2023年度豪宅别墅成交分析

2024年1月27日起，广州限购区域内，120㎡以上住宅取消限购，打开一线城市限购放松新的方向，意味着对于豪宅市场限购的放松，别墅作为豪宅产品，未来是否会市场化值得期待。

别墅市场概述

随着限墅令升级，别墅产品开发逐年减少。

2023年北京新房豪宅新增供应量4360套，供应结构显示，98%供应量全部为平层产品，仅有1个别墅产品供应（长安府）。

从新房别墅成交数据来看，2023年占整体豪宅新房成交量的13%，新房别墅产品供应和成交断崖式下滑。

未来别墅供需趋势如何？

别墅供应

别墅供应量断崖式下滑，成为新房市场上的稀缺产品

2023年北京新房豪宅供应量为4360套，相比2022年下降26.12%。从整体供应趋势量来看，处于较高水平。

从成交结构来看，2023年只有一个别墅盘新入市，位于通州新城的长安府，入市20套稀缺独栋别墅。

随着近几年新房市场土地限价、指导价以及政策限制，新房豪宅供应偏快消产品。且限墅令对于容积率的限制，所以别墅产品虽然会有入市，但一部分是之前的囤地，新的土地开发的别墅产品以合院、叠拼为主。

当前市场新房豪宅供应，一部分为新的土地的开发，还有一部分为旧改。

旧改更多集中于核心地段项目的改造，可以改造别墅的产品非常少，新的土地供应受到开发周期、开发成本的影响，更偏重于开发快消刚需/刚改产品，所以未来别墅产品的供应会持续处于稀少的状态。

别墅成交

新房别墅成交

新房豪宅别墅连续2年成交量低，新房别墅选择变少

2023年新房豪宅别墅成交534套，相比2022年上涨8.64%，相比2020-2021年，成交量下降45%左右，意味着2022-2023年新房豪宅别墅成交量大幅下降，成为新房市场稀缺产品。

特别是独栋别墅市场依然是老盘在售，核心集中于御汤山、润泽御府和北京庄园，市场上别墅在售的50%左右为叠拼产品。

从新房豪宅别墅产品的成交趋势来看， 18%为别墅产品。2020年占比在48%，2021年在33%，表明新房豪宅别墅产品越来越稀缺，在市场供应减少情况下不能满足市场需求。

下行市场下虽然稀缺，但不代表当前价格坚挺，稀缺好产品是一方面，且要具有高性价比的价格才会成交。

预计未来二手豪宅别墅，特别是次新别墅，长期来看，将会是市场热销产品。

当前市场上在售别墅产品越来越少，特别是独栋别墅，北京庄园、御汤山、中国院子、润泽御府、美高梅，不超过10个独栋别墅楼盘。

二手别墅成交

2023年北京二手豪宅别墅成交674套 ，同比下降4.12%。

别墅成交量略有下降，降幅较小 。相比2022年的成交量，减少数量较多的楼盘集中于优山美地、亚运新新、润泽庄园。

这3个盘2023年的成交量排在别墅成交前10 ，但成交量相比2022年减少了20套（整体别墅成交量少了29套），其他盘有涨有降。

当前市场下依然有购房需求 ，成交核心是每个盘在售房源价格是不是符合客户当下的心理预期 。

降幅小的盘，相对需求量也会减少 ，降幅大 且产品品质高的盘，相对活跃度依然会很高。

成交量下降的盘，价格上要对比整体市场做合理定价。

新房别墅产品越来越稀缺，别墅需求流向二手市场。

二手别墅产品相对比新房别墅，容积率更低，使用率更高，特别是纯独栋别墅楼盘，例如恒大丽宫、远洋lavie、东山墅、北京壹号庄园、颐和原著、碧水庄园、西山美庐等。

成交排行榜

新房别墅豪宅

二手别墅豪宅