其实有一点很多人忽略了，那就是只有房价大涨时持有房产才挣钱，房价微涨、不涨不跌和下跌都会让房子贬值，这是因为持有房产是有成本的，并且还不低。在过去，房价上涨的速度一直很快，所以很多人就忽略了这个成本，但是随着现如今房价走势低迷，持有房产的成本就被体现了出来。有人专门算过一笔账，如果首付30%购买一套房子，房贷利率5%计算，在不考虑通货膨胀的前提下，每年房价涨幅只有超过5%才能挣钱，否则持有房产都会亏损。而过去20多年我国房价平均每年涨幅超过了9%，所以人们持有房产一直都是挣钱的。

但是现在的问题不仅是房价开始滞涨，同时持有房产的成本也在增加，比如物业费每年都在上涨，房子折旧率也越来越高，同时房产税也在出台的路上。因此，随着时间的推移，以后持有房产的成本肯定会持续走高，而房产的增值空间却越来越小，这意味着以后想靠投资房产获得收益将会越来越难。而现如今房价已经开始下跌，过去两年买房子的人基本上都面临亏损，并且亏损幅度还比较大。特别是在三四线城市和一二线热点城市郊区买房的人，他们房子贬值幅度更是高达30%左右。根据2023央行调查的购房者信心报告数据可以看出，人们逐渐开始看跌楼市，房价“永远涨”的预期正在一点点改变，越来越多的人不再把购房作为对冲货币贬值的优选项。也就是说，“房住不炒”正在慢慢深入人心，这说明2016年9月份以来的楼市调控取得了阶段性成果。

过去两年很多城市和地区房子都在贬值，这是不可否认的事情，而2023年楼市政策那么好都没有逆转楼市走势，这是不是意味着明年房子还会继续贬值呢？大家都知道楼市的走势受政策影响很大，而2023年初各地为了扶持楼市发展，基本上都出台了各种各样的救市政策，不仅房贷利率和首付比例降低到了历史最低，同时很多地区更是出台了购房补贴政策。如果这些政策放在过去，那房价肯定是第一时间应声上涨，就像2016年房价大涨一样，但是2023年的房价不仅没有反弹上涨，反而是在年初楼市短暂回暖之后又继续下跌，这说明现在人们确实不看好未来房价走势，并且市场中愿意买房的人越来越少。

那么到了明年，这些救市政策对楼市的影响肯定会越来越小，并且人们也会逐渐习惯这些楼市政策。那么是不是这意味着明年开始房价会继续迎来贬值潮呢？对于这个问题，万科董事长郁亮提出了自己的新看法，主要体现在3个方面：

1，检讨开发投资仍然有些冒进，将改变拿地+融资模式，坚守财务稳健。早在2019年底万科就提出了“活下去”的口号，这在当时引起了很大的热议，因为当时万科就是房企中财务最稳健的，没有之一。而很快市场就证明了万科是对的，但是就算万科已经提前打了预防针，郁亮依旧认为过去几年万科拿地有一些激进，也就是土地买的太多了。土地买得多，就意味着要支出大量现金，并且要背负很多负债，这就会大幅提高企业的财务风险。很明显，未来万科和其他房企拿地会越来越谨慎，这意味着未来房地产行业的投资规模会逐渐缩减。

2，楼市库存消化起来会比较困难，房企想降低负债可能还需要不短的时间。目前对于房企来说首要任务就是将房子卖掉，只有卖掉房子才能回笼资金，同时也能够降低负债。但是就目前楼市行情来看，房子是越来越难卖，房企想通过卖房子降低负债可能需要不短的时间。中国房地产报做过相关统计，上市房企TOP50总负债19.7万亿，相当于这50家房企平均每家都负债近4000亿。另外，负债超过万亿的房企也不少，其中甚至已经有资金链断裂的情况，就比如恒、绿、融等房企。

针对房企的高负债率，住建部在2020年就出台了“三条红线”来限制房企的融资规模和融资扩张速度，从而逼迫房企降低负债率。但是降低负债率并不是一朝一夕能够完成的目标，现在已经过了住建部给出的最后期限，而能够将负债率降低到符合“三条红线”的房企是少之又少。因此，在当下的楼市行情下，房企去库存和降低负债率肯定是一个漫长的过程。

3，房地产行业未来还有发展空间，所以大家要相信房地产行业肯定可以恢复正常。很明显，郁亮依旧看好未来房地产行业的发展，虽然这是说给股东的，但是也足以看出郁亮对未来楼市的信心。对此，郁亮也给出了自己看好未来楼市的理由：1.未来10年将有2.6亿新市民留在城市，新增0.7亿新城市人；2.城镇里有1/3的房子是2000年前建造的，大部分连电梯都没有。很明显，第一个指的是刚需购房者，第二个指的是改善型购房者，这都说明以后人们对住房的需求依旧很大，所以未来房地产行业依旧有很大的发展空间。目前的楼市行情需要时间来逆转，人们对楼市的信心也需要时间去慢慢修复，所以就算短时间内房价不会反弹上涨，但是随着时间的推移，房地产行业肯定会恢复到正常的发展水平。

在笔者看来，郁亮的看法，很可能是对的，因为当下楼市行情确实不好，并且人们基本上都是“买涨不买跌”，这让楼市雪上加霜，但是房子不会一直贬值下去。而有一点不可否认，房地产行业依旧有发展空间，这是大部分人都认可的事情，而当下房企面临困境，房子卖不掉、负债率居高不下是影响着当下房地产行业正常发展的主要原因。但是这些问题最终肯定是能够解决的，随着房企库存消化掉和负债率降低下来，大部分房企肯定可以重新启航发展，到了那时，整个房地产行业也肯定可以健康稳定发展下去。房子是一个商品，同时房子也会更新迭代，再加上我国人口众多，城镇化建设也在持续推进，所以未来房地产行业的发展空间依旧会非常大。

那么，在当下的楼市环境下，人们到底该不该买房呢？这个问题可能是当下很多刚需购房者都十分关心的问题。对此，笔者的看法是如果是刚需购房者，如果是准备在一二线热点城市买房，现在是不错的买房时机，如果是准备在房价依旧严重虚高的三四线城市买房，建议再等一等。最后，建议买房时优先选择二手房或者新房现房，在挑选房子时尽可能挑选大开发商、优质物业和品质好的房子，毕竟房子是给人居住的，只有居住舒适的好房子未来才受人们的欢迎，房子价值也能够水涨船高。