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杭州江南岸限价最贵宅地，将由谁刷新？

相信多数人的答案是地段无敌的三桥两侧（原水电新村），但暂时这个最贵头衔，要先给西兴单元。

上周，杭州迎来了新政后首次挂地，申花和滨江西兴各有1宗宅地亮相。其中，西兴宅地限价53850元/㎡。

比附近49300元/㎡的御滨府，直接跳涨近10%。

一举打破，此前由保利天汇和天曜城保持的51500元/㎡制高点（世纪城限价最高4万7）。

放在全城，只低于钱二、申花，文晖低密宅地等。

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就地段而言，它似乎无法匹配这个限价。

地块位于西兴路与北塘路交叉口，西侧挨着北塘河桥，东侧距风情高架不到300米，离最近的1号线西兴站约1公里，直线距钱塘江超3公里。

对比限价49300元/㎡的星民站TOD（滨江潮起江南城），可以说是“又贵又差”。

之所以限价涨了，核心原因是容积率低了。

地块出让面积21901㎡，容积率1.8，可建体量不到4万㎡（39421.8㎡），限高54米（最多18层）。

起价118100万元，折合楼面起价29958元/㎡。

作为对比，地块西侧隔北塘河小学（江南实验）的御滨府，和北侧隔湘云雅苑的江斓映象府，容积率2.3-2.6，限价均49300元/㎡。

另外，地块南侧紧邻北塘河，河对岸是西兴老街。

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但严格来说，这块宅地与御滨府条件相差不大。

都是南侧沿北塘河，都是挨着北塘河小学（一东一西）。若较真，御滨府外部环境还要更好些，东侧与小学只隔一条双向2车道的马路。

而新地块与小学隔着主干道西兴路，又刚好跨越北塘河，有点类似高架桥。

另外，考虑到御滨府是商住地块（容积率2.3），去掉商业部分，住宅部分实际容积率还要低些。

御滨府17-19层的建筑高度，就是最好证明，与新挂牌宅地最高18层的建筑限高几乎一样。

且面积（44005㎡）大了一倍，园区规模更占优。

外部环境、小区规模均占优，御滨府容积率上的些许劣势，等于差不多被抹平了。

即：它的二手房价，就是新宅地的完美参照。

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贝壳网显示，目前御滨府共有65套二手住宅挂牌。

从主推房源看，最便宜的是一套1楼101.66㎡，挂价4万9，也是全小区最低价。

还有一些小户型低楼层，挂价5万1到5万8不等。如果是中楼层，小户型报价基本就6万起步了。

而139㎡边套，即便低楼层也6万1起步。若是高区，不乏7万+。

看起来倒挂还不错啊！但挂价是挂价，能成交的才是真实价格。而从网签记录看，刚过去的5月，御滨府成交一般。

3月网签7套住宅，4月5套，5月只有2套。

一套10楼的105㎡，网签价51392元/㎡；一套116㎡，网签价54868元/㎡。结合挂价和中介说法，还是比较贴近市场的。

“低楼层便宜有双税，客户不买单；高楼层不急卖，挂价普遍高。”附近中介说，近期成交有些停滞了。

据悉，低楼层的边套139㎡，已经很难卖到6万了。高区房源虽坚挺在6万+（中区报价6万4），但想成交难度也很大。

综合来看，御滨府主流二手房价5-6万出头。

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这意味着，一二手倒挂已经不明显了。

或许表面上，它还存在几千价差。但至少两年的新房交付等待期，还会进一步增加成本。

5万4买入，房子拿到手，各种资金利息一算，成本估计就奔6万去了。

而且基于目前形势，购房者对未来房价普遍保守。

2020年亮相的御滨府，四次开盘，3次个位数中签率；去年上市的江斓映象府，平均中签率约12%。

这样的场面，应该很难出现了，因为投资客不敢轻易下场了。

但反过来看，自住刚改客机会更多了。限价是涨了，但相比双税二手房，仍然吃香。

对开发商来说，也是利大于弊。虽然去化速度会变慢，但限价提高，带来了更大的利润空间。

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杭州5.9新政中有一条：优化住宅用地供应。

申花和滨江西兴宅地的挂牌，是对新政的完美践行。它告诉了我们两个趋势：一是未来杭州推地转向“少而精”——少供地，多供优质宅地。

二是限价暂时不会全面取消，而且还会通过降容积率的方式，变相提高限价。

其实新政前的土拍，就已经尝试这样做了。比如4.29土拍中，容积率1.6的丁桥宅地，限价34370元/㎡，竞价热度甚至高过同场的世纪城。

这样做会带来两个结果，市场供需会更加健康，未来倒挂红盘会越来越少。

此前经过多年调整，杭州许多板块名义上还有限价，实际倒挂已消亡。比如，限价4万的运河新城，基本等于周边二手房价。

新供地模式，正在加速这一进程。

但它不会无限制涨限价，而是让限价与二手房价形成一种新平衡——既剔除了投资，又保护了自住。

自住容易买，投资请绕道，这就是未来市场的主流。