过去20年，我国房价经历了持续上涨，整体房价20年上涨了5倍，而这个数据仅仅是“平均”后的结果，事实上就连一些县城的房价都已经迈过了“万元大关”，许多三四线城市房价涨幅高于500%，二线城市涨幅超过十倍的城市比比皆是，一线城市涨幅更是惊人，普遍达到十几倍，短短20年间，很多热门核心地段房价甚至翻了几十倍。

对于这些热门城市来说，房价上涨得最为离谱的自然是深圳了。前不久有网友发出来2000年时期深圳的一则售房广告：当时半岛花园一套76㎡的房子20万元，星河名城100多平的房子售价40万，热门学区房也才20万出头……公开资料显示，2000年深圳平均房价仅为2300元/㎡，而今年2月平均房价为75000元/㎡，足足上涨了32.6倍，看到这则广告后很多网友都表示后悔没有当时在深圳买一套房，哪怕砸锅卖铁也是稳赚不赔的买卖。

不难发现，2000年深圳房价与其他城市差别不大，那么深圳是如何在20年间一跃成为“榜一大哥”，并且长期领跑房价的城市呢？作为我国设立的第一个经济特区，为深圳提供了独特的发展机遇，吸引了大量的外资和先进技术，同时对外贸易的重要窗口，早期深圳吸引了大量资本与人才流入，经济发展的同时也带来了大量住房需求，推动了房价上涨。

与此同时，在全国城镇化高速发展的同时，每年有大量的毕业生与打工群体流入深圳，带来租房需求的同时，也进一步拉高了房价。更为重要的是，越来越多的炒房资本开始向深圳聚集，由于购房门槛较低，许多个人甚至企业纷纷加入了炒房群体，由此导致深圳整体房价如同 “滚雪球”一样一发不可收拾，最终让房价涨至天花板水平，由此深圳也被人们称作“炒房第一城”。

房价上涨过快带来的一系列负面影响不言而喻，因此2016年我国正式提出了“房住不炒”理念，全国各地纷纷开始调控，比如限购限售、提升购房门槛、打击炒房行为等，大多数房价于2018年下旬走向平稳，但这个时候深圳房价依旧在高歌猛进，尽管加以限制，但是炒房客会钻各种空子进行炒作，炒完新房炒二手房、炒完二手房炒学区房、炒完商品房炒保障性住房，据报道2020年深圳某学区房价格每平米超过40万元，并且还“一房难求”。

但正如电影经典台词“出来混迟早要还”说的一样，深圳随即开启了一轮又一轮针对性强的硬核调控。首先是针对学区房发布了多条新规，严格限制买房条件，提高购房门槛。其次针对保障性住房进行严厉调控，取消了原来的安居型商品房、人才住房等住房类型，新增了保障性租赁住房，同时对保障性住房的租金、售价水平进行了严格要求，最后对于钻空子炒房行为进行限制。

在深圳楼市三重施压后，“炒房第一城”也开始扛不住了。相关数据显示，2021年春节后，深圳二手房成交量持续降低，连续多月跌破“荣枯线”，8月二手房仅成交2043套，创下过去十年来新低点。学区房影响更为深远，据国家统计局发布的数据，深圳2023年11月依旧延续房价下行走势，且一二手房价格环比降幅达年内最大，筛选监测的119个有效学区楼盘中，2023年内挂盘均价下滑小区高达112个，下跌占比94%。

我们直接来看四大顶流学区房楼盘近两年走势：

从图中不难发现，就算是“四大”学区，最高跌幅也已超过40%，普遍跌到20%以上，跌幅能够保持在20%以内都能算“坚挺”水平，需要知道的是，对于深圳学区房来说，房价普遍超过10万元每平米，这也就意味着短短两年时间学区房普遍贬值了几百万，说是“腰斩”也不为过。位于福田百花片区长城二花园的某学区房，近几年拍卖价从1400万元下调至722.1万元，最终才得以出售，但更多的学区房面临的是“无人问津”的境地。

通过深圳楼市的“变天”，我们能够得到以下三个结论：

第一，未来学区房等硬通货，泡沫缩水会更加快。事实上，除了深圳以外，许多城市的学区房都面临持续贬值的问题，比如上海、北京、广州、武汉、杭州等。基本上都是热门城市，因为学区房本身就是炒作出来的概念价值，随着教育不断调控，学区房属性会越来越低。此外，当前人口也处于“负增长”周期，未来新增人口会越来越少，对应的教育需求也会持续减少。

第二，下半年可能会出现新一轮“抛售潮”。当前房价正处于泡沫不断挤压的阶段，换句话说住房的投资属性越来越低，炒房已经不赚钱了，因此许多炒房客会纷纷抛售多余的房子，当前很多城市的二手房挂牌量已经出现了大幅增加，随着泡沫不断消除，短短1年时间，重点城市二手房挂牌量已经上涨了一倍，下半年会迎来新一轮“抛售潮”。

第三，未来大多数城市房价还会走下坡路。不难发现，即使是被喻为“炒房第一城”的深圳，房价都出现了比较明显的下滑，那么其他城市同样会面临下跌的问题。楼市调控的最终目的是为了房价回归到亲民的水平，即使当前房价已经经历了三年回落，但还是处于较高的水平，房价收入比相较于标准超出了一倍以上，因此未来有继续下行的空间，但是大概率不会出现暴跌的情况。