人口数量一直都是衡量一座城市发展活力的重要指标。

成都市统计局数据显示：2023年末，成都市常住人口为2140.3万人，比2022年末增加13.5万人。

细化到成都各区，人口有增有减，表现不尽相同。

具体到区域究竟哪些人口最多，增量最多？能透出些什么信息？ 或许对你买房会有些启示。

新都：总量和增幅都靠前

被嫌弃叙利亚支棱起来了？

成都常住人口第一大区，是新都，有159万人，前三还有双流和郫都。楼市热度极高的锦江和青羊，反而没到百万。

作为常住人口总量的最多的新都，新增数量也很靠前（第三），被嫌弃的北门叙利亚“真香”了。

这是北门支棱起来了吗？！并没有

目前新都二手房挂牌均价为1.1w/㎡，成交均价不过万元，依然吊车尾的价格。

新都2023年土拍溢价率0%，流拍率25%。

“地王”成交楼面价为5600元/平方米，而同属二圈层的龙泉驿与双流的最高成交楼面价分别为12600元/平方米和13550元/平方米，区域冷热差距明显。

北改毫无进展？也不是

近5年来城北并不是刻板印象里的一成不变：

凤凰山体育公园、凤凰山露天音乐公园建成投用、地铁5号线开通运营、地铁27号线、S11线开工、中铁产业园和人北CBD落地、老火车北站和凤凰山机场两大城北“痛点”分别启动改扩建与整体搬迁……基础设施建设加快步伐，城市界面更新换代。

图源封面新闻

2023年成都千亿区县好多人看不上的新都区，也在此列。

但是由于历史遗留及产业聚集问题，新都的产业类型以物流业、商品批发市场等为主，产业中物流交通占比大，产业结构并不优质，人均GDP并不高。

产业直接关乎当地居民收入与购买力，在产业布局上相对南门落后的新都，也有着自己优势：房价低。

预算不高不想去远郊，紧邻主城五区的新都会是一个选择。这无疑是新都其能成为成都人口最多区县的一大重要原因。

高新南：人口经济均王者

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高新区是2023年人口增长排名第二的区域，在GDP上以3201.2亿元位居第一。

也成为全市唯一超过三千亿的区县，增量也是接近二百亿，超过全市1/10以上的增量，位居全市第一名。

高新区围绕电子信息、生物医药、数字经济三大主导产业，是创新质优的先进生产力。目前成都高新区汇聚各类人才超80万人，其中国家级和省级、市级人才达到1728人。

人口规模大且人口持续增加意味着城市具备更大的房地产市场规模和潜在消费需求；人口质量高，意味着居民购买力强劲，对住房的购买能力高，且对住房品质的要求也更高。这都很好的体现在了高新南的楼市表现上。

新政前高新南是限购最严格的区域，让不少人心之神往还不能至。

9.26新政之后，高新南区限购放松。作为高新南的最大货仓，新川板块人气暴涨。板块新，地多，在售楼盘多，23年新川板块卖了7074套。

而大源西的城投锦上锦、中国铁建西派善成双双开盘大火——600万+的儫宅产品，清盘速度以秒计算。

成都高新区的发展，金融城的崛起，成都向南成绩斐然，自然各种政策资源都会进一步集中，高新南对改善置业人群的号召力还会进一步提升。

说凉凉的天府新区

新房销售top级

天府新区“跌跌不休”的二手房价，让唱衰的声音不绝于耳。

但从数据来看，2023年天府新区人口增量排名第一，并不凉。

图源天府发布

而天府新区2023年的GDP是700亿出头，在中心城区排倒数第一，但涨幅还不错有10.07%，排名第二。

与新都人气足但房气不足正相反，天府新区在楼市表现还不错。

土拍市场供应充足：2023年成都5+2区成交的63宗宅地中，天府新区占了16宗面积约951.8亩，无论是供应频次还是面积都是最丰富的。

而天府新区16宗出让地块中，14块都是溢价成交，溢价成交率达88%，最高溢价率达60.95%，都是2023年大成都范围内的TOP1。

需求层面，天府新区的认可度非常高，在新房市场的成交量也是断层式领先。

但在5+2区域内，天府新区的土地楼面价格却是垫底的。可以说明区域新房的还有其性价比和产品发挥的空间。

这么多年南门的发展，金融城、大源是高新区醇熟的热点区域，而天府新区更多是全新的板块，一些高价网红楼盘、地标项目作为标杆，吸引关注，比如现在圈内比较公认的蔚蓝卡地亚的大平层、麓湖生态城的别墅等，也都是汇聚了不少超高强度的购买力。

增长平平的五城区

闷声发大财

传统的五城区增量并不大，最高的是成华区，增量0.92，五个区的总量加一块还没有天府新区的增量高。

不是发展不足而且达到饱和。在全市3%的土地，集中了全市27%的人口，五城区的人口密度是全市平均水平的10倍！

密度最高是武侯区，每平方公里人口密度达到13854人，锦江区和青羊区比较接近，每平方公里人口约12000人，金牛和成华则不足11000人。

这一方面是因为武、青、锦三区地域面积较小，另一方面由于三区整体城市面貌更好，就业机会相比金牛、成华更多，所以吸引了较多的常住人口。

但反过来，由于人口密度大，开发程度较高，武、青、锦土地价值、房价双高。具体来看，入市项目都呈现面积大、价格高的特征。

比如2023年首次出现了年度均价超过3万元/㎡的区域——锦江，以30689元/㎡持续领跑全城。

第二梯队里高新、青羊破2.8万元/㎡，武侯区均价2.74万元/㎡。

而金牛和成华由于地域面积广阔，目前市场在售项目较多，未来的发展空间也比较足，价格也相对温柔。

价值回归主城，让主城的优质地块引得开发商竞相追逐。

2023年一共有31宗土地限价达到了三万，占比约三分之一；最高则达到了36000元/平米。

有6宗地楼面价已经突破2万。

老城区在中优战略中，将朝精品+精致方向发展，在一些有核心价值的一环、二环内的区域，未来能够承载的天花板价值，是非常可观的，甚至存有一定的“普遍豪宅化”概率。

未来会形成与城南新兴板块的豪宅区域并立的“双核”格局，两个增长极。