房财经网北京城建国誉燕园二期——暂定名，又一次“反常规”操作了。

3月4日，它拿到一张工程规划许可证：6#住宅楼等17项工程，建设规模9.45万平方米、42米。

在此之前，已顺利获得两张工程规划许可。这意味着，国誉燕园二期即将进入全面施工阶段。

但它的规划方案反馈意见，至今尚未公示。

按照北京地产开发流程，新楼盘入市之前，先公示总平图，然后接受公众反馈意见，没啥大问题后，才下发规划证，出正式户型图。

这种“非常规”的案例，之前发生过。比如：位于朝阳的北京隅东序，也是未公告反馈意见就获得了规划证。

未来，国誉燕园二期会不会补发反馈意见，尚不知晓。

它的规划设计方案公示的时间，是1月6日，离北京城建拿地已过去了整整半年。

一旦有了规划证，速度就提上来了。

最近，国誉燕园二期流出3款户型图：88平、104平三室两厅两卫，及127平四室两厅两卫。

它赶上了好时候，可以设置阳台。

去年11月份，北京好房子导则公布，鼓励开发商用上“阳台+首层架空层+风雨连廊”三件套。

如此一来，国誉燕园二期成功背刺了一期。

一期于2022年11月开盘，供应1788套，目前网签1056套，网签均价3.3万元/平米，网签金额33.32亿元。

这意味着，一期还有约700套待售房源，将直面二期的竞争。一二期共计超2000套的房子，北京城建未来的去化压力不小。

赠送面积背刺一期

国誉燕园二期的户型，对一期呈碾压之势。

原因在于，二期设置了阳台：南向至少两个阳台，北面有1至2个设备及挑空变的阳台。

在北京城建的官方介绍中，其所有户型的内嵌阳台+飘窗+设备平台一起的赠送面积，让整体得房率达到了90%。

花姐在对比了户型图后发现，有了阳台和设备平台的加持，国誉燕园二期在户型功能规划方面，相比一期从容了很多。

一期的户型，南向只有飘窗，没有阳台；但北向有一个挑空平台所变的开敞阳台。

拿88平米户型来举例，与一期相比，二期的户型无论在家政区和次卫的设计上，都明显有了优化。

但它的面宽进深比，却只有0.53，而一期为0.57。

大户型同样也存在这个问题。127平四居，一期的面宽10.5米，进深11.7米，面宽进深比0.9；而二期的仅为0.81。

熊和鱼掌不能兼得。

国誉燕园二期的赠送尺度，比一期大了许多，但户型的采光也同时降低了些许。

此外，值得指出的是，在二期公布的户型图中，赫然标注内嵌阳台为开敞式的。因为按目前的惯例，所有项目在报规时，都是开敞阳台。

但在交房时，北京城建是否会将阳台封闭，还不得知。

户型图显示开敞，如果届时封闭，是否会引起一期业主的反弹，也是个未知数。

一进两出的车库

由于地形的原因，国誉燕园二期只有三排房子，呈东南45度一字排开，从东到西，足足有500多米。

这种长条形小区，近两年开盘的项目中，不多见。

从地块素质上看，二期是完败一期的。一期比较方正——尽管楼栋朝向为东偏南30度。况且，二期北面100米处就是北六环。

北部一排1-7#栋楼均为11层洋房；中部最西边的15#楼为10层，退层9层、8层；9-11#均为11层；12-14#为11层，退10层。

南部一排，16#为11层，17#11层-10层，18#为9层，19#为9层-8层，20-21#为8层-7层。

东区的东南位置是0003地块，规划为社区会客厅，建面3600平米，里面有养老、助残社区文化、卫生服务、商业网点和儿童活动场地，与下沉会所联通在一起。

从住宅区域看，二期只有一个地下车库入口，位于土城北街小区的中段，一个出口在西北角，一个出口在正大门的西侧。

虽然社区会客厅里还有一个车库出入口，能停29辆车，花姐估计不会与住宅车库打通。

如此一来，国誉燕园二期的地下车库，只有一个进口，却有两个出口，这有点奇怪。

街坊路上的大门

街坊路不仅仅是容积率杀手。

国誉燕园二期里，就规划了两条，都是南北走向，其中一条位于中央，把小区分成东西两个区。

它变成两个小区后，大门怎么设？

其平面图显示，二期的大门位于中间那条街坊路的最南端，大门的南面写着一行字——“人行出入口”。

这几个字，很容易让人想到，大门只走人，不走车。

但实际上，按照规划，街坊路是城市支路的一种，是对外开放的。

也就是说，它允许外部车辆进出。国誉燕园二期可以在那设大门，但不能给车辆设卡，更不只是人行出入口。

沿着这条街坊路往北，在5#的西南方向有一个出租汽车站。它从侧面也可以印证，街坊路应该是开放的。

此外，在11#的南面还设有26个绿化停车位，难道二期人车不分流？

一旦街坊路是开放的，整个国誉燕园二期将会出现很多个“小门”。花姐数了一下，两条街坊路上，至少要设8个门，将导致物业管理难度加大、成本增加。

中间那条街坊路，如果管理不善，会是个大麻烦。

砍掉了近一半的楼高

北京城建刻意降低了国誉燕园二期的高度。

按照拿地文件，0002地块的用地面积为6.33万平米，容积率2.4，地上建筑面积15.19万平米，建筑控高60米。

但国誉燕园二期为7-11层洋房，最高楼高为32.6米。

换句话说，它把楼高降低了45.7%，相当于砍掉近一半的高度。

开发商主动降低楼高的项目并不多。如果国誉燕园二期把北面一排房子建成18层——约54米，它就只需建两排房子，第一排为7-11层洋房。

花姐觉得，这个规划会让整个小区的空间感很好，楼间距达到100米。

或许因为一期试水后，北京城建认为客户在北六环，很难接受高层产品，售卖的难度更大。

不过，一期的容积率只有1.8，限高30米，也只能卖10层以下洋房了。