福州楼市,改善难以独善其身!

刚需探房 2024-09-02 22:09:49

7月已过,最近有点偷懒,看到网友私信催更月度网签,今天就来一篇网签汇总,看看这无趣的楼市,哪些项目有特别表现。

网签汇总

7月新盘网签:1544套,环比6月增加56套,同比2023年7月,增加177套。

分析:从数据来看,本月主要增量来自晋安区,与之前几个月一样,晋安区在今年在数据上持续领跑。

关于这个现象,并非晋安区卖的多热,主要还是受到安商房影响,随着福州安商房渡过集中网签爆发期后,这几个月的安商房集中在东区的部分安商房。

至于7月的数据,依旧如此,项目来自左海望麓。

最后就是个人的统计数据:

本月商品房网签,环比6月出现下跌,在6月爆发的晋安东区,数据无法持续,这也导致数据下降。

从数据来看,可以发现晋安、仓山,基本每个月数据都差不多,唯一的不同就是上个月。

6月迎来的反弹,目前在7月的数据面前,可能用房企冲击半年收官做出的假象更贴合实际情况。

如同上个月写网签:月初的土拍已经结束,又把这一点希望,一点点的扑灭了!

除此之外,本月的八县数据:

数据分化非常严重,7月的闽侯迎来爆发,数据也并非来自高新区,主要是中铁城江督府、金地自在城。

当然实际数据是否还包含安置房等情况,没有明细数据,无法推敲,总之每个月八县都有一个爆发,让数据不至于难看。

楼盘明细

分析:本月的销冠来自,五四北的和颂锦原,网签54套,项目已经连续三个月拿下销冠。

作为短期内非地铁的刚需盘,做到去化过半,操盘能力还是够亮眼。

唯一能和他对抗的就是三环边的城市之光,本月40套,虽然没有拿到第一,不过数据依旧不算差。

超级大盘,库存也进入800多,还要20个月左右,一年半。

项目从2022年3月开盘,至今也已经近2年半,从上市至今,每个月数据都算强势,长期排在月网签前3,月均50套左右。

这样强势的表现,这个盘还要1年半才可能清盘,相当于要卖近4年时间。

这样的数据表现,也让后续一些类似的超级大盘值得借鉴,在这样的市场,有几个能做到这样的表现,即便这样的表现,都要卖这么久。

除了这两个强势盘外,本月三江口的龙湖景粼天筑,上个月36套后,本月依旧强势,主要原因在于项目大幅度降价。

这个当初三江口代表地铁盘之一,售价在2w+,目前中介刷屏的信息是单价1.3W。

对面的马尾东江滨,感觉楼市都没有这么不堪。

前3年,风光无限的三江口,帝封江,老马尾以更低的价格反而在市场被嫌弃。

目前来看,外围的炒作,带来的溢价和崩盘,是足够恐怖的。

三江口,从开始至今,留下的痛苦记忆实在过多。

随后的项目,和上个月类似,本土国企代表之一的榕发,保持近期反弹趋势。

南二环和东区的新盘,做到板块领跑,详细的后面板块再聊。

聊完这些项目,再看看改善盘,本月的建发灏云启动网签-19套,瑞云3套,雍璟轩0,天琴樾8套,保利天珺3套。

保利屏西,8月截止5号,网签更新3套。

改善盘的热度有点低迷,后续还有几个还未上市,近期凤凰新村也传出旧改,后续供应依然不小。

虽然可能存在网签延迟的情况,但是从几个新上市的改善盘目前状态来看,大概率都不算理想。

反正这么多年网签数据,如果真卖得好,开始网签,3个月内见分晓。

几个鼓台核心的改善盘,已经开盘1-2个月,下个月在看数据就更清晰了。

当改善盘也低迷后,不敢想象后续的土拍怎么延续了。

最后聊聊高新区的数据,因为不动产系统更新,也加入了非市区的项目,高新区近一年房价暴跌。

目前板块新盘代表,三家房企操盘的悦湖,14套,库存528套,如果系统没有数据错误,这样的表现也是一般。

按这样的数据,去化要3年,对位对比:3年前这里,新盘一天捆绑车位能卖掉千套。

只能说目前的楼市,实地不懂怎么样,数据感受是非常糟糕。

至于安商房的数据,2个月项目集中网签,新璟阁、左海望麓,拉高了部分数据。

东区

分析:对于东区的网签数据,上个月在几个盘爆量下,板块做到大幅度反弹,本月数据回归平均值。

其中两个第四代的改善盘,网签领跑,榕发誉湖27套拿下板块第一,天琴湖26套,仅随其后。

随后就是榕发揽湖,15套排在第三,剩下的项目,全部网签在个位数。

从楼盘明细对比来看,即便本月网签不错的,对比上个月也是腰斩,大部分存量盘,还在低速走量。

部分新上市的项目,走势也不算理想。

对于近期的土地规划,福马路两侧的两幅商住地块,按照以往经验,预计不用多久,可能也会上架土拍。

虽然体量不大,但是依然是新的供应,配合榕发的三远、南湖,大体量土储,东区短期内的库存还是不少。

南二环

分析:本月南二环,集齐四大金刚后,迎来小幅反弹,合计网签85套,近一年新高。

从数据来看,从前半年建总江南尚璟的一枝独秀,出现反转。

本月四个项目数据相对均衡,江南尚璟数据持续下滑。

之前分析过,项目已经把最好卖的115都卖的差不多了,渡过蜜月期后,偏大面积段的库存是一大难题。

至于左海望悦,连续半年网签个位数后,终于做到12套网签,虽然依旧是四大金刚垫底,不过也算进步了。

最后就是板块的销冠谜底,新区项目首开上市,最终网签反而被榕发低调的超越。

新区的优势在于,毛坯+更低的楼面价,不过榕发也推出毛坯产品,两个项目也存在直面比拼的情况。

不管最终如何,对于板块而言,四大金刚短期内都会持续厮杀,最终价格会走到哪里,也不得而知。

盘点总结

关于7月的网签,环比6月虽然官方数据没有下滑,但是实际商品房出现一定程度下滑。

当然主要原因在于6月出现反弹,7月就戛然而止了。

从目前楼市的数据来看,郊区价格基本是崩盘了,无非是什么样的价格才能走量。

市中心的核心地块供应,还没开始厮杀,已经疲态尽显。

对于楼市的后续,冷是真的够冷了,怎么热起来,可能只有假high!

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