济南楼市，要变天了。

无论是住宅层高不低于3m，还是济南容积率计算规则再次优化，都让我们看到济南楼市将迎来从量变到质变的时代。

诚然，之前济南的住宅一直在进步，但大多在外立面、落地窗、会所上做文章，还称不上实质性的改变。未来的房子，在得房率、层高、公共空间、第四代住宅等方面将有大幅度的进化。

属于好房子的时代，要来了。

综合来看，未来房子的进化趋势，集中在以下几个方面：

第一，未来得房率大幅提升，100%得房率稀松平常

5㎡设备平台不计入容积率

现在赠送北向设备平台的楼盘越来越多，有了不计容的鼓励，未来估计会成为楼盘标配。

以后买房子，不只考虑单价，也要考虑赠送面积实惠不实惠：

独立电梯厅，5㎡设备阳台，南向阳台（封闭开敞都只算一半面积），飘窗（不计入产权面积）

第二，社区公共空间更加丰富多彩，架空层或是标配

1.社区大堂（300平以内）不计容；

2.建筑利用架空空间作为建筑公共开放空间（包括架空层、架空走廊、空中连廊、檐廊、挑廊、 风雨连廊以及骑楼、过街楼底层的开放公共空间）不计入容积率；

3.高品质材料外立面不计容；

4.居住小区配套公用设施不计入容积率；

现在还只是部分改善楼盘有架空层会所，未来架空层、风雨连廊、社区大堂这些公共空间或许将是新楼盘的标配。

第三，3m层高将是基准线，6m挑高客厅也会常常出现

以前，3m层高属于改善；以后，改善的层高基准线估计要不低于3.15m了。

此外，四代住宅以及套内建筑面积大于140平的住宅：

起居室层高不大于两层层高且水平投影面积不超过住宅套内建筑面积20%的，按水平投影面积计算容积率。

相当于客厅可以打造约6m挑高。

当然，普通住宅限制套内面积140以上，基本是建面180平以上大平层才有的待遇。

第四，噪声问题

未来针对噪声问题也会有新标准。估计会在提高层板厚度上下功夫。

目前已经有一些改善住宅在客餐厅增加5mm 厚隔音垫；分户墙升级为钢筋混凝土构造墙体等来消除噪音影响。

第五，第四代住宅

容积率细则里，针对第四代住宅的涉及到户属空中花园、开敞式公共绿化平台、起居室层高三个方面。

第四代住宅户数空中花园投影面积≤50平，并满足相关规定的不计入容积率。开敞式公共绿化平台，满足相关规定不计入容积率。

开敞式公共绿化平台，建筑面积应为所属两层房屋总建筑面积的35%～45%的，不计入容积率。

其他房子和第四代住宅，同样的价格，多赠送一个大大的空中花园，谁又不心动呢？

户属空中花园之前是一半计容，现在改为不计容。从这也可看出现在上面鼓励第四代住宅的心有多迫切。

这样层出不穷的鼓励之下，第四代住宅产品将会越来越多，结合上面提到的6m挑高客厅，搭配6m挑高空中花园，实际得房率更高，品质体验也大幅提升。

还有项特别规定，各项不计容建筑面积累计不得超过规划地上容积率总建筑面积20%。也就是说，如果是得房率在80%左右的小高层，未来100%得房率将会很常见。公摊更低的洋房产品，得房率将会更高。

新规定会在今年出台，准备买房的，和准备卖房的，都要好好掂量一下了。

高得房率，3m层高，多元公共空间，更安静，第四代住宅……重重改变的叠加之下，济南楼市的新房质量将迈上新的台阶，从之前的2G时代，升级到现在的5G时代，好房子的质变时刻已然到来。

一方面，对于接下来的新房产品，我们可以有新的期待。从刚需到改善，产品的革命性进步只会越来越多。

保利CBD西A1地块，港沟地块，华润兴隆山地块……这些新楼盘的产品力都可能会出现前所未有的进步。

这些大大利好开发商的容积率新规，很有可能激发部分房企的拿地热情。文博西地块、盛福的两块地这些热门地块都有可能成为2025年楼市的豪华供应套餐。

另一方面，二手房面临的，是可能丧失性价比优势。

2024年济南二手房成交量约5.8万套，新房成交量约4.9万套，二手房成交量多，靠的就是房东舍得降价，性价比高。毕竟济南二手房均价已经连续降了22个月了。

等到100%得房率的新房越来越多，济南二手房还卖得动吗？

以得房率80%的小高层为例，

140平米二手房，使用面积112平米。未来的新房，140平米，得到的却是140平米的使用面积。

180平二手房，使用面积144平。未来的新房，180平米得到的可能也是180平米的使用面积。

也就是说，在价格、使用面积相同时，二手房让购房者多花了1/4的钱；而同样的价格，新房却比二手房获得更大的使用面积。

面对高得房率、高品质、多元创新的新楼盘，济南二手房的价格曲线，是不是要“飞流直下三千尺”了？

怎么应对新房市场的冲击？是摆在所有二手房房东面前的生存难题！

打败你的，不一定是房龄，还有时代！