消费提振，刺激购房热情。

近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《提振消费专项行动方案》（以下简称《方案》）首次在促消费文件中强调稳楼市，并抛出相应大招。

受访专家指出，住房消费在全社会消费体系中发挥着引领带动作用。在消费品以旧换新活动中，家电等产品的换新往往与居民买房、换房行为紧密相关，若无购房换房需求推动，以旧换新的实施效果将显著降低。故而，住房消费堪称提振消费专项行动的关键环节。

以刚性改善性需求为主

过去，大众习惯将购房行为称作“置业”。从这一表述不难看出，彼时人们多把房屋划归“投资”领域，侧重于房产的增值属性。

可今时不同往日，在当下的发展环境与政策导向下，购房被纳入提振消费的范畴，角色定位发生了重大转变。

“房子有金融和大宗消费品的双属性，这是全球共性。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中国城市报记者采访时分析，在快速城市化时期，我国房地产金融属性很突出。现在房地产供求关系发展重大变化，其金融属性逐渐褪去。

“大家开始关注居住体验，发现了诸多不满意的地方，包括房屋户型、社区服务、装饰装修等。不仅在老旧小区有这类问题，新小区也有。从这个角度讲，住房大宗消费的潜力巨大。”李宇嘉说。

《方案》要求，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

李宇嘉分析，这主要是释放年轻人、新市民的租房买房需求和保障房需求以及老市民的换房需求，“这是我国大城市结构性需求中最主要的部分。”

《方案》还提出，允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房。

“专项债收储存量土地和存量房屋，其用途主要是用作保障性住房、拆迁安置房、人才住房和学生宿舍，能够尽快满足城市新增的住房需求，让这些需求主体尽快通过住房在城市安顿落脚、扎根落户。”李宇嘉解读称。

《方案》明确，落实促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策。对此，中指研究院政策研究总监陈文静向中国城市报记者表示，此次政策更强调“落实”，对房地产有关税收政策来说，或意味着促进前期已经出台政策的落实见效。

市场量价核心指标企稳

初春的北京，夜晚的风还有些许寒意。通州区苏荷时代小区沿街店铺早已闭店，只有链家门店的灯光依然明亮。店内，房地产经纪人小聂揉了揉眼睛，看向手机，已过23时。他面前的隔间里，业主刘先生和买家邓女士还在为房价进行着拉锯战。

“天气回暖，带看量明显增多，交易量也在上升。”小聂告诉中国城市报记者，目前带看客户中，改善型需求占比超60%，这部分客户更关注房屋的居住品质与周边配套。目前120平方米以上的大户型成交量占比最大，这表明市场需求结构正发生显著变化。

住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛撰文表示，从今年前两个月的有关数据看，房地产市场量价核心指标企稳，止跌回稳呈现由二手房交易放量到一手房销售降幅持续收窄、由量稳到价稳、积极态势由一线城市扩大到二线和三线城市、由商品房交易延伸至土地市场交易等有序传导回稳过程，总体态势继续向好。

“今年前两个月，房屋成交量回稳有两个特征。”国家发展改革委宏观经济研究院研究员刘琳向中国城市报记者分析，一方面，二手房成交保持较高热度，各线城市二手房交易网签面积均同比增长。二手房交易网签面积同比增速超过两位数，其中一线城市同比增长41%，北京、深圳单月涨幅分别达90%、113%，杭州、青岛等二线城市涨幅超50%。

另一方面，新建商品房销售降幅较大幅度收窄。“1—2月份，新建商品房销售面积10746万平方米，同比下降5.1%，降幅比上年全年收窄7.8个百分点；其中住宅销售面积下降3.4%，降幅收窄10.7个百分点。一线城市新建商品房成交面积同比增加，二、三线城市新建商品房成交面积降幅收窄。”刘琳说，总体看，北京、上海、深圳等一线城市供需活跃，市场信心恢复较快；南京、成都等强二线城市房价持续上涨，成为区域市场的热点。

刘琳研判，市场企稳态势将从一、二线城市逐步向三、四线城市传导，止跌回稳的积极态势将延续。

适时降低

住房公积金贷款利率

《方案》指出，适时降低住房公积金贷款利率。扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，加大租房提取支持力度，推进灵活就业人员缴存试点工作。

中国城市报记者了解到，随着5年期以上LPR不断下调，且允许变更房贷利率在LPR基础上的加点幅度，住房商业贷款利率不断下降。在去年10月LPR大幅下调25个基点后，商业贷款利率已降至历史低点。

与之相比，住房公积金贷款利率下降幅度并不明显，5年期以上公积金贷款利率自2019年以来仅调降2次（共40个基点），这让公积金贷款和商业贷款利率的利差越来越小。以北京为例，首套房商业贷款利率为3.15%，首套房公积金贷款利率为2.85%，二者利差只有30个基点。

如此显著的利差变化，使得公积金贷款在购房成本方面的优势不再像以往那般突出，为了重新强化公积金在住房市场中的支持作用，各地政府顺势而为。

根据中指研究院监测，今年以来，约90城（区）出台政策约130条，其中针对公积金贷款政策的优化约50条，政策的优化方向主要为降低首套、二套公积金贷款首付比例，提高公积金贷款最高额度，优化公积金贷款住房套数认定标准、延长还款期限、优化商转公等。

一线城市方面，近日，深圳市住房公积金管理委员会发布两个重要文件，对住房公积金贷款和利息补贴政策进行了大幅度调整优化。根据调整后的政策，个人住房公积金最高可贷126万元，家庭最高可贷231万元。

深圳此番调整或将为其他一线城市提供参考依据。3月17日，中国城市报记者致电中国建设银行北京朝阳支行，工作人员称暂未收到调整消息，其表示若北京执行相关政策，预计下调二套房公积金利率，利好改善型购房者，“不过这只是推测，要看政策落地情况。”

“好房子”

助力楼市止跌回稳

今年《政府工作报告》指出，适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

中国城市报记者注意到，去年，江苏、湖北、北京、杭州等多省市出台了高品质住宅设计导则或相关技术规定，围绕空间设计、绿色技术、智慧住区等方面细化技术要点，推动“好房子”建设；同时，多省市提出利用物联网、人工智能等新一代信息技术，打造智慧社区。

今年全国两会期间，住房城乡建设部部长倪虹在民生主题记者会上表示，住房城乡建设部正在组织编制《好房子建设指南》，也在修订《住宅项目规范》，其中有一项，就是把住宅的层高标准提高到不低于3米。

“新规范、新标准使房企在产品规划设计方面拥有更大的发挥空间，有利于打造得房率更高、生活空间更丰富、产品功能性更强的高品质住宅。从市场反馈来看，‘好房子’项目产品力优势显著，更契合改善群体的居住需求，去化表现更为突出。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶说。

曹晶晶表示，“好房子”建设与今年《政府工作报告》提出的“因城施策调减限制性措施”“加力实施城中村和危旧房改造”等措施或产生协同效应，通过供应端与需求端的联动，推动房地产市场止跌回稳。

■来源：中国城市报记者 郑新钰