就当下而言,全国的开发商、炒房投资客、银行、房产中介,甚至是各个城市的地方政府,都迫切期待房地产能再来一场久违的狂欢。
因为各大既得利益群体,都正虎视眈眈老百姓的钱包:开发商需要回款还债救命,银行贷款放不出去焦虑,房产中介没生意,地方的财政压力,更是已经到了开始影响公共交通的地步了。在有些地方,财政吃紧,正倒逼地方对机构进行改革,精简公职人员。
过去这一年多,为了救房地产,解除限购、取消限售、降低利率等常规手段,该用的全都用了,但效果微乎其微。居民现在不买房的真实原因,铁锤重复很多遍了,想买的买不起,有钱的不缺房。再加上房地产处于“寒潮期”,从一线到三四五线的房产都在阴跌贬值,这基本上宣告楼市没有投资价值,所以不管是有钱的没钱的,都在捂紧钱包观望。
所以,现在的楼市难以复苏,并不是供给端的问题,而是需求不足且没信心、没钱。当然,如果说没钱也不全对,提前还贷潮的发生,过去13个月居民存款增加24.04万亿,说明一部分人还是有钱的,只是这些存款两级分化严重。
说俗点就是,财富都流向了不缺钱的人。
这一点毋庸置疑,过去13个月,新增货币35.38万亿,平均每个人新增25271元,那么请问大家的工资上涨了吗?这些钱都去哪了?
这些钱其实都被很多我们看不到的黑洞吸走了,比如地方债务运行成本、地方冗余人员开支,以及地方的无效投资等等。
铁锤这么说并非毫无根据,今年1月份居民存款新增6.2万亿,这些存款是哪来的?是年终奖、工资吗?去年那么差的情况下,有多少企业真的发了年终奖呢?
说实话,现在为了救房地产,有点无所不用其极了。
通过两个例子,向大家阐述:
第一,2017年明令禁止的私募投资房地产,现在竟然又洞门大开了,不仅允许投资保障房、租赁房,还可以投资商品房;
第二,允许融资租赁公司购买租赁公司。提供的便利也非常惊人,允许贷款,贷款期限30年,贷款额度可以做到评估价最高的80%,且给的是经营性贷款。意思是融资租赁公司可以从开发商那里买下整栋楼,然后出租给租户,租户付不起房租也没关系,可以分期贷款。这等于是双向放水。
至于效果如何,铁锤觉得不容乐观,原因很简单,房地产的托底最终需要老百姓来完成。可现实是看,过去三年,很多家庭收入锐减。换言之“没钱”这个事实,不是短期可以改变的。
有人会说,在网络上,数据确实回暖了,很多地产人在狂欢。对此我只能说,盲目相信数据,你就落入别人的圈套了。很多数据本身跟某些电影的票房一样,是可以刷的。时间会慢慢给出答案。
2023年拼经济是重中之重,而经济的复苏本质上又受房地产的约束。所以及房地产和拼经济,是一条战线。
既然千条路都已经试过了,行不通,接下来该怎么办呢?在救房地产这件事上,我们主打的就是一个坚持:病不痊愈,药不能停。
于是我们看到,为了救房地产,为了拼经济,有人又在打老房子的主意了。
2023年3月1日,经济日报产经版面发布《老旧小区改造利于扩内需》文章,开篇重点提到“实践证明,老旧小区改造应该成为当前和今后一个时期扩大内需的重要支撑。高质量推进老旧小区改造,有助于为推动经济运行整体好转贡献力量。”
文章更呼吁“老旧小区改造对房地产企业而言,可以成为转型方向。”
其中还提到两个典型的案例:1、重庆南岸区南坪正街新街片区,吸引8000万社会资本投资养老、托幼等服务设施,带动居民出资350余万加装电梯、室内装修;
2、广州越秀区旧南海县社区,投资3000万实施改造后,带动居民装修、出租投资消费7500万,引入培训、餐饮民宿等社会投资消费1亿。
基于上述评论和两个案例分析,我们大概能读懂央媒的真正用意:提振内需,拉动消费,可以从老房子上做文章,老旧小区改造市场也是一块不可忽略的巨大蛋糕。
老旧小区改造确实不可低估。前住建部副部长仇保兴曾算过一笔账,从各地初步摸查情况看,全国2000年底前建成的老旧小区约22万个,涉及居民上亿人,按照每平米投资1000元计算,未来5年旧改拉动投资高达4万亿元。投资范围涉及电梯、装修、拆违、装饰、水电气网等三四十个行业。其中仅电梯这一项,投资金额就高达1万亿元。
这一次瞄准老房子,为什么是"改造",不是继续"拆迁"呢?主要原因还是拆不起,市面上剩下的老旧小区大多在城市核心地段,周边房价高昂,拆迁成本太高。当然,还有老旧小区密度大,拆迁后新建利润空间小,开发商不愿意参与的原因。
那么这一次央媒呼吁“老旧小区改造扩大内需”、“救房地产”,会起作用吗?
铁锤觉得,有用但作用不会太大。
第一,老旧小区不管是改还是拆,其实最核心的问题都是钱。开发商现在债务缠身,自顾不暇,叠加老旧小区改造属于民生微利工程,开发商参与的积极性非常低;
第二,通过透视老旧小区改造的整个产业链,不得不承认,这是短期拉动消费、扩大内需的重要抓手之一。但老旧小区改造的需求和难点更不能忽略:首先,改造就如同“老黄瓜刷绿漆”,大多时候做的只是面子,像老旧小区真正需要的加装电梯、停车位、拓宽道路等居民迫切需要的需求,却很难通过改造彻底实现;
其次,老旧小区改造,在法理上也存在问题,《民法典》《物权法》均主张维护居民的合法所有权,所以在现实中改造工作很难开展,因为居民意见很难统一。
第三,让政府完全承担改造费用,也极其不现实。所以现在老旧小区改造,主要走的是“居民自费筹资+补贴”的模式,换言之居民仍然要承担改造费用的大头。正因为此,很多城市大力推进老旧小区改造,但居民的热情怎么也调动不起来。
另外,改造和拆迁本质的不同是,一个是创造供给消灭需求,一个是消灭供给创造需求。
算改造的经济账确实能撬动其它行业的投资,但不得不承认的是,改造新增的供给,同时也分流了商品房的需求。
铁锤还是那句话,都在指望内循环来救经济、拉房地产,但现实却是,老百姓可能已经无能为力了。
事实上,现在出台的很多刺激性政策,确实有点本末倒置了——扩大内需的本质是提升居民的消费能力,然而我们现在在做的很多工作,比如基建+放水,最终钱并没有流到老百姓手中,而是都流到富人的口袋里了。然后现在又天天嚷嚷着,让老百姓花钱消费、买房去库存,这岂不是南辕北辙?
老百姓没钱了,玩不下去了。[笑着哭][笑着哭]
万变不离其宗,商品价值对商品价格起决定性作用。价值规律是放之四海而皆准的真理,没有例外。现在一、二手房价远高于价值。能够承受高泡沫房价的有钱人早已买了很多套房,还有多余的房子急于出售。目前房价必须与劳动者的收入相匹配才能顺利把房销售出去。
最直接的一种,搞什么土地确权,不准不批农民盖房子,真实经历,现在想盖房基本要报建要批准,实际就是限制盖房
如果不提高出生率,以后要救的不只是房地产,而是各行各业。不要搞这些治标不治本的了。降低房价,免费上学免费医疗,好资源向农村靠近,出生率就会提高了,一切都迎刃而解了
主要是房子没有了投资性,有钱人的少二三套,多的更多。而没钱的想买也买不起!这就是事实。
对于住在旧楼,高层的住户来说,最苦恼的事情,就是上下楼梯不方便,因为旧楼没有电梯,住在旧楼高层的老年人、病人和残疾人,他们都迫切希望尽快对旧楼加装电梯,以方便住在旧楼高层的老年人、病人和残疾人,那些反对加装电梯的低层住户,他们都是把原来高层的房子赔钱贱卖,然后搬到低层的,他们是因为嫉恨心理,所以才反对加装电梯。
什么救地产!还不是卖地拿高额税收!
今年生育率出来后才真的好看
冬楼28A,房价跌幅榜:北京周围16年最高4万,23年底:大厂从3万5跌到1万3,固安从2万8↓1万2,香河从2万4↓8500,涿州从1万8↓8500。跌幅最大的莫过于永清,从2万3↓6700,跌幅度高达71%, 南京鼓楼滨江,巅峰时6万/m,当初800多万,如今425万出手了。 深圳学区跌幅榜11月:①旭飞华隆园,跌67%,②盈富家园,跌61%,③东门,跌59%,④月亮湾花园,跌59%(拆迁)⑤八卦岭宿舍,跌59%,⑥金城华庭,跌59%, ⑦花样年花郡,跌55%,⑧旭飞花园,跌53%,⑨鹏盛村,跌51%,⑩鹏盛年华,跌50%, 天津滨海新区,离老区居民区离高铁1~2km房价跌到3300元/m。63平,21万。 滨海新区老居民区同一样的二手房23年初35万,9月29万,12月25万 唐山在天津的某飞地86平24万含家俱家电,约10年房龄。合2千8多1m,比23年初跌了约7~10万以上。 天津静海福星佳苑,精装七层电梯2800元/m。 朋友石家庄二环内14年加装修家电家具70多万。18年260万家人不让卖,今年春节之后180万觉得亏了,23年12月150万,无人接盘。
旧改都是闹眼子,粉刷一下外墙,水电线路换一下,结果还是一样破旧,绿化,停车场,电梯还是没有,改造的钱又进了关系户的口袋,拆了重建才是正道,老百姓才欢迎~
旧楼加装电梯以后,乘坐电梯需要办磁卡,用磁卡刷卡上下乘坐电梯,每次都要收费的,这样用不了多长时间,政府给旧楼加装电梯的成本就全都能收回来,政府给旧楼加装电梯肯定赔不了。
[赞]谢谢作者美文
也别改造了,直接拆吧!!!那么多商品房卖不掉,政府给补贴买房!!!旧房拆了,把地收回来!!!
我们这是政府全额出资,去年底改完的,花费不少。
银行贷款的预期也好不在哪,有的都成泡沫消失了
拆迁!自己选择:拿钱走人或者是原拆原还,这样有钱的住市中心,没钱的住周边的省下的钱用来花销。[吃瓜]
还是拆吧!
现在中国是发达国家了可我觉得活下来还是难[AK47][滑稽笑]
电商把实体店打垮顺路也就把楼市也灭了
一茬一茬的提供动力
韩国日本房产都崩,哪个国家靠着房产发展经济,
老旧小区迟早都是要拆掉的,都30多年了,旧改也是刷漆而已,里面破败不堪,该拆掉的还是要拆,
年轻人做对了[笑着哭][笑着哭][笑着哭][点赞]就是不买房,,,饿死它
拆老旧小区就对了,拆了城市把城市拆了,要多少钱就能拆出多少钱,城市人口还是比农民有钱的
炒房的赚钱了,当钱被炒房炒高的赚完了,就失去平衡了,穷人买还起高价房,崩
[点赞][点赞][点赞][点赞][点赞][点赞]
最近20多年经济就是靠的地产 什么出口引进外资看看热闹根本没钱赚 都三减二免 养点人工而已!
啧啧,看来房地产以后也要垄断,不许民营啊
几年前已经拆掉看房子了
👌
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从化珑悦花园从一万出头跌到八千多,就半年[笑着哭]
我们这改造都是省高速集团干[笑着哭][笑着哭][点赞]
关键是拆拆拆!楼板全部拆掉
救房市估计手段就是:1拆迁,2,货币贬值,3,卖不出的房子改公租房
黑龙江省北安市,2021年电信、移动、联通的电话卡,月租费全都涨到19元钱,这些电话卡以前的月租费全都是8元钱,2021年反而全都上涨到每月19元钱,国家不是说要给老百姓减轻负担吗?电信、移动、联通这些电话卡,月租费反而从以前8元上涨到19元,足足上涨了两倍,这是给老百姓减轻负担吗?
住老破小就是因为穷,有钱谁住???
北京这边打电动车的主意
免费医疗免费住房
股市拉起来就解决问题了
目光准文不错[点赞]
南昌就在搞原地重建,把老房子拆了,每平方补两千,还新房子给你