最近有网友咨询：三江口的双地铁房跌破8000元，而且还送精装修，是否值得入手？

如果我是一个楼市新手，且少关注福州地产动态，那么该网友所说的卖点，一定会让我们亲自走一趟：毕竟不到8000元，还有地铁和精装修，这种房子很吸引人。

但是作为楼市老手，一般都猜出这种房子是商办SOHO产品，但是这个8000元还带精装修，也让吃了一惊，如今卖不动的商办，真的卷到这个程度？会不会有套路？

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该网友随后发了一个相关促销信息，我们来看看，套路在哪？

5.6米一线江景双地铁，应该就是我们曾经提到三江口的万科云城，目前三江口也就它有5.6米商办产品，所以该广告辨识度很高，有关注商办产品网友应该都能猜得出。

但是促销中所谓的折后单价7819元（7-X08），有问题，因为它的总价是616307元，对应是扩容约78.82㎡，这个扩容面积应该就是5.6米层高，楼上赠送面积，它把总价除以产权面积加赠送面积，得出的折后单价，其实是一个扩容单价，因为经过这么稀释，导致单价更低，可以吸引一批小白，成功引起他们兴趣。

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所以这个所谓低于8000元，是是一个扩容价格，还带精装修，但是如果按照房产证算法，总价除以产权面积，这个单价估计要超1.6万左右，因为产权面积通常较小。

那么问题就来了，现在花了个1.6万多，买一个三江口的商办，还送精装修，划算吗？

对比历史价格：

2019年9月万科云城的商办产品，推售3#，共288套，为3.4m层高SOHO，按揭99折，一次性96折，折后均价10000元/㎡；

2019年10月福州湾的商办产品，：推出9#的6-13F（总层数17F），共128套；两面宽产品，通过产品创新，上下咬合及局部挑高，客厅3.9m层高，卧室5.1m可隔两层，精装备案价22938元/㎡，新客折后均价21357元/㎡，老客折后价约20290元/㎡；

如果对比2019年的历史价格，片区商办跌得很惨了，但是这个都是老黄历，其实该项目目前这个价格，从2021年以来已经保持很长一段时间。对比目前跌势不断的三江口，这种产品跌幅还不够，我们认为还是有下行空间。

3、

另外这种小面积复式商办自身缺点也不少：

虽说复式楼它的给了一些赠送面积，但是有些赠送面积是无效面积，没法利用的面积。

其次入住的体验感可没有普通房的好，这个房它的楼层高度都比较矮，所谓5.6米，还得扣除倒板面积，楼板至少要15公分吧，给它做好设计会有一种压抑的拥挤感，而且这个复式房的入住会发现它的通风效果并没有我们想象中的好。

小户型的复式房的进深都比较小，这就会让室内采光和通风效果都变得差，要是长期居住在这个空间中会让人感觉到不舒适，把我们居住的空间效果给大打折扣。

平时上下频繁，居住体验是真差，比如喝水时候，突然想起手机在楼上，看起来美好的设计，实际体验是不方便，

这种房子宜租不宜买，加上目前这个片区商办供给过剩，三江口这个地方商办体量超过1万套，万科云城卖了5年，还有1000多套要卖，绝对是不保值，有这个预算，还不如在火车南站周边买一个二手房，60-75㎡，也就是80万左右，但是居家感很强，还能划片落户，区位也好。