今年以来，随着华侨城熙成里、保利西堂和煦和中国电建国宾华曦府等新项目入市，成都金牛区泛国宾范围内，金周路站TOD板块住宅市场，进入了白热化竞争阶段。

保利新项目作为未设置最高清水限价的地块，部分房源开出低至2.17万元/㎡的精装售价，以远远低于区域内最低2.65万元/㎡的最高清水限价之销售价格，杀出了一条“血路”，首批次取证房源去化明显优于其它竞品同期表现。

今年4月26日，成都地铁2号线金周路站与百草路站之间的新盘，保利西堂和煦首批次133套房源取证，精装单价约2.17万元/㎡-2.77万元/㎡，建面约108㎡-170㎡，截至6月12日，首批次房源仅剩约50套。

（保利西堂和煦项目，摄影：何腾飞）

一个月多时间，133套取证房源仅剩约50套，在这个板块可以说是“了不起”的成绩了。

此前，在相当长的一段时间里，保利西堂和煦周边，特别是近百草路地铁站的片区，几乎可以说是电建地产的主场。电建地产洺悦玺、交投电建洺悦珑庭、交投电建国宾江山，电建地产长期占据着区域市场的主导地位。以国宾江山为例，该项目尚有200多套房源在售，取证单价约2.4万元/㎡-2.5万元/㎡，而另外两个项目也还有少量房源在售。近几年，电建地产供应了区域内绝大部分的新房，并未面对过如今的激烈竞争局面。

2022年，龙湖香港置地瑰云里项目快速完成去化，并未对区域市场造成太大的冲击，反而还拉高了市场对该区域的预期。然而，随着鼎能国宾天韵、华侨城熙成里、保利西堂和煦和中国电建国宾华曦府的集中入市，再加之即将入市的中铁拾贰宸，还有轨道交通的TOD住宅（预计也将在今年入市），该板块销售压力猛然骤增。

与保利西堂和煦相邻的中国电建国宾华曦府，是电建地产打造的高端改善新作。在保利西堂和煦取证之后，今年5月11日，国宾华曦府首批次179套房源取证，精装单价约2.33万元/㎡-3.26万元/㎡，截至6月12日，尚有131套房源在售。国宾华曦府可售房源单价，较保利西堂和煦平均高出约3000元/㎡。

（鼎能国宾天韵项目，摄影：何腾飞）

事实上，更临近金周路地铁站的新盘鼎能国宾天韵项目，也不甘示弱。据成都地产界现场了解，该项目套三户型惠后总价约255万元/套，单价约2.2万元/㎡。今年以来，随着各新项目的入市，金周路站TOD附近的新房单价的门槛已经逼近了成本线，精装单价2.2万元/㎡便可买入金牛区国宾板块，正式开启了买方市场。

鼎能国宾天韵紧邻地铁百草路站，由川煤集团旗下房地产开发企业打造。该项目首批次房源于2023年11月初取证，精装单价约2.4万元/㎡-2.7万元/㎡，首批次100套房源，截至6月14日，尚有35套在售。随后，2024年2月、3月，两次取证共计100套房源，亦尚有70余套房源在售。开盘以后，该项目最新的最低单价降至2.2万元/㎡左右，以期从区域新增供应中成功走量。

（华侨城熙成里项目，摄影：何腾飞）

与鼎能国宾天韵较近的新盘还有已经入市的华侨城熙成里，以及即将入市的中铁拾贰宸项目，成都轨道交通的金周路站TOD住宅部分。今年3月，拿地价格较高的华侨城新项目取证，精装单价约2.5万元-3.1万元/㎡，首批次210套房源，截至6月14日，尚有90套在售，去化尚可。不过，后面取证的二三批次房源，就明显放缓了去化节奏。这也许跟后面入市的保利西堂和煦价格较低有很大关系。

几乎是同一区域，为什么同一时期新房价格会出现较大的差距呢？核心原因有两个：一是土地成本；二是产品成本（由产品定位决定）。

（近两年金泉街道土地成交情况，制图：成都地产界）

据成都地产界统计，2022年四季度以来，成都金牛区国宾板块范围内的金泉街道，也就是所谓的金周路站TOD板块辐射范围，累计成交了7宗涉住宅用地，拿地企业包括保利、电建、华侨城、中铁八局、川煤集团和成都轨道交通集团，清一色的央国企。

2022年10月27日，成都轨道交通集团下属企业以底价11700元/㎡，斩获金牛区金泉街道约49亩住兼商地块，最高清水限价26500元/㎡。今年5月消息，成都金牛区金周轨道城市发展有限公司位于金泉街道的住宅及配套设施项目的《建筑工程规划许可证》。

（成都轨交49亩地块规划示意图）

同日，川煤集团旗下的四川鼎能以底价11700元/㎡，摘得金周路站TOD傍边约29亩纯住宅用地，最高清水限价26500元/㎡。四川鼎能和成都轨道交通集团的地块，土地成本优势比较明显，低于后期拿地的其它地块。鼎能国宾天韵项目，容积率约2.1，规划的2T2小高层产品，主力户型有两个建面约116㎡套三和建面约129㎡套四，户型方面可圈可点，整体偏刚改定位。

2023年7月19日，金牛区国宾板块出让约22亩纯住宅用地，最终被保利以楼面地价12800元/㎡竞得，溢价率7.5%，最高清水限价26800元/㎡。该宗地位于金周路站TOD以东数百米，保利曾在周边片区打造了保利国宾首府、保利学府城项目，新盘保利创展国宾和煦于去年11月、今年2月两次取证，精装单价约2.5万元/㎡-3.2万元/㎡，206套取证房源，截至6月14日，尚余90余套房源在售。

8月15日，央企华侨城以10.1亿元，成交楼面价13400元/㎡，竞得金泉街道约57亩纯住宅用地，溢价率14.5%，最高清水限价2.8万元/㎡。这也是金周路站TOD附近清水限价最高的地块。华侨城在这宗统计率2.0的土地上，颇费了些心思，打造了建面约113㎡-143㎡的小高层产品，其中建面约143㎡的户型，可以说是区域内的佼佼者了。今年3月初首批次取证，210套房源尚余约90套房源，后续两批次取证房源去化同样明显放缓，这些区域供应大增，且价格差明显有很大关系。

10月26日，深耕国宾板块这一区域的电建地产，以成交楼面价13500元/㎡，溢价率14.41%，竞得金泉街道约91亩容积率2.0的优质地块。这宗土地及后续出让地块，均不再设置清水住宅最高限售价。电建地产拿下这宗占地面积颇大的地块后，打造了自己的高端项目国宾华曦府，在价格上与一街之隔的保利西堂和煦形成了鲜明之对照。

11月15日，央企保利以成交楼面价12000元/㎡，轻松拿下电建地产约91亩地块旁边的约64亩地块，溢价率1.69%。保利西堂和煦设计了建面约109㎡、建面约127㎡、建面约142㎡和建面约170㎡的四个户型，涵盖刚需、刚改、改善和高端需求，今年4月26日，首批次133套房源入市，最低取证单价约2.17万元/㎡，杀穿了区域新房的下线。

我们观察到，金周路站TOD周边已经入市的几个新盘，均出现了后继乏力的状态。一时间多个项目入市，区域市场压力明显增加。这对后续将要入市的中铁八局项目和成都轨道交通集团的新项目，带来了更大的挑战。

从近期的销售情况来看，上述于去年底至今取证的几个新盘，销售去化明显降速，而各大项目之前的竞争，则愈来愈激烈。欲从竞争中胜出，其中两个关键因素尤为重要：其一是价格，其二是品质，缺一不可。

（交投电建洺悦天宸项目，摄影：何腾飞）

如前文所述，该区域内的7宗涉住宅用地，竞得者、开发者均为央国企。其中，中国电建、中国中铁、保利发展、华侨城为实力央企，川煤集团为省属国企，成都轨道交通集团为市属国资企业，虽然部分企业房地产板块业务占比不高，而且出现了大幅超预期的下滑，但是整体而言项目的资金安全是拥有保障的。

央国企的强大阵容，保证了该区域及国宾板块的如期兑现，与该区域类似的还有国宾板块范围内的天府艺术公园片区，同样是成都城投置地、成都兴城人居，以及万科等实力房企为主导，加速了区域配套的呈现，这也一度将整个国宾板块的实力，提升至了成都改善住区的准一梯队的序列，超出了原有的预期。

就国宾板块金周路站TOD区域而言，该片区自然较天府艺术公园片区略逊一筹，且尚不能与如金融城东、大源、新川、三圣乡、武侯新城等一线热门板块相提并论，但是，在如今成都楼市两级分化严重的情况下，高端改善新盘单价动辄3万元+/㎡起的情况下，主城金牛区金周路站TOD片区，起步单价低于2.5万元/㎡，可以说是主城区性价比甚高的板块了。

在市场调整竞争激烈的时期，购房者往往有较大机会选择到性价比非常高的区域的。与前期二圈层热点板块，如怡心湖板块、东安湖板块、十陵青龙湖板块不同的是，金牛区属于传统五城区，其城市发展的底蕴和后期能够达到的高度，是其它板块很难企及的。

金周路站TOD片区，位于西三环外侧约2.5公里左右，在距成都主城核心区的直线距离方面，相当于青羊区中坝、蔡桥，武侯区武侯新城核心区，锦江区三圣乡的位置，该片区距离金牛宾馆、天府艺术公园的距离，也差不多在2.5公里左右。因此，这个区域在绝对的地段上，非常有可塑性，也就是说上限颇高。

（成都天府艺术公园，摄影：柒哥）

相对锦江区、青羊区、武侯区的同等区位，金周路站TOD片区，可以说处在价值洼地。这一点从地价和房价上都可以体现出来。目前，在市场调整阶段，买入该区域的性价比可能高于其它新房单价同级别的区域。鉴于这个片区，此前成交的新地块，地价差距并不大，最低价与最高价相差不到2000元/㎡，所以体现在新房价格方面，买入的门槛都差不多。

那么，这种情况下，选择项目的时候，就应该更加注重项目的一些细节了。可以从这些方面考虑：一是，优选在成都市场口碑更好的企业，特别是打造过高品质项目的企业；二是，优选地块占地面积更大，在改善产品打造上，能够给到更多的公共空间配套服务和园林景观的项目；三是，尤其需要主要，在产品和户型的设计上，走在市场前面的企业，在房子得房率和使用空间上更有优势，避开一些在产品打造上相对保守，创新基因不强的企业的项目。

目前来看，区域内另外一个新盘中铁八局的新项目或近期入市，其将带来怎样的产品比较值得关注。不过，随着该项目的入市，金周路站TOD片区的市场将进一步加剧竞争。