异地执行向来是执行领域的难点，既要破解长途跋涉、沟通不畅，又需克服潜在风险、规避执行等诸多困难；而异地腾房因涉及利益重大，更是其中的“硬骨头”。2025年3月3日至3月24日，北京市海淀区人民法院执行局腾房团队历时21天，先后到南京、武汉等6省7地开展异地执行工作，集中办理京外法拍房腾空交付案件。在超8000公里的行程中，腾房团队共腾退房产8套、办公楼1套，累计面积19030平方米，全程未使用强制执行手段，平稳腾退全部涉案房屋，保障了申请人的合法权益，破解买受人的交付难题，回应了群众的急切期盼。

在第一站南京办理周某与刘某公司股权合同纠纷一案中，海淀法院腾房团队法官4天内7次往返现场，筛选13套备选周转住房，冒雨陪同实地看房5处，通宵9小时接续转运，在占用人反复闭门、威胁对峙的僵局中打开沟通缺口，以善意文明执行理念成功破除其法理认同、多重诉讼、情绪疏导、安置落地等诸多困境，顺利腾空交涉长达半年之久仍未交付的法拍房屋。

本次腾退的房屋，原本由被执行人刘某与前妻韩女士按份共有。已在京、宁两地衍生五起诉讼，由于刘某败诉后并未履行判决，该案进入执行程序。根据有关司法解释，法院依法对房屋进行拍卖，并过户至买受人名下，但房屋迟迟未予实际交付，案款亦未能进行分配。

3月3日，团队干警驱车1200公里赶至南京后，未做休整直接来到涉案房屋谈话。虽然法官与韩女士在此之前已多次沟通，但韩女士始终以其母亲刚做完手术需要静养、孩子尚小在附近上学、自己有肺结核病等为借口，甚至以生命相威胁，拒不履行腾房义务。在谈话中，只要王海兵法官谈及腾房，韩女士情绪便激动起来，甚至数次开门逐客。尽管执行法官不断地摆事实、讲法律，但韩女士始终没有松口，绝口不提腾房之事，执行一度陷入僵局。

当日晚上，腾房团队回到驻地，法官们逐份梳理京宁两地法院的多份判决，不断研究本案的破局路径——面对这样的案件，一味强制不行，细细做思想工作，时间上又不允许。要想高效腾退，就必须精确地找准突破口，不但需要打开韩女士心结，还要为她解决后顾之忧。

3月4日清晨，团队干警充分保护韩女士的隐私，换上便装，远离小区停放警车，待上学时段过后才轻叩房门。再次上门谈话的两个多小时中，韩女士时而倾诉生活不易，时而怒斥买受人上门要求收房。梁立刚法官未受其情绪左右，而是敏锐地抓住了矛盾焦点：“我们来就是来彻底解决问题的，你难道希望孩子在争议中生活？”这句追问，让激烈争辩骤然停顿，韩女士沉默了片刻后说：“我有南京法院的判决，法院拍卖的房产有我的份额，况且孩子就在附近上学，怎么也得等我小孩上到初中，再说腾房的事。”虽然依旧没有放下执念，但语气中明显少了原本的固执和强硬。

这次看似未果的谈话，却让王海兵法官在归途的车厢里寻到了曙光，他左手握着计算器细致核算拍卖款分配比例，右手持电话与案件承办法官逐项确认分配细则。半个小时过后，王法官突然说到：“我知道症结所在了，明早咱们带着计算器再去谈话！”。

3月5日，韩女士家中的第三次会面少了前两次的剑拔弩张。王法官将计算器轻放在茶几上，推过分配方案：“咱们按现有的判决再核算一次？”随着按键跳动，四百余万拍卖款逐项分解。在扣除应当偿还的款项后，剩余份额清晰指向韩女士依法可主张的权益。计算器归零声落，韩女士看着笔墨未干的分配方案，沉默良久后终于松口：“我要和律师确认一下再说。”当日下午14时，韩女士的来电划破宁静：“王法官，我约了律师晚上到家谈话，有时间的话我们一起再聊一聊”，没有片刻犹豫，王海兵法官放下刚梳理完的案卷：“我们带着分配方案准时到”。

这一晚，法官与韩女士及律师从八点聊到了十一点半。在与律师就分配方案明细逐一核对确认的同时，韩女士的抵触情绪也渐渐消融。“我们充分考虑到你的实际情况，可以在附近帮你寻租一处既方便孩子上学，又能照顾老人的住所作为周转。”看出韩女士的期待，法官继续讲道：“你看，这是我昨天晚上找到的，所有离你儿子学校三公里以内的在租房源，明天就让我们同事带着你逐户去看房。”看到王海兵法官展示他连夜整理的租房信息，律师不禁感慨道：“代理了十多年的执行案子，真是头回见到这样设身处地，带着计算器、学区地图和租赁信息来腾房的法官。”

最终，执行团队细致入微的工作打消了韩女士的对抗情绪，也打开了她的心结，这场历时三天三晚的执行终于迎来曙光。“明晚八点后开始搬运，我不想让邻居都知道，可以吗？”韩女士低声说。

3月6日一早，执行团队便兵分三路展开精密协作。一组干警携打包箱上门，与韩母共同整理归置，按房间分别装箱标记，方便转运。另一组陪同韩女士实地勘察5处备选房源，在距离学校1.5公里处的小区选定一套一楼两居室，在四小时内完成从房屋核验到合同签署全流程。第三组同步对接两处物业，协调出转运专用通道，既方便搬运又不打扰其他居民。待一切准备就绪后，晚上8时，搬运准时开始。腾退工作一直持续到次日凌晨5时，最后一只贴着“厨具”标签的纸箱在新居玄关着陆。

“家里除了我就是老人和孩子，你们专程从北京过来，忙前跑后的帮我这么多天，你们是真心帮助我的法官，感谢你们……”在告别时，韩女士哽咽难言，双手紧紧攥住王海兵法官的手，久久没有松开。

实事求是地说，这起案件远比我们预想的复杂，在与韩女士多番交涉后，腾房团队一度想过为了不影响异地执行的整体进程，先执行其他案件。可王海兵法官的一句“咱们啃的就是硬骨头”让团队坚定了信心，最终成功腾退涉案房屋。

本案的顺利腾退是本次异地执行行动的一个缩影，在超8000公里的行程中，腾房团队共腾退房产8套、办公楼1套，累计面积19030平方米，全程未使用强制执行手段，平稳腾退全部涉案房屋。

海淀法院腾房团队作为全市首支专业化执行团队，自2019年成立以来累计执结腾房案件958件，腾退面积177万余平方米，异地腾房案件63件，腾房团队立足执行质效，创新形成“精准化+协同化+专业化”工作模式，对于大标的、涉众腾退案件，形成了一套完整的工作链条，顺利执行超万平米腾退案件23件。在城市更新、疏解整治、优化营商环境等工作中，多次圆满完成执行任务，所办理的多起案件曾荣获北京法院为“疏解整治促提升”专项行动提供司法保障优秀案例。

供稿：海淀法院

编辑：姜欣雨 肖飞

审核：王亚楠