中洲控股去年年底董秘互动就宣告:“公司成都锦城湖岸项目近期获得商品房现售备案意见书，现售面积约2.3万平方米。”最近，股友“业绩投机”查询了政府房地产官网，明确拿证的72套叠拼别墅已经销售完毕。股友“n667788”的再次核查，也证实了这一消息。投资者都在猜测: 这些销售，何时能够入账，能够产生多少利润？今天，文人花点时间，普及一些房地产销售与入账的基本知识。

一、何为“商品房现房销售许可证”与“商品房预售许可证”？

下面，是公司董秘互动的截图。公司“商品房现售备案意见书”，也就是老百姓口里的“商品房现房销售许可证”，科学的名词就是“商品房销售许可证”。这个，应该没有疑义。

一直以来，中国大陆的房地产销售，实行的都是预售制。开发商根据政府设定的预售条件，在资金、工程进度等达到一定程度后，就可以从政府那里拿到销售许可证，是谓“商品房预售许可证”。最初的条件很简单，上世纪末，拿到土地证与工程施工许可证后，基本就可以办理“商品房预售许可证”。后来，条件越来越严格，逐步出现了必须达到“工程进度出正负零”、“达到25%”、“主体框架封顶”等等前置条件，才可以办理“商品房预售许可证”的情况。再后面，有的地方走向极端，规定必须是现房，也就是工程竣工验收、水电气三通之后，才能拿到“商品房销售许可证”，这就是老百姓所谓的“现房销售许可证”，也就是中洲控股公司所谓的“商品房现售备案意见书”。

下面，文人再直接截一图，大家看看两者的区别。

二、房地产上市公司的销售，何时应该入账？

这个，其实是有明明白白的规定的。先看《企业会计准则第15号》，这里规定了一般商品销售入账的条件:

上面已经说得够明白了。但房地产普遍实现预售制，大部分企业，从拿到预售许可证到最终交房，基本都要隔一两年，所以，当年的销售，往往都不能直接在当年产生营收与利润。为了更好地理解房地产企业入账的时间点，人们又往往愿意援引《企业会计准则第14号》的规定来界定房地产项目的入账时间:

对不懂财会的人来说，这样的一些规定，理解起来可能还是比较困难。那大家就记住一句话:交房时间，就是入账时间。因为这意味着销售合同已经履行完毕，房屋的所有权与管理权都彻底从房地产企业手中转移到了业主手里。当然就该入账。再晚入账，税务部门也不干哦，因为这可能涉嫌偷税漏税。这个，就是房地产会计的基本规则——权责发生制。

三、商品房的网签与备案，又是怎么一回事？

商品房的网签，就是通过政府的网站，办理商品房买卖合同等交易登记。签下了这个合同，就具有了法律效力。备案，就是在政府房地产管理局的网站上广而告之，标示商品房产权状况，防止开发商或者业主一房多售。

四、成都锦城湖岸的情况，何时应该入账？

一样的，总体上，也是交房入账。

但由于是现房销售，也就是房屋早就已经竣工，随时具备入住条件，所以，随时可以交楼，基本上就是“即买即交即结即刻可以入账”！

具体说来，业主看上现房后，付了首期，网签了合同，买卖具有了法律效力后，就可以交房了。交房了，就可以入账了。谁都不想拖哦:从业主来说，看上的房子，付了首付，就恨不得马上拿到钥匙，好装修入住，或者出租收银子。从开发商角度说，签了合同，就该把房子尽快脱手，交给业主，自己好收物业费。从财税部门来说，你入账了，我才好收取相关税费。所以，谁都不想拖。

有人可能会说，你只是付了首付，签了个合同，后面还有业主的按揭贷款或者后续尾款没有到位，合同的备案没有完成等等，现在入账，是否早了点？确实，你的考虑，也不是没有道理。保险一些的开发商，确实也可能会选择等业主按揭贷款下来后再交房。但从法律意义上，既然合同已经生效，开发商的义务已经履行完毕，入账也是没有问题的。至于其他的，只是后续事项了。业主有房子在开发商的小区摆着，还怕他后面不付款吗，至于按揭贷款等，慢慢办理也无妨哦。

至于这72套叠拼别墅能够产生多少利润，大家自己算。我只提供一些公开数据:一共2.3万平米，销售均价在5.4万左右，毛利率很高，净利率顶格大概不会低于25%。前面该项目还计提有0.92亿的存货减值损失，随着项目销售完毕，大概率也会大部冲回为利润。

写到这里，顺便瞄了一眼盘面，大盘震荡，还是不稳。盛鸭子跌得有点多，但也符合其一贯揍性。中鸭子走势，仍旧特别地稳，一个半小时，换手居然只有0.34%了，今天大概率又会创出地量。

股市有风险，投资需谨慎。文人看法，友情分享。据此操作，责任自担。有所收获，别忘一赞。欢迎讨论，欢迎转发。