公开数据显示，2021年全年全国商品房销售面积达到18.3亿平方米，销售额达到18.7万亿，双双创下新纪录。不难算出，2021年平均房价为10218元/㎡，同比2020年增长了3.6%，涨幅较2020年收缩了2.3%。对于刚需来说，该数据释放了两个好消息，其一是在楼市的持续调控下，涨幅持续收缩说明房价泡沫在不断消除。其二是相较于上半年火热的市场，下半年楼市迅速转冷，该遇冷趋势有望在2022年延续。

但与此同时，我们也需要意识到目前楼市仍存在的两个问题：第一个是当前房价依旧处于非常高的水平，根据公开数据显示，过去20年我国平均房价上涨了500%，这仅仅是“平均”后的结果，许多热点城市涨幅远高于此，根据中指研究院公布的数据显示：四个一线城市中，平均购房门槛分别为617万、613万、580万、359万，二线城市中，有4座城市平均购房门槛超300万元、5座城市购房门槛位于200万~300万、9座城市购房门槛位于100万~200万元，与此同时有8座三线城市购房门槛位于105万~313万元。

这也就意味着，在上述城市买房，至少要准备30万元的首付款，对于刚进入城市的打工者以及毕业生来说，没有外人的帮助下，光是首付可能就需要存10年的时间，此外还要面临长达30年每月五千元以上的月供，背负了沉重的经济压力。根据央行公布的数据显示，目前我国居民贷款余额为63.19万亿，其中住房贷款余额为35.67万亿，意味着平均每个家庭欠银行约18.26万元。

为何房价会上涨得如此迅速呢？在早期的城镇化建设推动下，每年都有大量的人口流入城市，但早期城市都是以平房、多层房为主，住房供应不足，在供不应求的趋势下，住房价格开始上涨。房价上涨吸引了一批人投资住房，最终获得了利益，因此越来越多的人加入到炒房投资的行列，进一步推动了房价上涨，对于刚需来说，面对不断上涨的房价，也只能抓紧时间买房，最终导致房价以“滚雪球”的方式大涨。

与此同时，我国房企数量也出现了指数型上涨，据不完全统计目前我国房企数量已经超过10万个，在不断地拍地建房过程中，导致第二个问题出现：空置房数量大增。目前我国空置房数量有多少不得而知，但可以进行粗略的计算，2018年西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布了一份《2017中国城镇住房空置分析》，报告指出，2017年全国城镇地区有6500万套空置住房，城镇地区住房空置率高达21.4%。

按照上述数据，2018~2021年均17亿平米销售面积，按照21.4%的空置率，每套房100㎡来计算，过去4年我国将新增1450万套空置房，整体空置房数量将达到8000万套，如果加上安置房、回迁房、小产权房，按照30%的占比来计算的话，那么全国城镇房屋空置数量已经超过了1亿套。

也就是说，目前楼市已经陷入了十分“尴尬”的困境：一边是上亿套房空置，一边是百姓无力买房。究其原因，主要是因为当前仍旧有非常多的炒房客投资者，手持多套房“有恃无恐”，等待房价涨到高位时再进行抛售。根据央行公布的统计数据显示，当前我国持有两套房及以上的城镇家庭占比多达41.5%。如何解决当前楼市困境？原住房和城乡建设部副部长，被誉为“国家智囊”的仇保兴表示：要建立完善的打击炒房客和炒房团的政策体系和税收制度。

原因很简单，目前一方面是过高的空置率，另一方面是过高的房价，而导致空置率过高的主要原因是手持多套房的炒房客。因此只要增加炒房客的持房成本，让其没有盈利的空间后，这些炒房客自然也会抛售多余的房产，住房供应进一步增加，有利于市场加速转向于买方市场，那么房价也就能更快回归到理性水平。目前来看，有两种税比较符合要求：

其一是“房产税”：一直以来，楼市中有关房产税的呼声就不绝于耳，原因在于房产税能够真正调控房价，解决空置率过高的问题，许多专家也支持这个观点。金融专家黄奇帆表示：“房产税作为调节税收、房价、遏制炒房投机的重要手段，税率设置在3%以上，就无人敢炒房了”。易居房地产研究院总监严跃进也表示，出台房地产税的征收意义重大，有利于地方摆脱对土地财政的依赖，对于房价上涨也能够起到明显的抑制作用。

好消息是，进入2021年后，房地产税改革已明确按下了加速键。5月11日，财政部会同四部门在北京主持召开了房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市专家学者的建议，并首次将“试点”二字加进来。10月16日《扎实推动共同富裕》，指出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。10月23日，第十三届全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。意味着经过十多年讨论的房地产税已经到了实质推进的阶段。

其二是“空置税”：简单来说，空置税指的是对于长期空置的房屋进行征税，同样能够改善当前大量住房空置的问题，迫使多套房持有者抛售多余的房产。从已经出台空置房的发达国家来看，起到了明显降低住房空置率以及调节房价的作用。比如英国对于空置两年以上的房产，征收100%额外市政税；法国空置逾一年缴交楼价10%、两年12.5%、三年15%；荷兰如有房屋空置1年，则允许其他市民入住；在瑞典，有权征用空置房廉租于无房家庭。

目前来看，虽然空置税还未见身影，但房产税在部分城市试点落地已指日可待。无论是房产税还是空置税，都能够起到增大多套房持有者的持房成本，配合楼市不断的调控下，房价涨幅不断收缩，今年更是有概率出现下跌的情况，事实上目前许多炒房客已经察觉到了这个问题，在不断抛售持有的多套房产，近两年许多热点城市的挂牌数量出现了明显增加就是很好的证明，房价回归理性指日可待。