2018年至今，青岛楼市经过多次调整，逐步触底反弹。

细细观察，不同区域的表现还是不相同的。尤其是那些“坑”点多的地方，表现不尽如人意，仍需要质变。今天咱们就来捋一捋这些特殊区域/小区。

01 维多利亚湾

在2019年高点时，维多利亚湾的二手房价达到了1.3万：

而现在的成交价，已经跌到了五六千，也就是说跌去了一半多，这个跌幅已经是不好形容了。

关于维多利亚湾之所以跌幅这么大的原因，去年比较火的一张照片能够说明问题：

上图是维多利亚湾小区的空中俯瞰实景图，左边是一大片的码头、工厂，半岛的端头是寂寞的维多利亚湾。维多利亚湾业主想要外出，就必须穿过这片幅员广阔的工业区，距离最近的其他居民区的直线距离在5公里左右。

维多利亚湾的孤独，不仅体现在位置上，其公共交通更是短板。目前青岛已经开通了7条地铁，可维多利亚湾不挨着任何一条，距离最近的站点在5公里左右；更为难堪的是，在青岛地铁的远期规划中维多利亚湾也没有地铁。

因为维多利亚湾临近港口，附近的大车比较多，业主外出要天天与大车抢“跑道”，这种大车问题其实也影响着小区业主的环境舒适度。本身配套较少，与外部交通联系困难，应该就是维多利亚湾房价起不来的主要原因。

02 滨海欢乐城

记得在2013年，市北区滨海欢乐城的绿地阅海府邸、保利香槟国际等新盘房价是要超过李村、东李的。那时候李村、东李的房价在1万左右，滨海欢乐城在1.1万以上。

时至今日，形势已经出现了逆转。现在，绿地阅海府邸最新的成交价已经降到了一万三四：

而李村的中海国际社区的成交价还在小两万：

去过李村的都知道，这地方交通四通八达，最早拥有双地铁，有青岛最大的商圈，工作、生活都很方便。反观滨海欢乐城，则被快速路、主干道隔成了一个相对独立的片区：滨海欢乐城与市北区发展较成熟、配套较齐全的地方，隔着环湾快速路、铁路以及大片欠开发的区域。

滨海欢乐城，本身是一个人工填的区域，又被物理间隔了很多年。业主们工作、生活都不是太方便，这或许就是大家之前买房避开滨海欢乐城的一个原因。

当然，未来或许会有大的改变。比如，山姆会员店的落地，长沙路立交桥的彻底通车，地铁线的通车，还得再等等。

03 孤岛/“孤立”效应

其实，在房地产领域，青岛有很多的“孤岛”，类似于相对孤立的片区。像青兰高速以南、环湾快速路以西的这一块区域：

这个地方的楼盘，有定位为豪宅的，有想聚集中产的，也有刚需项目，但最终都因相对孤立而处于尴尬境地。甚至于出现，新房价格2万+，二手房东却卖1万砸盘的情况。

如果你打开地图会知道，这个地方属于“三不靠”，与青岛市区、城阳核心区较远，又都有高速、快速路等物理间隔，是一个“默默”角色，质变难度相对大一些。

以上咱们说的是小的“板块”，还有一些面积更大的“板块”，像蓝谷。房师傅在《青岛蓝谷楼市的沦落》一文中说过，蓝谷楼市的低迷，因素确实很多。

蓝谷与青岛市区之间是广袤的崂山山脉，40公里的距离，一条滨海公路连通，可谓是“一夫当关万夫莫开”。仅仅靠地铁11号线，确实无法实现质变。作为一个新板块，蓝谷与即墨城区的距离也在20公里，中间都是丘陵；另一方面蓝谷与即墨城区的联动并不充分。

蓝谷往北，是莱阳、海阳的偏远乡村，那边的楼盘还要打着“青岛北”的旗号忽悠卖房，很难给蓝谷带来什么利好。因此，蓝谷楼市这几年确实很难。

青岛市区和即墨城区的购买力很难到这里，几个大盘，比如三盛国际海岸、港中旅某盘、碧桂园、融创等口碑并不好；仅靠概念和楼盘画大饼，就像是无水之源、无根之萍，很难彻底起飞。

除了以上例子，还有一些。比如，西客站板块，从楼市角度看，也是几个大盘苦苦支撑。胶南购房者多往新城区方向购买。以上例子，共同点就是本身发展欠缺，配套不足，无法靠自己的力量崛起；与成熟城区有一定距离，区域内规划的一些大项目、重要配套的兑现没有彻底释放或者完成。这些区域的房价，相对成熟区域，有一定差距。这些楼盘，主要靠低价吸引购房者。

火爆时期，这些盘还有一定的存在感。这几年，备受煎熬。从楼市角度说，任重而道远。