来源：中道财税-石羽茜

近期有客户咨询，自建不动产为老项目，现在准备对外出租？是否可以按照与客户沟通的情况，部分选择简易计税部分选择一般计税呢？选择后是否可以变更计税方法？

要想回答这两个问题，关键是判断两个问题，如何定义不动产老项目？老项目出租不动产计税方法的规定？

第一、不动产老项目的界定

财税[2016]36号

《营业税改征增值税试点有关事项的规定》房地产老项目，是指：

（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

第二、老项目出租不动产计税方法的规定

政策1：国家税务总局2016年第16号公告

第三条一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

政策2：财税[2016]36号

第十八条的规定，一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。

根据以上三个税收政策并结合实践，自建的不动产项目，建设期间可能分期开发并领取多个《建筑工程施工许可证》。举个例子，甲企业为一般纳税人，开发项目分为三期，一期、二期均为老项目、三期为新项目，各自取得《建筑工程施工许可证》。一期项目分为1号楼、2号楼、3号楼。

在此种情况下，一期、二期可根据国家税务总局2016年第16号公告的规定，可以选择简易计税也可以选择一般计税方法；三期必须适用一般计税方法。

问题一：一期和二期是否必须选择同样的计税方法呢？

实务中没有进一步的规定，个人观点，参考建筑企业不同项目可以分别选择一般计税和简易计税，一期和二期可以分别选择计税方法，无需保持一致。

问题二：一期项目1号楼、2号楼、3号楼是否必须选择同样的计税方法呢？

该事项同样没有明确规定。个人观点，根据房地产项目关于老项目单位的定义，参考建筑企业一个项目不同标段但是计税方法需保持一致，该种情况下，计税方法应保持一致。不能按照客户或者出租的楼栋、户数分别适用计税方法，否则会给企业留下税收风险。

问题三：老项目计税方法是否可以互相转化？

根据财税[2016]36号的规定，选择简易计税后36个月内不得变更。但是政策并未规定，选择一般计税后不可转为简易计税。

PS:推荐一款小编自用的财务软件：【中道查财税】

已成为更多财务人的信赖之选！电脑、小程序多端同步，随时随地一键查询，其中包括政策法规、财税答疑、专家解读、法院判例等......更多功能等你来解锁！

赶紧长按识别下方小程序【免费用】起来！

电脑端网址：（https://www.focustax.cn）