10月,福州楼市卖爆了?

刚需探房 2024-11-05 20:25:29

国庆节的热销话题关注度最多,配合10月结束,看看这个月的网签数据会如何,以及在数据背后透露了哪些信息,特别对于很多购房者而言,估计现在也有部分比较焦虑。

网签汇总

10月新盘网签:1942套,环比9月增加832套,同比2023年10月,增加1100套。

对于10月的新盘网签数据,不管是同比还是环比,涨幅都不小。

对比这一年,低于3月的2000多套。

当然对于官方的网签数据,最大的问题是存在较多安置房/安商房的网签数据,特别在个别月份集中网签,影响数据的真实性。

先看看五区的明细:

本月最明显的变化是仓山区,当月网签744套,对比前几个月300多套的数据,翻了一倍,除此之外晋安区也增加200多套,鼓楼和马尾变化不大。

这是第一个数据差异,即便有安置房等存在,也可以从官方数据看出,五区的网签差异不小。

下面看看个人统计的商品房网签数据:

从统计数据来看,本月商品房网签1126套,这一年的新高,比上个月翻了一倍。

这个数据已经回到2023年2-3月的小幅回暖期。

从区域差异来看,本月的仓山区、晋安区,数据大幅领跑,剩余的鼓台马,都没有数据异动。

通过这个汇总数据其实也可以看出一些端倪,以改善为主的鼓台,在10月的反弹期,并没有做到数据反弹。

所以可以提前下个结论:10月的反弹来自刚需市场。

楼盘明细

分析:本月把高新区也纳入统计,因为数据不错,鼓励一下市场。

本月的高新区悦湖,网签98套拿下销冠,项目前3个月网签合计65套。

除了这个项目外,高新区南侧的国贸江屿原网签61套,也排在前列。

高新区两大新盘,在10月都做到不错的反弹,在板块价格全部崩盘后,这些项目采取的方案,分销+降价。

回到五区,近期领证的网红盘祥浦苑,依靠打折上市,网签87套领跑,这也是10月的意外数据。

对于存量新盘而言,三江口的景粼天筑,网签83套领跑。

从下半年开始,项目开启大幅降价+分销的策略,月均35套,目前库存200多套,如果能保持这个趋势,明年中能清盘。

对于龙湖,当初和绿城一起入场,拿地的规模更强,遍布福州城区以及闽侯等,不过后来就没再拿地了。

预计存量盘清盘后,房企也彻底在福州退出了。

紧随其后的是国庆销量不错的东区天琴湖,同样是依靠特价,作为刚改盘,在尾盘的情况下,网签64套。

另外一个第四代誉湖,同样也网签了49套。

第四代住宅虽然有争议,不过在市场受认可度还是不低。

排在这些项目后面的,就是常年上榜的城市之光,换个代名词:三环之光。

本月网签59套,每个月都40套左右,今年有可能再拿城区的销冠(套数)。

项目库存还有700多套,保持这个趋势,还要1年半。

这个盘的现状就是:我都这么努力了,怎么还是这种处境。

作为对比,同样卖的不错的五四北和颂锦原,本月55套,今年卖的不如城市之光多,不过项目库存就156套,按这个趋势,不到半年就能清盘。

在目前的市场下,这种刚需盘,能做到1年多清盘,不管赚没赚钱,已经赢了。

随后的项目就不提了,在后续的板块分析再聊。

这里再开一个话题,就是当初国庆结束,哪些发海报的项目,谁被打脸了?

先看看克尔瑞的国庆认购图:

从图片看和月数据出入不大,唯一的项目就是熙悦府,被业主投诉后,项目被冻结了。

这时候看看海报:

先改善盘:

保利屏西天悦:7天5亿。

目前网签36套,网签备案金额3.1亿(未计算打折情况)。

建发灏云,国庆劲销51套,目前网签36套。

建发瑞云,国庆7天狂飙8.2亿

目前网签38套,网签备案金额3.4亿(未计算打折情况)。

综上,三个鼓台改善新盘,环比上个月没有数据变化,海报这一块水分不低。

即便存在所谓的网签延迟,但是这是拿月数据对比国庆的数据。

看看其他项目

城市之光:国庆认购1.5亿。网签59套,网签备案金额1.99亿(未计算打折)。

悦湖:国庆7天爆卖了128套,网签98套。

景粼天著:劲销超1亿,网签83套,网签备案金额1.96亿(未计算打折)。

这时候对比来看,可以发现非改善盘的海报数据反而靠谱一些。

谁真谁假,相信每个人都心里有了答案。

综上,本月的网签明细,鼓台改善盘表现并不亮眼,这一次的反弹主要来自晋仓的非改善盘项目。

东区

分析:本月东区网签合计326套,这一年新高。

东区一直是分红的代表,本月依旧如此。

天琴湖、誉湖、叁号院、桂语映月,四个项目大幅领跑。

在上个月开启价格任选后,东区的存量盘,不少在尾盘阶段,就是加大分销力度+特价。

效果也很明显,比如天琴湖、桂语映月,都顺利进入清盘阶段了。

作为对比,有好就有差,后来上市的新盘,局面就很糟糕。

大东海玺悦,彻底躺平。

左海星悦颂,努力了,数据还是不理想。

福厝远山拾里,别努力了。

东区在存量盘,大幅降价清仓后,也开始逐步进入一个新的场景。

这里将以刚需为主:揽湖郡、玺悦、星悦颂、远山拾里。

当然除此之外,三远的巨型地块,以及下一场土拍又要推出的新地块,还有区位更优的王庄多幅纯商地块,楼面价1.7W左右。

这些项目的出现,基本造就的市场就是,东区除晋安湖周边,会彻底刚需化。

南二环

分析:板块本月四大金刚合计网签84套,数据有所反弹,不过和7月数据接近,整体弱于东区。

从楼盘表现来看,在国庆发出海报,领销老仓山的新投映南台,不管是克尔瑞的认购图,还是最终网签数据,都弱于北源云筑。

北源云筑,本月44套,再次领跑板块。

新区映南台,虽然常放炮,不过表现也不算太差,也网签27套,4个月合计56套。

作为对比,建总江南尚璟,在115,125快卖完后,就进入低迷,虽然库存最少,不过存量都是大户型,压力还是不低。

最后一个左海望悦,本月3套,连国庆都带不动。

从房企的福州项目来看,本月网签最多的是星悦颂的8套。

房企近年在福州拿下不少地块,特别在金山,只不过目前这一年的网签表现,难以形容。

本月板块除了四大金刚外,当初小网红的建总领筑,也网签42套,背景同样是特价。

这个年限短的新盘,硬是被慢节奏耗尽了时机。

综上,南二环目前来看,库存还是过大,房企的销量也相对不够强势,最终就是降价+高额分销。

盘点总结

对于10月的市场,主要几个点。

分化依旧是主旋律,鼓台的改善新盘,在10月并没有额外的凸出表现,他们的表现集中在难以捉摸的庆功海报上。

晋仓的非改善盘,其中以高额分销+大幅特价的领跑。

所以10月并非全面回暖,这是一个楼市异动,让敏感的刚需,配合高额分销下的鼓舞,以及对比过完,大幅降价看上去稍显安全的价格,做出的表现。

福州市场的供应还在加速,按群友的消息,下一场天量土拍,即便回锅肉很多,可能都会被拿下,如果真是如此,那后续的市场也是非常精彩。

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评论列表
  • 2024-11-06 15:42

    既然卖那么多,为什么到处小区亮灯绿不高呢

  • 2024-11-06 17:52

    安置房是不是真的不可买[捂脸哭]