文：园长

周末开了3个盘，黄埔5号线双沙站的珑岄上城，地铁3号线石碁南站的珑耀上城，以及海珠二号线南洲路口的绿城馥香园开盘。

价格都不贵。

这3个盘有3个明显的特点。

第一，地价低于周边项目拿地价

地铁黄埔和番禺的两块地，地价都只有1万，远远低于附近的对手。

番禺的珑耀上城，它拿地价1万1，容积率3.4。

隔壁前一个地铁站的保利置业的朗誉，地价2万，容积率3.0。

海珠的绿城，拿地价3.38万，容积率3.8.。隔壁的中海观云府，拿地早几年，地价3.8万，容积率6.2。

第二，市场产品明显更好，开出的价格都不贵。

新一波产品，基本都做到了120%的使用率，而且价格也颠覆超出想象。

黄埔的珑岄上城，单价最低到2万-3万，番禺的珑耀商城，单价最近到1万9，绿城则是5万2-5万8.

看单价好像没啥感觉，说到总价就有震撼力了，因为实用率足够高，所以户型可以做小，老黄埔的入手总价门槛，被干到了200万，番禺，则是145万上车3房。

第三，周边都有很多二手盘。

以珑耀上城为例，前一个地铁站傍江，有金海岸花园，东湖州花园，龙湖金地天峯，尚东尚筑几个大盘，后两个地铁站海傍，则是刚需大盘亚运城。

珑岄上城附近二手和新房更多，前一个地铁站是万科城光，未来方州，附近有黄埔花园，万科城市花园，再前面有中鼎富颐等一系列产品。

馥香园附近二手就更多了，除了观云府，还有金碧花园等一众二手。

珑耀上城，更高的实用率，更新的产品，更低的总价，把更后一站的亚运城二手业主，几乎打趴下了，让前一站的傍江卖房业主们，也是胆战心惊。

珑岄上城，200万的总价3房地铁配学校，直接杀掉了金碧世纪以及更早一众的老旧二手，若不是货量少，那必然会掀掉老黄埔上上一代产品的天。

不讲武德。

后面其他地方还会不会有呢？

可能会。

随着白云天河越秀海珠荔湾主城的持续更新推进，新的供应出来+配超高实用率+名校，老一代二手房的败退，一切只是时间问题。

还是那句建议，不住的，老旧的，多余的，过气的二手房，尽快尽快尽快出。