01-这个周末，有点不太平静，万科的这个瓜有点大。 对于地产，年初的政策在媒体人的宣导下，瞬间觉得地产马上要起来了，素有“夜壶”称谓的地产，又到了其高光时刻。 当我们翘首期盼房地产市场回暖，行业能回到昔日繁荣时，行业大佬万科声嘶力竭地喊出：房地产行业已经进入“黑铁时代”。 在“敢拼就会赢”的2022年万科集团年会上，董事会主席郁亮再度抛出了一系列“震惊”行业，让从业者不寒而栗的观点： 2022年缩表出清是一场生死战，要么死，要么活，没有中间状态，他还提出了一个中心，就是解决老百姓的居住问题，三个基本点分别是房住不炒，租购并举，以及人的一地一房匹配。 而对于房地产行业人员来说，行业不好，那钱大概率是不好赚了。 从现在的中介门店就可以得知现在这个行业有多惨淡了。 减员降薪可能是职场人最关注的话题了，这对行业的人员来说，这真的是一个很让人无语的结局。 02-对于万科这样的一个企业，我们也要看看其背景-深圳地铁。 万科这几年为什么能从白银时代到现在的黑铁时代，背后的国资背景是非常重要的。即使在去年三条红线的压力下，他依然能活下去。 这就是根本。 但未来国资或者央企行业的房地产，可能真的是解决房地产高温的一个举措。国有化本身就有民生的意思，在国有化资本的加持下，实现共同富裕的可能性可能会更大一些。 从现有的房地产企业来看，万科是所有房地产企业中活得最好的一个，没有之一。 再来看看财务报表 三季度报表中，手里还握有1400亿资金，短期负债也不多，所以这样的报表是没啥生存压力的，万科也是所有地产开发商里面，最悲观的一个，他一直都觉得危机要来了，前两年会场就给布置的特别恐怖，到处都是活下去的条幅。好像企业马上就要不行了。 居安思危，是万科的企业文化，但我想这倒也造就了他的不败之本。 做企业的，最怕的也就是迷之自信。从这一点，也可以看得出郁亮在继王石之后，对万科这个企业是最了解的。 每个重要阶段，都会有一个坚定的领导人带领企业走出黑暗时刻。 所以，我们看到的是他们日子过得最安逸。其他的几家大开发商，基本上已经是热锅上的蚂蚁了。 03-很多人说，什么是黑铁时代。 “黑铁时代”的房地产行业，到底会是一种什么样的状况？ 在希腊神话中，人类的世纪被分为了五个阶段： 黄金时代、白银时代、青铜时代、第四世纪、黑铁时代。 这五个阶段分别代表了五种不同的人的状况。其中，黑铁时代则是最恐怖：完全的弱肉强食的时代，强权就是真理，人类全然是罪恶的，甚至出现了父子兄弟相残的情况。活在这样的世界中，毫无幸福可言。在这个时代，再也不会有神迹发生。 总体的意思就是至暗时刻。 04-但我认为，万科董事长郁亮这个内部总结会的发言稿发出来感觉有点夸张了，文章说连他都开始不敢坐飞机头等舱，其实这是一个为了刺激其内部员工说的话，我们当做一个谈资就好了。 但有一个事实：今年的开发商日子不好过。 为什么呢？ 拿万科来说，万科手握重金，就等着其他房产企业倒闭，然后展开资产收购，廉价收一些带血的项目过来，然后再包装改造一下，这在房地产行业叫做资产收购。 之前冯仑就说过，这种项目是最赚钱的，因为有的时候，对方急需救命钱，所以会把价格压得很低很低。 你看看，现在就是大鱼吃小鱼的时代，你不强，别人就直接吃了你，这在职场估计是常态。 但从投资角度上来看，这就给我们一个启示： 选了好公司后，等好公司生病或者明显被市场低估的时候，这说话买入就是最好的时机。 05-我们常说，天时、地利、人和。 投资中对应的是什么呢？ 天时：就是要有行业景气度，一波天时带来的大趋势，可能蕴藏着2-3个周期。 说白了就是宏观上的，比如说，地产，你现在国策的“房住不炒”和共同富裕下，想有很大的上升空间，估计也不可能了。 地利：是不是在行业景气度的上升期。 比如说医药，这两年的新冠疫情，让医药跟打了鸡血一样，从弱周期变成了强周期。 人和：这个点其实也是最难的，但也是我们超额收益所在，古代兵法里说的人和，意思是万众一心，而投资中的人和，刚好相反，指的是预期差，也就是说别人是否在形成错误的共识，只有当市场形成预期差的时候，你才能赚到钱，如果没有预期差，你即便看对了，也是白搭，顶多获得一个市场平均收益。 所以，选基金，真的不是仅仅买入这么简单，要研究很多东西，就是说动机是什么？前期要认真研究，只用在这个基础上，你才有可能有好的结局。 天时地利人和，就是关键。