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未来5年房价或触底反弹

当下的房地产市场，已经进入了黑铁时代，买房者基本不着急了，反正房价横盘好几年了。

而卖房者则急得团团转，二手房越卖越多，降价抛售的现象越发普遍。

同时，人口通缩速度在加快，2022年全国人口比2021年减少了85万人。

此外，房地产税试点工作已经拉开序幕，对楼市的影响也在逐渐加深。

在这种背景下，有人预测，未来的房价会进一步下降，甚至可能会进入“负时代”。

本号认为这个预测太过于悲观。

理由有二：

第一，随着中国经济体制转轨和政策出台，房地产投资风险呈现新的变化。

从经济学角度来看，房地产投资是一种风险资产，其风险主要来源于市场的不确定性。

这种不确定性主要体现在以下几个方面：

1、市场竞争的加剧。

随着市场经济的发展，房地产开发商之间的竞争越来越激烈，这导致房价的波动性增大。如果市场预期不好，开发商可能会采取降价策略来吸引购房者，从而引发房价下跌。

2、购买力下降。

由于经济增长放缓、失业率上升等原因，消费者的购买力可能会受到影响，导致市场需求减少。如果市场需求不足，房价可能会下跌。

3、流动性问题。

房地产市场的流动性受到多种因素的影响，如政策调控、金融环境等。如果市场流动性不足，房价可能会受到压力。

然而，随着中国经济体制转轨和政策出台，这些风险因素正在发生变化。具体来说：

1、经济发展提高购买力。

改革开放以来，中国经济取得了举世瞩目的成就，人民生活水平得到了显著提高。根据世界银行的数据，自1978年以来，中国人均GDP增长了超过200倍，目前位居世界第二。

随着经济的发展，人民的购买力也在不断提高。根据国家统计局的数据，2022年中国城镇居民人均可支配收入为45889元，比上年实际增长3.5%，增速比2021年加快1.1个百分点。

来源：国家统计局

购买力的提高意味着市场需求的增加，这对于房地产市场的发展是有利的。

2、技术进步要求开发商掌握先进科技。

随着科技的进步，房地产开发商需要掌握先进的科技来满足消费者的需求。例如，智能家居、绿色建筑等领域的发展，为房地产开发商提供了新的机遇和挑战。只有不断创新和提高产品质量的企业才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。

3、政策行为可能增加部分投资商的风险。

政府的政策行为可能会对房地产市场产生影响。例如，政府可能会出台一些调控措施来限制房价上涨或者打击投机行为。这些措施可能会增加部分投资商的风险，但同时也有利于市场的优胜劣汰。

第二，房地产投资作为开发和经营的基础，风险与收益并存。

虽然房地产投资存在风险，但它仍然是房地产开发和经营的重要基础。房地产开发商需要通过投资来获取土地资源、建设房屋、销售房产等，从而实现盈利。同时，房地产投资也可以为投资者提供收益机会，例如房地产股票、房地产信托等金融产品。

当然，房地产投资的风险也是不可忽视的。例如，市场波动可能导致投资收益不稳定；政策调控可能影响房地产市场的供需平衡；自然灾害等不可抗力因素也可能对房地产投资产生负面影响。

因此，在进行房地产投资时，投资者需要充分了解市场情况、政策环境等因素，制定合理的投资策略，以降低风险并实现收益最大化。

02

高价卖房者可能会后悔

对于当下的楼市来说，高位站岗者比较难受，因为自己的房子可能一套都卖不出去，或者只能贱卖。

而那些在楼市行情转变之前就已经卖出房子的人，已经成功套现，成为了人生赢家。

但是，对于那些已经上车的人，或者说已经拥有多套房子的人来说，未来几年时间，是一个比较好的时间段。

理由有二：

第一，尽管我们无法确定房价未来一定会上涨，但至少短期内不会出现大波动。

这一点可以从过去几年的房价走势中看出来。过去几年，房价一直在调整，但调整幅度并不大，而且调整时间也不短。这意味着，房价已经从之前的高速增长阶段进入了平稳发展阶段。

在未来几年内，房价可能会继续维持在这个水平上，甚至在经济复苏和政策刺激的背景下出现反弹。当然，这种反弹的可能性不是很大，只能说有这种可能性。

第二，房地产税试点工作已经拉开序幕。

按照目前的推进情况来看，房地产税大概率不会全国统一开征。毕竟试点工作已经开启，上海和深圳只是两座城市而已。

按照专家给出的时间表来看，最快2023年落地试点城市，然后2024年扩大试点城市范围，2025年全面征收。

房地产税一旦正式落地实施，对炒房客来说将是个沉重的打击，毕竟炒房客大多数都是二房东，持有的房源数量多。

一旦加重了二房东们持有的房源成本，让炒房客们更难获利，他们只能被迫割肉挂牌出售手中的房源。

到时候市场上的房源数量必然增多，二手房价格下行压力加大。

对于刚需购房者来说，可以趁着这个时候捡漏购房。毕竟房地产税一旦开始征收，房价下行空间被打开，往后买房的成本会更低。

总而言之，对于当下的刚需来说，现在就是上车的好时机，至于炒房就不建议了，未来几年时间，炒房客的日子不太好过。