我们的经济现正面临着十分尴尬的状况，地方债债台高筑，楼市突然进入下滑阶段。

曾经带动中国经济飞速增长的两台发动机，好像转不动了。

保楼市还是保债务，摆在中国面前的是两难的选择。

对此国家终于出手做出选择，2025年房价走势清晰了！

地方债是由各地方政府发行的债券，一般发行地方债都是用来建设和维修市政工程，以本地方的税收收入、公共收入等作为偿还方式。

在过去，由于地方政府需要投入大量资金建设公共项目，比如城市道路、高速道路、桥梁、排水管道等。

地方财务吃紧，等中央的拨款无法解燃眉之急。

于是，在2011年开始财政部开始允许各地方政府发行地方债。

最初是在上海、浙江、广东、深圳作为试点发行地方债，各地按国务院批准的额度来发行。

因为有良好的信用，再加上当时的中国经济日新月异飞速上升，由政府背书的地方债发行之初就极受欢迎，安全性和收益仅次于“金边债券”。

在整个社会蒸蒸日上的时候，一切看起来都那么的美好。

地方债不断加快城市基建水平，地铁、机场、高架等，让我们的城市越来越现代化。

同时，城市基建提升也带动了城市地产经济的飞速发展。

从2011年开始，投资任何行业都不如买房，房地产行业可以说是与地方债一起飞奔的豪华跑车。

地方债规模发展到如今，据财政部统计，截至2024年9月末，全国地方政府债务余额447403亿元。

地方债的规模发展到如此之大，楼市在其中是功不可没。

在此之前，地方政府最大的财政收入来源就是土地出让金。

很多地方城市的对土地财政的依赖超过100%，也就是说卖地成了这些地方唯一的经济支撑。

土地卖给谁？当然是地产开发商。

这些土地就变成了一栋栋高层、一幢幢别墅。房价越高，土地越值钱，地方收入就越高，地方债就可以借得越大。

大家一直以为这个多赢的局面会一直维持下去，但是想不到的是，楼市突然就进入了寒冬期，各大房企开始暴雷，年轻人开始躺平。

在中央“房住不炒”的号召下，全国开启了房地产市场的长效调控政策。

通过限价政策、银行对房企减少贷款等方式，从供给则迫使地产开发商快速低价出售新楼。

疫情导致全国经济增速放缓，再加上人口出现负增长，楼市开始进入下行通道。

许多城市出现房价下跌、成交量下跌、二手房成交下跌等量价齐跌的情形。

经历过08年次贷危机、14年去库存等情形之后，还是有很多人认为这一轮楼市寒冬会在政府的刺激之后重新火热起来。

但是这一次情形似乎有些不一样。

多地开始出现降低首付比例，如北京首套首付不低于15%，上海首套15%、二套20%-25%等，这是首次出现的大幅度降低首付比例。

接着政府不断下调利率，有些城市公积金贷款利率甚至降到2.85%。

结果是一些购房者提前还完贷款，却没有看到大量新的挤入楼市的人群。

一线城市发现药不起效，不得不放开户籍制度扩大购房目标人群，像上海缩短非本市户籍居民购房社保缴纳年限，北京五环内“5改3”等政策。

所有政策下来，对于一线城市和新一线城市或许有些帮助，但是对于全国楼市来说，依然是寒冬加剧。

今年以来，全国房地产开发投资降低了10.3%。

施工、开工项目全面下降，新房销售下降15.8%，销售额下降20.9%之多，楼市的寒冬逐步传递到了三四线城市。

经济下行，地方政府财政收入增长放缓，雪上加霜的是楼市也开始暴雷，地方政府长期依赖土地出让收入，地方债就出现了大量的违约风险。

现在地方债还能撑得住，主要还是政府的背书，但不妨扪心自问一下，这样还能撑多久呢？

这些年国际局势又出现了大量的逆全球化趋势，各个国家都开始打造自己的工业体系。

譬如美国提出工业回流，东南亚各国也在积极建立新型工业区。

可见正如王健林所说，任何国家的房地产市场都难以维持超过50年的繁荣。

科技和工业才是第一生产力，房地产并不能带领中国在下一轮竞争中获胜。

因此，官方也在考虑未来十年甚至百年的布局。

曾几何时，房地产行业产值占我国GDP比重达到7.3%之高，而房地产带动的上下游消费经济更是达到16%。

但在经历一轮轮楼市政策的调整之后，房地产行业逐渐不再风光。

现在全国都在支持新能源汽车、芯片、人工智能等行业，或许新的机会就在这些行业里。

其实中国早在多年前就开始布局新兴产业，让各个产业在一定的扶持下野蛮生长，而如今有一些领域已看到丰硕的果实。

第一个领域就是数字经济。近几年这几个行业呈爆发式增长，对于政府、企业来说数字经济存在更多赢利的机会。

第二个领域是绿色经济，即包括新能源、节能环保产业。在这个领域中国最强大的当属光伏、电池和新能源汽车几个行业。

中国在光伏主要生产环节产能的全球占比均超过80%，新增装机容量253GW，占全球光伏装机容量的57%；光伏储能发电系统产业专利在全球占比达到了83.33%。

中国锂电池出货量占全球的7成以上，达到887.4GWh，同比增长34.3%，全球市场份额达到73.8%。

据2024年中国锂电池行业市场前景预测研究报告等资料，全球超70%的锂电池在中国生产。

据乘联会数据，中国占世界新能源汽车份额2024年7-8月达到73%。基本上实现了遥遥领先。

也因此，国际上欧美不断借口中国在这几个领域倾销商品，不断对中国加征关税，以达到降低中国新科技产品在世界的占有率。

欧美对于中国的封锁愈演愈烈，美国甚至对于全球芯片产业下达了禁令，禁止芯片行业对中国的出口。

看清国际局势之后，我国更是铁了心得布局科技。

房地产让老百姓住进了宽敞明亮的房子，而芯片、智能等科技才能让我们国家真正在未来的竞争中立于不败之地。

对于未来的战略有了方向，那么大方向就更清晰了。

2024年，中央计划拿出10万亿资金化解地方债。这一重磅消息推出，立马引发了社会各界的猜想。

其中吵得最热闹的，当属地产开发商和销售商。

他们主要的想法可能就是官方要救市先从房地产开始救，未来房价或又会像08年一样暴涨。

但通过前一部分的分析我们可以知道，客观来看，或许这一次的主角并不是房地产。

从基本面的逻辑来看，官方并没在各大地产企业暴雷的时候出手，通过银行融资让这些地产企业渡过难关。

官方看到了一个根本性问题，地方债是被楼市绑架之后变得无比巨大，导致各个地方的政策不得不受楼市桎梏，而不利于其它行业的发展。

所以，首要问题是解放地方政府的双手，让他们不再被楼市左右。

这10万亿并不是全都用来救楼市的，而且让各地方深思熟虑，探索新的发展方向。

故而在2025年，一些房地产从业者所设想的楼市暴涨可能不会出现，房价的走势更有可能会止跌回稳。

通过10万亿的专项债，降低地方政府融资成本，减少利息支出，降低地方政府的财政压力，从而实现标本兼治的效果。

未来，真正是要关注民生和科技的时代！

解决了地方政府钱袋子的问题，还要手把手教他们怎么发展民生和科技。

大包大揽的时代终究是过去了，现在是要每个地方政府利用自己的优势，不断帮助和鼓励新兴产业的发展。

民生方向国家针对教育、就业、保障、住房制定了多项政策，以保障人民生活水平的提升。

教育方面开展基础教育扩优提质行动，加快义务教育优质均衡发展和城乡一体化，推动学前教育普惠发展。

就业方面强化促进青年就业政策举措，优化就业创业指导服务，提倡灵活就业灵活参保，各地方政府拿出奖励基金，鼓励更多的年轻人参与创业。

比如武汉、杭州等城市，大学生创业可以申请到3-5万元的创业资金支持。

而在科技领域，政策发布了更多可执行的政策，鼓励芯片等行业的发展。

《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出，将以集成电路作为未来重点发展方向，在税收、土地、资金等多方向提供优惠政策。

另外，我国还对芯片重要的原料镓、锗等进行了出口限制，以后更多地应用于国内的芯片企业。

以上种种政策来看，10万亿专项化债款虽也涉及楼市，但显然更关注于民生和科技的发展。

但是房地产从业者也不必悲观，整体向上才能带动楼市的向上。

从大局来看，未来是科技和民生的竞争，优势的科技产业和安定的生活才是人民所想拥有的。

所以我国官方考虑的更长远，也是为了下一个百年进行了深远的布局，我们的经济和生活也正向着更理性更健康的方向发展。

参考资料：

余汉波 2024年5月21日《投资小知识：地方政府债务风险与楼市政策转向，一场博弈与平衡》

观研报告网 2024年11月21日 《我国及部分省市显示驱动芯片行业相关政策：推动产业链上下游协同联动》

环球时报 2024年11月15日 《创世界纪录 中国新能源汽车年产首超1000万》

电池中国2024年11月15日 《全球超70%锂电池产自中国！》

文说楼市 2024年4月26日 《“房价如葱”预言或成真？2024年房价相较巅峰已下跌23%》