2024年底，经济学家马光远在南京演讲中抛出“房地产作为最佳投资品的时代结束了”的论断，引发广泛讨论。这一观点与江西某楼盘4年后4折抛售、沈阳豪宅热销与“骨折盘”并存的分化现象形成呼应。与此同时，中央政策持续加码“止跌回稳”，2025年首季数据显示一线城市房价环比上涨，部分二三线城市跌幅收窄，市场呈现“冰火两重天”格局。

争议的核心在于如何定义“时代的结束”——是房地产支柱地位的彻底崩塌，还是从粗放扩张转向高质量发展的必然阵痛？

“终结派”：投资属性褪色，金融化泡沫出清

逻辑转变：马光远指出，房地产依赖“高杠杆、高周转”的盈利模式已不可持续，居民杠杆率从2015年的28%升至2020年的62%，远超国际警戒线。江西、沈阳等地“问题楼盘”价格腰斩，印证资本退潮后居住属性的回归。

政策转向：中央“房住不炒”定调下，土地财政依赖逐步削弱，房产税试点扩围悬而未决，地方政府转向城市更新与保障房建设。

“转型派”：支柱地位犹存，但内涵重塑

经济权重：房地产仍占居民资产60%、银行信贷40%，短期内难以完全“去房地产化”。贾康认为，楼市止跌回稳趋势明显，一线城市“地王”再现显示市场信心修复。

新模式构建：住建部提出“好房子”战略，推动产品从“有无”向“好坏”升级，房企加速向轻资产运营、智能建造转型。

“中间派”：分化与阵痛并存

市场分化：核心城市优质资产受追捧，沈阳高端项目去化率超80%，而三四线城市库存高企。

政策两难：吴晓波指出，既不能放任房价暴跌引发系统性风险，又需避免重回刺激老路，转型需平衡阵痛与稳定。

“双轨制”深化：保障与市场分离

保障轨托底：2025年计划新增100万套城中村改造住房，存量房收储转为保障房，实现“补人头”替代“补砖头”。

市场轨升级：商品房聚焦改善需求，第四代住宅、满装交付等产品创新成为竞争焦点。

城市更新主导增长

2025年中央部署500个老旧小区改造，一线城市探索“片区更新”模式，植入新业态激活存量空间。

资金机制突破：政府、居民、社会资本共担成本，如上海试点“房屋养老金”制度应对老旧社区维护难题。

房企洗牌：从“赚快钱”到“赚慢钱”

头部房企如保利、华润转向代建、物业管理和商业运营，轻资产模式利润率提升至15%以上。

中小房企加速出清，2024年百强房企数量减少30家，行业集中度进一步提高。

消费逻辑重构：从投机到品质

购房者更关注学区、交通和社区环境，一线城市“卖旧买新”比例达40%，改善需求占比超60%。

现房销售占比从2024年的26.5%继续上升，预售资金监管趋严倒逼开发商提升交付质量。

支持者：认为楼市回归理性是民生之福。江西业主王女士表示：“房价泡沫挤出后，年轻人买房不再绝望。”

质疑者：担忧转型阵痛冲击经济。沈阳房企从业者李某坦言：“行业收缩导致大量失业，转型技能培训滞后。”

观望者：等待政策进一步明朗。北京购房者张某称：“利率是否见底、房产税何时落地，仍是决策关键。”

房地产“黄金时代”的终结，实质是一场从量到质、从金融游戏到民生服务的深刻转型。未来的楼市将呈现三大特征：

分化常态化：核心城市与资源枯竭型城市差距拉大，资产价值取决于人口与产业活力。

政策精细化：保障房“托底”与商品房“放活”并行，房产税等长效机制逐步完善。

企业专业化：房企告别“全能开发”，转向细分领域深耕，如绿色建筑、智慧社区。

正如住建部部长倪虹所言：“房地产的问题是在前进中解决的。”当房子不再是投机筹码，而是承载美好生活的容器，这场转型终将为中国经济的高质量发展注入新动能。