半价抛售!这个超大城市,被做空了!

城市财经 2024-07-12 11:29:48
作者:余飞01 | 半价抛售

李嘉诚,又在半价抛售房子了,这一次是在去年晋级为超大城市的东莞。

上半年李嘉诚就在其大本营香港,多次大降价抛售。

4月6日开盘的香港的港岛南港铁站项目蓝色海岸(Blue Coast),开盘价较同区域其他楼盘价格低了6000港元以上,这一价格被称为“捞底价”,与周边的二手房价相比,相当于打了7折,引发万人抢房潮。

4月22日,长江实业位于香港沙田半山的豪宅项目名日·九肚山,单位定价也下调了23%至32%。

5月19日,长江实业在香港新界洪水桥推出“#LYOS”住宅项目,包含14套分层单位和14套复式户,售价最高下调了25%和32%。

这一次半价抛售的,是位于东莞的“海逸豪庭”。该项目均价此前销售均价约2.3万元-2.4万元/平方米,高点时期的3万+,目前打折过后的销售价格降到了1.4万元,较之前的均价降了1万元,较高点时期,降价了超50%。

然而,即便半价抛售,李嘉诚还是大赚,因为该项目是李嘉诚1999年拿的地。

囤地,是李嘉诚在内地的一贯打法。低价卖地,拖长开发周期,等待地价上涨,然后卖出套现。

早在2014年,央视就曝光了李嘉诚在内地的一系列囤地行为。

按照内地的规定,开发商拿地未动工开发满一年的,按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。未动工开发满两年的,无偿收回国有建设用地使用权。

但李嘉诚钻空子,每次拿地只开发一点点,拖长开发周期,如此便可以避免土地被收回的局面。

利用这种打法,李嘉诚在内地赚得盆满钵满。

2004年李嘉诚以1.2万元/平米拿下上海世纪汇广场,2016年作价200亿元卖给了人寿保险,获利124亿港元。

2001年李嘉诚以7亿元拿下北京逸翠园二期项目,2019年作价90亿元卖出。

2004年李嘉诚以1030元/平方米楼面价、总价21.35亿元拿下成都南城都汇项目,2023年以78.47亿元卖出,获得收益38.11亿元,

2011年李嘉诚以19亿元获得大连西港区黑嘴子码头商住地块,2019年以40亿元卖给了融创中国。

02 | 李嘉诚做空东莞背后

和其他项目连着土地打包卖出操作不同的是,这一次李嘉诚半价卖出东莞海逸豪庭项目,只是卖房,而不是卖土地。

主要是因为,当下内地土地市场一片肃杀。

2021年全国卖地收入8.7万亿,2022年降至66854亿元,2023年只有57996亿元,相较于高点时期,下跌了33.38%。

制图:城市财经;数据:财政部

进入2024年,趋势并没有改变。财政部6月24日公布的数据显示:

2024年前5个月,全国卖地收入1.28万亿元,同比下降14%。

2024年即将过半,5个月卖地收入只有1.28万亿,月均卖地收入只有2560亿元。

而东莞上半年商住地块,颗粒无收。

制图:城市财经;数据:东莞市公共资源交易中心

这样的背景下,即便想卖地也卖不出,所以只能退而求其次卖房。

但当下的内地环境,房子不好卖。

合富研究院数据,2024年上半年,东莞共成交8129套新房,同比下跌39%,为近6年来新低。

想要快速卖房,只有降价让利一个办法。目前各城市的新房与二手房价格都卷疯了,谁让利更多谁更有诚意,谁就卖得更好。

以东莞来说,本号4月份根据东莞住建局公布最近三年网签数据,总结出了很多有趣的数据:

制图:城市财经;数据:东莞市住建局

第一,发现东莞的二手房均价见顶于2023年4月份,当时东莞的二手房均价高达24334元/平方米,如今跌至18348元/平方米,相比于高点,跌去了24.6%。

第二,当时东莞房价最高片区的松山湖高新区价格逼近4.5万元,7万单价以上的楼盘,不在少数。此外,长安、虎门这些热门板块的房价,也是动辄4万多。

到目前,松山湖高新区、长安均价相比于高点,跌去了十分之一,虎门跌去了四分之一。

第三,东莞房价高点时期,城区四街道+两镇均价都在2万以上,南城更是接近3.5万元,如今只有3个在两万之上,三个跌破了两万。

第四,高点时期,东莞1个高新区均价在4万之上,两个街道与镇均价在3万之上,13个街道与镇均价在2万以上,18个镇均价在2万以下。

如今,4万以上的片区,仍是松山湖高新区。3万以上的街道与镇,0个。2万以上的街道与镇,5个。26个镇均价在2万以下,也即“1”字打头。

其中还有两个镇的均价,跌破了万元。石龙镇从1.15万元/平方米跌至0.89万元/平方米,谢岗镇从1.47万元跌至0.77万元。

第五,从跌幅角度来看,临深片区的樟木头镇、水乡新城片区的麻涌镇、东部产业园片区的谢岗镇,均价均腰斩,跌幅分别高达57.6%、52.6%、47.5%。

03 | 什么信号

尽管老李的行为,让人反感。但其精准的踩点,不得不让人佩服其作为老油条的毒辣眼光。

早在2019年年初,李嘉诚就公开表达过自己的观点,“2019年经济形势非常复杂,许多国家GDP增长放缓,对全球经济前景要保持警惕,今年千万别炒房。”

同一年,大佬王健林更是发表过更决绝的目标:告别房地产,一平方米开发也不能有。

王健林有两个理由,一是房地产是强周期性行业,好几年差几年,在周期变化中很多企业死掉。

二是房子不是快消品,房地产的现金流不长远。一些企业在房地产行业活上几十年、上百年是可能的,但是市场销量萎缩后,行业里的企业数就会大幅减少。

2019年,美团王兴表示:2019年是最近10年最差的一年,也是未来10年最好的一年。

2022年8月,华为掌舵人任正非发表了一份内部讲话《整个公司的经营方针要从追求规模转向追求利润和现金流》,提出:

全球经济将面临着衰退、消费能力下降的情况,华为应改变思路和经营方针,从追求规模转向追求利润和现金流,保证渡过未来三年的危机。“把活下来作为最主要纲领,边缘业务全线收缩和关闭,把寒气传递给每个人……我们要看到公司面临的困难以及未来的困难,未来十年应该是一个非常痛苦的历史时期,全球经济会持续衰退。那么消费能力会有很大幅度下降,对我们产生不仅是供应的压力,而且还有市场的压力。

大佬站们得高看得远,该死,居然看得这么准。但这些如同暮鼓晨钟的话语,在当时又能够惊醒多少山河名利客?

叫醒了的,都见好就收,卖在了高点。而怎么都叫不醒的装睡人,则让自己当年凭运气赚到的钱这几年凭借实力吐了出来。

本号在今年的文章中多次强调过,本轮调整周期不会短。

当下的楼市,已经进入了调整深水区。

所以,本号再次强调一下,当下买房卖房的观点,适用于所有城市:

第一,高位站岗的炒房客,能现在卖掉,不要拖,越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客,应该见好就收,否则当初凭运气赚到的钱,未来会凭本事全都吐出来。

第二,至于只有一套房的中产家庭,未来要做的,是尽一切可能降低刚性债务,收缩家庭的债务表。

第三,买房方面,没有硬需求,没有急需求,尤其是买房需要加杠杆的人群,可以推迟。

第四,对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说,挑到好的房子,如果收入能够负担得起,又特别想买,可以买,但需要做好承受房价下跌的心理准备,这是认知。

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