文：华创证券研究所副所长 、首席宏观分析师 张瑜（执业证号：S0360518090001）
联系人：陆银波（15210860866） 韩港（微信 HGK1366）
核心观点
近期多地出台房地产“以旧换新”政策，目前各地实践主要有三种模式：1）国资平台收购居民二手房，居民获得资金后用于购置指定新房；2）房企与中介合作，优先推介拟换新购房者的旧房；3）给予房地产以旧换新税费优惠、流程性便利。目前看，除郑州今年计划完成1万套外，其他城市多为百套级别，预计对新房销售的直接拉动较小。报告摘要
一问：什么是房地产以旧换新？据央视，房地产以旧换新指，“购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、第三方直接收购旧房”。即，主要针对有改善型需求的购房者，政策直接或间接推动旧房销售，以打通卖旧房->买新房的流程。房地产以旧换新并非今年新政，据央视报道，2023年已有至少10城推出了“以旧换新”活动。2024年4月，郑州市提出，今年完成二手住房以旧换新1万套，同时通过国有保障房运营公司收购一部分二手房，引发市场关注。二问：各地如何实践？据我们不完全统计，今年以来已有12个市（区）出台，可分为三种模式：1）旧房收购模式。即由国资平台收购居民二手房，居民获得资金后用于购置指定新房。今年以来已有郑州、无锡、宣城等地落地。但实践中，对拟出售的旧房、拟更换的新房有较多限制。2）优先推介模式。即房企与中介合作，优先推介拟换新购房者的房源。今年以来，已有扬州市、重庆等地发文支持，多为“鼓励”、“倡议”、“推广”等。3）税费优惠模式。即政策对房地产以旧换新提供流程性支持、税费补贴等。三问：有多大体量？综合目前已公布政策的城市来看，体量均小：第一，郑州市体量相对较大，2024年计划完成一万套，为郑州2023年新房、二手房销售套数的6.5%、9.8%。第二，对于其他城市，多在百套级别。1）宣城，通过国资平台收购旧房完成以旧换新（下文简称第一种模式），限额100套；2）无锡，第一种模式，限额200套；3）太仓，第一种模式，可供置换的新房为603套；4）启东，第一种模式，可供置换的新房为50套。四问：钱从哪来？此处主要关注国有平台收购二手房（前述第一种模式）时的资金来源问题，在实践中分两种情景讨论：1）国有平台收购旧房后，居民仅能选购该国有平台开发的新房，此时居民仅需补交差价，国有平台不需付出额外现金流，目前多数城市采用的是这一模式。2）国有平台收购旧房后，居民可以选购其他主体开发的新房，那么收购旧房所需资金需要国有平台自筹，从郑州经验看，主要由国有平台向银行贷款。五问：影响几何？第一，现有政策以地方性、二三线城市为主，尚无全国性政策；第二，目前看，除郑州外，多城市为百套级别，对新房销售的直接拉动或较小。第三，房地产以旧换新政策是否有助于将二手房交易热度传导至新房？从现有的三种模式看：1）旧房收购模式下，据中指研究院，“目前一般要求购房者在指定的新房楼盘购买，购房者的选择性受到一定限制，只有项目的区位、价格、配套资源等与购房者目标相契合才能实现‘以旧换新’的目的。” 2）优先推介模式，据中指研究院，“主要面临二手房市场调整压力…即便通过中介优先推介，但若想快速售出二手房，还是需要在价格方面给予一定让步。”3）税费优惠模式，该类举措与购房补贴、税费减免等需求侧政策类同。风险提示：信息搜集不完备
报告目录
报告正文
五问房地产“以旧换新”
近期多地推出房地产以旧换新政策，尤其郑州通过国有保障房运营公司收购部分二手房，引发市场关注，本文作相关梳理：
一问：什么是房地产以旧换新？
据央视报道，房地产以旧换新指，“购房者可先锁定新房，再由中介进行旧房销售，或者由房企、第三方直接收购旧房”。即，主要针对有改善型需求的购房者，政策直接或间接推动旧房销售，以打通卖旧房->买新房的流程。为什么要推动房地产以旧换新？部分改善型需求需要先出售旧房，获得资金后再行购置新房，但在二手房去化周期偏长的当下，这一流程被拉长。据郑州日报报道，“目前郑州挂牌出售二手房的客户，不少有改善性换房需求，说明改善性住房需求有很大的扩展空间，同时群众卖房难、周期长等因素，已成为群众换房的最大阻碍之一。”房地产以旧换新并非今年新政，今年郑州举措引发关注。据央视报道，据不完全统计，2023年已有徐州、淄博、南京、济南、宁波等至少10城推出了“以旧换新”活动。2024年4月，郑州市提出，今年完成二手住房以旧换新10000套，同时通过国有保障房运营公司收购一部分二手房，引发市场关注。二问：各地如何实践？
据我们不完全统计，今年以来已有12个市（区）出台房地产以旧换新政策。具体实践可分三类：第一类，旧房收购模式。即由国资平台收购居民二手房，居民获得资金后用于购置指定新房。今年以来已有郑州、无锡、宣城等地落地。但实践中有较多限制：Ø拟出售的旧房大多需要在主城区内，且可上市交易。以郑州为例，需要“为普通商品住房，已取得房产证或不动产权证，且自房屋竣工备案之日起至今不超过15年；二手住房坐落区域为金水区和郑东新区，且位于三环以内；房屋建筑面积不超过120㎡(含)；房屋不存在查封限制状况…”。Ø拟购买的新房，多为指定房源。分两类：第一类，如无锡等多数城市，仅可以购买旧房收购企业旗下的现房。第二类，如郑州，需要为“郑州市房地产服务平台”上展示的、位于主城区范围内的现房，也即，可以选购其他主体开发的新房。Ø旧房收购后，主要用作保障房、人才房。例如郑州“通过国有保障房运营公司收购一部分区域位置、教育等产业配套优越的二手住房，丰富保障性租赁住房供应”；例如海安“收购的‘旧房’将作为人才公寓、征迁安置房、公租房”。
三问：有多大体量？
综合目前已公布政策的城市来看，体量均小：第一，郑州市体量相对较大，2024年计划完成一万套，约占2023年新房销售的6.5%。郑州市提出2024年完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套，其中：1）通过郑州城市发展集团有限公司收购二手住房，促成居民以旧换新，全年计划完成5000套；2）通过市场自行交易实现以旧换新，全年计划完成5000套。据郑州市房管局数据，2023年，郑州市商品房销售15.3万套、二手房销售10.2万套，今年计划完成以旧换新1万套，分别占到2023年新房、二手房销售的6.5%、9.8%。第二，对于其他城市，多在百套级别。1）宣城，通过国资平台收购旧房完成以旧换新（即前述第一种模式），限额100套；2）无锡，通过国资平台收购旧房完成以旧换新，限额200套。3）太仓，通过国资平台收购旧房完成以旧换新，可供置换新房的房源数为603套；4）启东，通过国资平台收购旧房完成以旧换新，可供置换的新房为50套。四问：钱从哪来？
此处主要关注国有平台收购二手房（前述第一种模式）时的资金来源问题，在实践中分两种情景讨论：第一种，国有平台收购旧房后，居民仅能选购该国有平台开发的新房，此时居民仅需补交差价，国有平台不需付出额外现金流，目前多数城市采用的是这一模式，以江苏海安为例，“购房业主拿出手上原有成套住宅房屋，与意向购买的商品房开发项目议价，双方协商约定合理价格并签约，旧房价值开具等额定向房票，用于支付新房首付款，旧房和新房之间的差额由购房者通过自筹、按揭贷款、住房公积金贷款支付后，置换成功。”第二种，国有平台收购旧房后，居民可以选购其他主体开发的新房，那么收购旧房所需资金需要国有平台自筹，从郑州经验看，主要由国有平台向银行贷款。据《郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新:试点工作公告》，“城发安居公司与换房群众参照评估价格进行收购洽谈，洽谈成功则签订《二手住房收购意向协议》。协议签订后，城发安居公司向金融机构申请收购贷款。”五问：影响几何？
从现有信息看：第一，现有政策以地方性、二三线城市为主，尚无全国性政策；第二，从目前公布的信息看，体量较小，除郑州全年完成一万套外，其他城市多为百套级别，对新房销售的直接拉动或较小。第三，房地产以旧换新政策是否有助于将二手房交易热度传导至新房？从现有的三种模式看：Ø1）旧房收购模式下，据中指研究院，“目前一般要求购房者在指定的新房楼盘购买，购房者的选择性受到一定限制，只有项目的区位、价格、配套资源等与购房者目标相契合才能实现‘以旧换新’的目的。除此之外，居民就业、收入预期尚未明显好转，购房者观望情绪重，购买期房较为谨慎等因素也一定程度影响了‘以旧换新’政策效果。”Ø2）优先推介模式，据中指研究院，“主要面临二手房市场调整压力，当前不少城市的二手房挂牌量处于高位，‘以旧换新’购房者即便通过中介优先推介，但若想快速售出二手房，还是需要在价格方面给予一定让步。”Ø3）在税费优惠模式下，该类举措与购房补贴、税费减免等需求侧政策类同。
具体内容详见华创证券研究所4月22日发布的报告《【华创宏观】五问房地产“以旧换新”》。
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20230204-15个关键词看部委新年工作安排
20230131-春节假期哪些政策值得关注？——政策观察双周报第51期
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20230115-地方国资委负责人会议：三年对比，三个变化
20230103-提振信心”有哪些抓手？——政策观察双周报第49期
【年报&半年报系列】20231212-挣脱——2024年展望
20230627-寻找看不见的增长——2023年中期策略报告
20221227-移动靶时代：边开枪，边瞄准——宏观2023年度策略报告
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20210510-登顶后的惆怅——2021年中期策略报告
20201123-2021：归途——年度宏观策略展望
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20181126-来者犹可追--宏观2019年度策略
【投资导航仪系列】
20230815-宏观反诈训练营——千页PPT来袭！
20220815-当宏观可以落地·2022版——16小时千页PPT邀邀约！
20210909-中国政经体系与大类资产配置的指标体系——2021培训系列一
20210910-旧瓶如何出新酒？200页PPT详解中国宏观经济特色分析框架——2021培训系列二
20210911-中美通胀分析框架的共性和差别——2021培训系列三
20210912-流动性之思——2021培训系列四
20210913-财政收支ABC——2021培训系列五
20210914-海外研究的框架：全球数据盲海中的那些“灯”——2021培训系列六法律声明华创证券研究所定位为面向专业投资者的研究团队，本资料仅适用于经认可的专业投资者，仅供在新媒体背景下研究观点的及时交流。华创证券不因任何订阅本资料的行为而将订阅人视为公司的客户。普通投资者若使用本资料，有可能因缺乏解读服务而对报告中的关键假设、评级、目标价等内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失。
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