由于香港首富李嘉诚旗下和记黄埔悄然现身，广州一场土拍引发了市场广泛关注。

5月5日，广州2022年首轮集中供地落幕，其中位于白云区空港大道一幅热门地块，经过25轮竞价后由中海地产以27.2亿元拿下，溢价率15%。值得一提的是，参与上述热门地块争夺的企业中包括久未现身的和记黄埔，不过其仅参与了一次竞价，随后便未有进一步动作。

虽然铩羽而归，但这却是和记黄埔时隔近十年再次参与内地公开市场土地拍卖。和记黄埔上一次在内地公开市场拿地时间为2012年12月4日，彼时其以2320万元获得武汉蔡甸区一宗地块，楼面价1502元/平方米。

作为全球房地产首富的李嘉诚，其投资的一举一动，一直是外界关注的风向标之一。尽管此次未能成功拿下上述地块，但其罕见现身内地土拍市场的信号，令市场“浮想联翩”。李嘉诚的这次试探性竞拍，是否嗅到了内地楼市触底的信号？

对于此次和记黄埔参与广州土拍，广州克而瑞首席分析师肖文晓表示，“一个缺席了好久的企业，突然出现了，应该是其看到了机会。”

李嘉诚要回来了？

李嘉诚投资风格素以“稳准狠”著称，和记黄埔此次现身广州土拍市场，是否意味着其重返内地房地产市场？

此前在2019年，由李嘉诚旗下长江实业成立的资产管理公司通过收购方式先后拿下了成都晶融汇、上海三林印象城项目，但这并非是在公开市场拿地。

分析人士认为，李嘉诚此次参与广州土地市场竞拍，不排除有试探市场的可能性。

▲2022年清明期间，李嘉诚和周凯旋现身广州

汇生国际融资总裁黄立冲指出，不少内地房企加杠杆扩规模时，港资企业则相对保守。因杠杆率较低，港资房企在本轮市场波动中所受影响较小，手持大量现金，为其后续展开战略投资奠定了基础。

与其它港资房企相似，长和系净负债率也较低。公开资料显示，李嘉诚旗下长江实业与和记黄埔的房地产业务，主要集中在港股上市平台长实集团。

数据显示，于2021年12月31日，长实集团负债净额与总资本净比率约7.9%。于年终结算日，集团银行及其他借款总额为965亿港元，现金及现金等价项目约为626亿港元。

瑞银在今年3月中旬报告中指出，“长实自去年6月出售多项资产后，其净负债率将从去年6月的13.3%降至0.3%。如长实能成功出售价值150亿英镑的英国电力资产UK Power Network 20%股权，集团或获得300亿港元净现金流。”如此低的负债率，于整个港资企业而言都较罕见。

嗅到了什么？

今年4月，胡润研究院发布的《2022胡润全球房地产企业家榜》显示，李嘉诚家族以2050亿元的身家，再次登顶全球房地产首富，超越老对手李兆基。

而作为首富的李嘉诚，其投资的一举一动，一直是外界强烈关注的风向标之一。当前，市场更关心的是，抛售欧洲资产套现的巨额资金将会流向何处？

其实，过去2年间，中国房地产市场上演了残酷的大洗牌，高杠杆、高周转率的激进房企一度都出现了资金链危机，众多头部民营房企已经在土拍市场消失许久，在土地市场上的购买力大不如前。

而在2015年内地楼市高涨时退出的李嘉诚，避开了这一波房地产周期调整。与此同时，李嘉诚旗下的长实集团持有充沛的现金流，且杠杆率已降至历史低位。

据瑞银集团发布的报告显示，长实集团自去年6月出售多项资产后，净负债率可能已从去年6月的13.3%，大幅下降至如今的0.3%。从双位数大幅下降至不足1%，这在长实乃至港资历史上都是罕见的。

伴随内地资产的出售，李嘉诚旗下长实集团在内地的土储、销售占比有所减少。据长江和记的最新年报显示，截至2021年末，其综合现金和可变现投资合共1613.6亿港元，净负债率为20.3%。

长实集团2021年年报显示，于2021年终结算日，公司所拥有可开发土地储备约7500万平方呎，其中400万平方呎、6700万平方呎及400万平方呎分别位于香港、内地及海外。而2020年末期，长实集团拥有可开发土地储备约8000万平方呎，其中位于香港、内地及海外的土储规模，分别为500万平方呎、7100万平方呎及400万平方呎。

销售业绩贡献上，于2021年3月31日，长实集团于香港、内地预期于2022年确认的销售额分别为154.78亿港元、96.94亿港元；预期于2022年后确认的销售额分别为38.45亿港元、3.24亿港元。

值得一提的是，今年4月以来，中国房地产市场的利好政策频繁落地。2022年4月29日，中共中央政治局召开会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。

除此以外，一行两会也发声支持房企的合理融资需求。据证监会网站5月4日消息，近日，证监会召开专题会议指出，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs试点范围，适时出台更多支持实体企业发展的政策措施。

据不完全统计，4月29日以来，至少包括河南洛阳、广东东莞、湖南株洲、广东惠州、广东中山、湖北黄石、江西上饶、四川乐山、江苏连云港、广东梅州、江苏无锡、湖北天门、湖南岳阳、江西赣州、江苏徐州、浙江嘉兴、江苏镇江、安徽马鞍山、湖南长沙等19城发布或开始执行取消限购、限售等楼市新政。

因此，李嘉诚悄然现身广州的土拍市场，瞬间成为了市场热议的焦点话题，是否嗅到了内地楼市触底的信号？

过去十年持续“瘦身”

李嘉诚的商业动作一直备受市场关注。过去十年间，李嘉诚曾进行过一轮资产大腾挪，出售了不少中国内地物业。

去年9月，希慎兴业以约35亿元的价格，从李嘉诚旗下企业收购了上海市静安区的世纪盛荟广场。该交易已于今年1月完成，并将于今年上半年带来收益。

2020年7月，长实集团出售位于四川成都的南城都汇商住项目部分股权，预计获益38亿港元。

而自2013年起，长和系在内地楼市持续收缩战线。例如，2013年其出售广州西城都荟广场、上海东方汇金中心；2014年先后转让南京国际金融中心大厦、长圆集团股权、北京盈科中心、重庆大都会、上海盛邦国际大厦；2016年出售陆家嘴世纪汇广场50%股权；2017年将旗下的国际玩具礼品城售予佳兆业；2019年10月，长实集团将大连西岗项目转让予融创，交易总价超过40亿元。

据记者不完全统计，自2013年至今李嘉诚家族数次出售内地及香港物业，套现金额逾1170亿港元。

过去十年间出售内地物业之时，李嘉诚家族将大笔资金投向英国。

2005年，李嘉诚家族以24亿英镑收购英国北方天然气80%股份；2011年以48亿英镑收购英格兰北部自来水公司；2012年以6.45亿英镑收购英国天然气公司Wales and West Utilities；2015年先后以25亿英镑收购英国铁路车辆租赁公司、35亿英镑购入英国客运列车公司Eversholt Rail Group；2016年以110亿英镑收购英国国家电网天然气管线业务；2019年以46亿英镑收购英国最大的酒吧运营商Greene King等。

但自2020年开始，李嘉诚家族却开始了反向操作，又陆续出售了一批英国和欧洲其他地区资产。

今年3月，长江实业集团以约74.67亿港元的价格，出售了位于英国伦敦的“5 Broadgate”写字楼。除出售伦敦物业，据彭博报道，李嘉诚还将英国的配电公司UK Power Networks、电信运营商Three UK摆上货架。其中配电公司估值高达150亿英镑（约合人民币1260亿元）。

对于长实大手笔出售英国资产，一位证券分析师对记者表示，这应该是李嘉诚根据全球形势重新展开了资产优化配置。

港资房企逆市加大内地投资

公司内地土储下降、低负债情况下，李嘉诚家族会将手头资金投向哪些领域、是否会重返内地楼市，成为市场关注焦点。

今年3月，在长江和记实业有限公司以及长江实业集团2021年度业绩会上，李嘉诚长子、长实集团主席李泽钜表示，地产是集团核心业务，一定会继续发展。

就撤资问题，李泽钜在业绩会上表示，卖楼并非撤资，而是地产公司的日常业务。“正如做制衣的，不可能不卖制成的衣物，有时批发卖，有时零售卖。卖楼是我们本业，所以卖楼不是撤资。”

李泽钜在业绩报告中强调，香港及内地为集团地产业务重点市场，将继续物色合适物业发展机会，对两地前景充满信心。

李泽钜表示，对于长江集团，全世界很多地方，经过多年经营，都是公司的本地市场。“中国是我们的家乡，多多少少也有些感情因素，但我们仍是要看数字。”

“做投资最重要的是容易产生好回报”

近两年长实集团还出售了飞机租赁业务及英国伦敦的物业，还有消息称，长和系有意出售价值逾千亿的英国电网资产UK Power Networks Holdings Limited（UKPN）。

李泽钜对此表示：“我们市场都有收到不同的offer（报价），有offer并不代表我们一定会卖。”而对于出售飞机业务及英国伦敦物业，李泽钜称，作为跨国企业，整个长江集团每天都面对好多投资选择，项目涉及不同地域以及不同行业。

“哪个地域、哪个项目更容易产生好回报，是我们进行投资的重要考虑因素。对我们集团来说，不是选择地方，优质资产才是最重要的。至于投资的地域，于现今社会，不应只限制一个地区。我相信你们也认同，比较成功的大企业都希望世界各地都是他们的市场。”李泽钜强调，“长江集团的DNA是全球公司。做投资最重要是哪个地域有优质资产容易产生好回报，这两项对股东最重要。”

李泽钜披露的数据显示，长江实业去年年底以42.8亿美元出售的飞机租赁业务单计算经由交易产生的利润约为13亿港元，总投资7年来的内部回报率近两位数字；今年3月出售的英国伦敦物业股权预期收益为1.08亿英镑，投资3年半的回报率达45%。

“疫情是压力测试，凸显了优质资产”

对于新冠疫情的影响，李泽钜称：“影响一定有，最要紧的是我们的策略。其实疫情是一个压力测试，凸显了集团的优质资产，同时更显示出集团严谨的财务纪律，足以抵御很大风浪。”

李泽钜指出，2021年是辛苦的，但长和的盈利（同比）上升了15%、长实集团也上升了30%，反映出尽管疫情影响了全球经济和民生活动，集团仍能灵活应对多变的经济及挑战。李泽钜称，集团旗下好多生意都已经稳定回升，尤其是码头和零售业。

对于地产业务，李泽钜表示，地产是集团的核心业务，其他投资一样去考虑。“我们手头现金充足，负债率低，在现在资金短缺的大环境中，在做交易或开新项目也特别有优势。”

财报数据显示，报告期内，长和的综合现金与可变现投资共计1613.6亿港元；长实集团的银行结存及定期存款为633.65亿港元。

在回答“长江集团现在是否仍是最经捱的集团”时，李泽钜表示：“没有人想捱，但在大风浪时捱得起是能力的表现。经捱其实是因为我们的资产分布世界各地，不会在同时被hit（击败）。第二，我们拥有的是优质资产，即是在大风浪时仍然可以赚钱。第三，我们的团队十分着重 （于）financial discipline（财务纪律），因此在世界艰难时，我们通常资金充足，负债率低，有能力承受风浪，也非常有资格扩展及进行大型并购活动。”

黄立冲认为，李嘉诚家族在内地投资的物业即便套现，但受制于外汇等因素，也难以全部投向境外。为追求一定收益，长和系需要在内地寻找更多投资机会。

李嘉诚重返亚洲 重金出击越南房地产

日前，李嘉诚旗下地产旗舰长实集团与日本欧力士集团，通过越南当地合作伙伴万盛发集团，会见了越南胡志明市市长潘文迈，共同商讨在胡志明市的投资事宜。

长实集团总裁赵国雄在会上表示，公司将胡志明市定位为金融和技术的战略中心，并承诺引进高端房地产项目，涵盖住宅、办公室、商业中心、娱乐等业务。“公司将与万盛发一起在最短的时间内，向这些领域注入大量资金。”

一位地产分析师告诉记者，房地产商做战略布局时重点考虑的指标是城镇化率。目前包括越南在内的东南亚国家，在城镇化率方面还有很大提升空间，房地产市场潜力非常大。

据越南统计总局数据，2022年一季度，越南GDP实现921.75亿美元，同比增长5.03%，高于同期新加坡(3.4%)经济增速。

进出口贸易数据增速更快。2022年1-4月，越南进口预计同比增长15.7%，达到1198.3亿美元；出口预计同比增长16.4%，达到1223.6亿美元。

“当内需回暖和出口回稳之时，也就是越南经济复苏之日。”国际评级机构惠誉指出，2022年发达国家商品需求增长速度将会放缓，但越南出口因为受益于成本竞争优势和一系列重要的贸易协定，在区域内出口仍居主导地位。

惠誉预期，越南2022年经济增长率达到6.1%，2023年达到6.3%。经济强势复苏，吸引越来越多的投资者来越南投资。

据悉，胡志明市是越南第一大城市和经济中心，曾有“东方巴黎”之称。据世邦魏理仕(CBRE)发布的《2021年亚太投资者意向调查》，越南胡志明市首次跻身亚太区跨境房地产投资的首选目的地榜单，名列第五。

资本的涌入，带动胡志明市房产价格上涨明显。

据机构数据，今年第一季度，胡志明市的楼盘商品房均价为3300美元/平方米，按季度比增长8%，按年比增长27%。连同地块出售的房源平均售价为7580美元/平方米，按季度比增长30%，按年比增长42%。今年4月份，胡志明市房价已达到越南近10年来的历史高点。

高力国际越南总经理大卫杰克逊认为，接下来越南房地产市场的驱动力还有很多，如各项房地产支持政策、大量外资继续流入、住房需求增加等。“2022年将是越南房地产各个领域都有大量资金涌入的一年。这些资金来自专业投资基金和个人投资者群体。”

来源：财联社、澎湃新闻、证券时报、企业观察报等