99%；净利润1.31亿，较上年同期的7.75亿更是猛降83.04%。

鉴定一家房企业绩行或不那么行，除了看营业总收入、净利润两大核心指标，还能看啥？

答案是“应交税费”与“资产减值损失”。

国贸地产公司债券中期报告（2024年）披露：应交税费2024年上半年减少了39.03%。

并给出解释“主要系本期销售回款、交付确收规模较上年同期下降，导致应交企业所得税、增值税较年初下降”。

此外，国贸地产2024年上半年录得较大的资产减值损失，为4.22亿元。相较去年同期471万元的资产减值损失，今年的数字扩大了整整8867%。

众所周知，第三季度无明显性改观，第四季度10月起因突发“政策市”的缘故，市场迎来新机遇，但效力尚在观察中。

因此，对于近年极速蹿升的国贸地产而言，2024破天荒的急转直下，许是其成为楼市新贵后最大的一场硬仗！没有之一！

根据国贸地产官网，国贸地产致力于打造成为房地产开发、教育、会展、城市更新与代建、物业服务、资产运营等业务协同发展的美好城市建设运营商。

在其主营业务板块中，房地产开发自是一骑绝尘，收入占比逾九成。

房地产销售表现，如前述，较上年同期下降幅度较大，可谓不忍直视！国贸地产2024年度跟踪评级报告也显示，2024年1-3月，公司全口径销售金额同比下降58.45%。

却也并非乏善可陈。

令“说商道市”感到瞠目结舌的是：国贸地产的业务板块中，城市更新与代建方是最大的王者。别看半年营收也就堪堪上亿，占比不到2%，但营业成本仅200万元，毛利率高达98.4%。

报告给出解释，城市更新与代建业务收入同比增幅较大，主要系国贸地产拓展代建项目数量增加以及代建项目工程进度加快产值增加。代建业务范围主要包括安置房、医院、学校和公共建设配套设施等。

98.4%的毛利率简单点理解就是：销售100元的商品，就能赚回超过98元的毛利润。这个利润空间，相当可观！

可观到神马份上呢？比茅台还高还出色，比代建头部企业的毛利率还要高得多。

事实上，基于代建轻资产、低负债、高盈利、逆周期等运作特点，代建业务净利润率高于传统房地产业务。

在房地产深度调整的大背景下，曾被开发商视为边缘生意的代建业务已逐渐成为不少房企探索新发展模式，寻求转型和发力的重点业务，也成为不少房企押注业务增长的第二曲线。

根据2022年年报数据，TOP10房企的平均毛利率为20%，而代建头部两家企业的毛利率也不过分别为52.3%和61.0%。

对于国贸地产的98.4%，大写的服！

根据第三方平台，在厦门市场，2021年-2023年，国贸地产皆紧随建发房产之后，高居第二。

若把时间轴再拉长，就会发现，这三年的第二排名已是国贸地产最好的成绩，在2021年之前以及2024年前三季度，略略有些不济。

也就是说，厦门“千年老二”已是对国贸地产的抬举。

虽已进入20个重点城市，但根据国贸地产2024年度跟踪评级报告，2023年国贸地产于厦门、福州和上海的全口径销售金额占比分别为54.36%、13.93%和 11.08%。

而截至2024年3月末，国贸地产全口径土地储备分布(面积) 居前5的城市分别是厦门、广州、成都、福州、上海。

伴随着国贸地产极速蹿升，却又急转直下的还有连创新高的资产负债率，当下（2024年中报）已达74.92%。值得关注的是，近四年，这一数值每年皆在攀升。

国贸地产集团的财务杠杆水平偏高，盈利水平相对较弱。根据国贸地产2024年度跟踪评级报告，融资渠道方面，国贸地产主要通过银行借款、债券融资及股东借款进行筹资；公司在多家银行取得授信，保持了通畅的融资渠道和较低的融资成本，考虑到公司近年权益拿地金额占权益销售金额的比例均超过60%，投资力度较大，资金平衡情况有待观察。总体来看，公司融资渠道通畅，但拿地力度较大，经营稳健度一般。

如此这般，压力给到了厦门国贸地产集团有限公司董事长林希，厦门国贸房地产有限公司董事长郑玮。

蹊跷的是，2024业绩已然如此不忍直视，国贸地产在各种场合传递出来的或者说“包装”出来的，却是与上述数据大相径庭的春风得意马蹄急。

许是其段位与棋力不够，离深刻感受“敬畏”尚有距离。

始创于1987年，起步鹭岛之滨的国贸地产大概没有料到，厦门到福州，短短不足300公里的距离，TA要走上二三十载。犹豫着，踌躇着，迟至2013年与2019年，方真正与其产生交集。

由此，上演闽系“黑神话”，深刻书写了闽系房企南派与北派深度交流的典范故事。

而我们，一众看官，站在旧闽系的终点与新闽系的起点，在大风起处俯瞰洪流。

没有功成名就，没有花团锦簇。

国贸地产，厦门“千年老二”勇闯福州城的故事第二季待续。

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原创不易，感谢赞转评