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“强烈反对该项目有阳台规划，会影响本区域房价其他二手房保值。”

这句话，来自公众对海淀一新项目设计方案的反馈意见，发于北京规自委的“海淀规划类公告”里，时间为2024年10月11日。

它的措辞很坚决：强烈反对；关键词是：阳台规划。

建设单位的答复也很明确：住宅设计中未设置开敞阳台、露台；北京规自委海淀分局也回复：建设单位意见属实，予以采信。

在海淀区，新楼盘设计阳台，是个禁忌。

为什么美好的阳台，会像一只洪水猛兽呢？秘密在于，阳台里有面积赠送。

花姐带大家认识一下北京的阳台，大致可分五类：

1、常规的开敞阳台，不允许封闭，高度与单层层高一致，赠送一半面积；

2、奇偶阳台，不允许封闭，阳台奇偶层错开，错开的阳台，全部赠送面积，没错开的部分，赠送一半面积；

3、内嵌式阳台，验收前开敞，验收后封闭成室内面积，赠送一半面积；

4、通过防火挑檐设计，变成开敞阳台，全赠送；

5、通过设备平台和室外挑空层变开敞阳台，或室内面积，都算全赠送。

这五类阳台，最核心的价值，是赠送面积，或半赠送，或全赠送。

但是，按照民用建筑规范，封闭阳台面积是按整个算，开敞阳台算一半。如果内嵌式阳台按“整个算”，那阳台就失去了“送面积”的价值了。

正是因为各式各样的送阳台面积，导致有人强烈反对阳台规划。因为，一旦新楼盘有了阳台"送面积"，原来那些没有“送面积”的老房子，就没有竞争力了。

这是一个很现实的问题。

今年以来，北京多个区域在售老盘的操盘手们，得了一种心病：担心新地块入市后，地价更便宜、规划条件更宽松。

比如即将入市的十八里店692地块，就对刚刚取得预售许可证的北京隅东序形成了冲击。前者入市前被调规了，30%建筑基地面积的建筑高度，从60米变成80米，容积率从2.8容降为2.695，甚至还可能出现南向内嵌式阳台。

而北京隅东序限高60米、容积率2.8，南向是开敞阳台。

如北京隅东序一样今年新开盘的项目，遭遇“背刺”的故事，还有很多。

而规划更优的地块，陆续到来。如：丰台东铁营地块、通州城建宋庄地块、通州招商梨园强力地块、大兴亦庄新城的X24地块、昌平北七家北京国贤府西边地块等等，它们都有自己的闪光点。

好房子，这是大势所趋。

11月22日，北京规自委下发了关于印发《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》（以下简称“导则”）的通知，分总则、住区规划、建筑品质和运营维护四个篇章，讲述了北京好房子应有的样子，里面提到鼓励设计“首层架空层”“风雨连廊”“阳台”。

花姐在“总则”里读到一句话："本导则适用于北京市新建商品住宅工程，改建、扩建既有住宅及其他类型居住建筑可参照执行。"

这表明，它适用于北京市所有新建商品住宅工程，自然也就包括了海淀区，包括了已拿地尚未报规的地块，和即将拍卖的地块。

在海淀区，还没有报规的地块是绿城和越秀拿下的功德寺两地块。它们在同一个地方分别注册了新项目公司。据说，它们要联合对功德寺地块开发，会不会成为“导则”的第一个受益者呢？有架空层、有阳台、有风雨连廊?

据公开信息显示，截至目前，北京市已完成出让但尚未取得规划许可证和未出让地块共计26幅，它们是：

1、已成交地块：海开颐海澐颂、河北界鑫金鱼池地块、兴创置地大兴新城地块和黄村地块、大兴城建河西地块、保利嘉华天珺、绿城功德寺西地块、越秀功德寺东地块、金隅地产丰科园地块、金茂璞逸丰宜、金隅地产土桥地块、招商梨园强力地块、越秀小沙河地块、懋源后沙峪地块、大兴发展新城西片区组团。

2、已挂牌地块：酒仙桥旧改14地块、十八里店692地块、小红门10地块 、昌平北七家北京国贤府西地块和万泉寺地块；

3、拟出让清单地块：永安里地块、三间房D区地块、三间房南区地块、首钢设备处地块、玉泉营地块、亦庄新城地块。

这些地块，有多少住宅会遵循导则来设计呢？对所在区域的在售新盘、二手房，会带来怎样的冲击呢？