文丨西部菌

房地产行业的变化，大家这大半年应该都感受到了。

1-7月，全国商品房销售额同比降1.5%；销售面积，同比降6.5%，7月单月更是同比降15.5%。与此对应的是，今年以来，从上至下，各种政策信号迭出，诸多二三线城市都不同程度放松限购政策。

而作为楼市调控风向标的一线城市却迟迟未动。现在，千呼万唤，终于来了。而且，同一天，两个一线城市先后官宣。

先是8月30日上午，广州发布《关于优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，打响了一线城市“认房不认贷”政策的“第一枪”。

就在大家观望其它三座一线城市何时跟进之时，深圳于当日傍晚也宣布：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

“认房”或“认贷”是银行在发放住房按揭贷款时评判首套房、二套房的标准，这直接关系到购房者的首付和购房资格。

比如，以下是广州认房不认贷之后的情况：

当然，广州、深圳的官宣，不算意外。在此之前的8月25日，相关部门联合印发的《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，就明确提出了“认房不认贷”作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

这在一批二线城市已率先落实的情况下，基本上可看作是对一线城市的“敲打”。现在来看，广州和深圳，为一线城市打了个样。

那么，它的影响到底有多大呢？

首先，它应该会在短期内促进两座城市房地产交易量的回升。

公开信息显示，广州、深圳的房屋交易量都退回到了历史低位。如广州7月份新房成交仅5188套，同比、环比都下降明显；同期，二手房交量仅为8096套，连续四个月下跌。

深圳的情况也好不到哪去。7月，深圳全市新建商品房成交3628套，成交面积41.35万平方米，同比下降11.14%。而截止7月31日，深圳可售商品住房约4.3万套，可售面积431.1万平方米。也就是说，即便保持7月的水平，即便停止新增，深圳的“去化”周期也在10个月以上。

当然，交易量明显降温的同时，还有价格的下行。以深圳为例，今年上半年，深圳的二手房住宅成交均价6.5万元/平方米，与2021年上半年比跌幅达到16%，相当于回到了2018年的水平。

在这种情况下，尽快促成房地产交易量的回暖，即便对房地产依赖不够明显的深圳来说，也具有相当的迫切性。而“认房不认贷”，一可以释放出更多的购买指标；二也可以降低部分群体的购买门槛。

因此，综合判断，至少短期内，广、深两地的交易量应该会有所回升。

但价格，恐怕很难明显回暖。道理很简单，即便“认房不认贷”可以释放一部分的购买潜力，但当下房地产市场还是以买方市场为主，大家的观望情绪依然比较重，甚至不排除，受政策刺激，二手房的上架数量也会增多。因此，不应该指望认房不认贷在根本上改变当前的房地产市场格局。

这方面，之前郑州已有前车之鉴。早在8月初，郑州就“官宣”打响了 “认房不认贷”第一枪。但结果，公布消息的第二天就有2100余套新上房源，而交易量却并没有明显回升。当然，作为一线城市，广深的效果应该相对要好一些。但即便如此，也不宜过于高估。

其次，广、深也把压力留给了北京和上海。

客观说，在房地产调控中，真正的一线城市，实际只有北京和上海。因为由于种种原因，这两座城市的房地产市场和调控尺度，都是最特殊的。在很大程度上说，北京和上海的放松程度，将成为真正的风向标。现在，这两座城市到底如何“跟”，还有待观察。

当然，不管京沪如何跟，现在广深亮牌了，对其它二线城市应该也多少会有所刺激。可以预期，接下来，一批仍在犹豫、遮遮掩掩的二线城市，可能会打开新的调控空间。

此外，一些配套的调控松绑，应该也会加速。比如，这几天，多家大行都对备受期待的存量房贷打折一事作出表态，整体传递出的信号是：靴子要快落地了。多家甚至已传制定了存量房贷利率调降预案。

还有，已有珠海等城市开始行动，媒体也频频呼吁的放松“限跌令”，可能也会在更多城市复制。

用大白话来讲，一线城市都“下场”了，大家可能都不会“装”了。