很久很久，没有见过如此火爆的土拍了。

就在不久前，杭州一口气卖出14宗地，落袋超179.5亿，但这还不是最重要的，因为这座城市在短短半个月内，诞生了5个“板块地王”。

联想到今年春节期间，杭州“六小龙”疯狂刷屏，你很难不把科创和财富，链接在一起。

开发商不是傻子，买家也不是傻子，科创对城市和楼市的重塑，由此可见一斑。

以史为鉴，地段+科创才是王道

如果客观分析，其实杭州六小龙对当地楼市的拉动，并没有想象中那么大。

道理很简单，它们都是初创公司，人数并不多，财富还没有叠加到，足以撼动城市房价的地步。

在这方面，员工人数近20万的阿里才是大哥。

六小龙更多的是：给了这座城市希望和期待，并以榜样的力量，激励成千上万有理想的年轻人，以及有耐心的资本。

一旦他们长大，片区的楼市就不可同日而语。

在房地产历史上，我们见证过不少大厂带飞板块的经典案例，比如松山湖、杭州未来科技城，比如中国台湾新竹——

你可以看到，过去20年里，新竹房价走势平稳；2020年突然暴涨，远超台北市均价。

那一年，全球芯片代工巨头台积电，位于新竹的研发中心破土动工。同年，台积电营收增长25%，创历史新高。

房价暴涨的背后：只要财富在集聚，优质资产就可以持续保升值。

不过，在那个疯狂的年代，泡沫是有的，一些概念被爆炒后，楼价出现回落。

所以现在正确的买房逻辑是：大厂要有，本身的地段也要有；

科技人才要多，但学校、商业、医疗，公园，高品质的服务也不能缺。

琶洲时代来临，真地段价值=资产价值

在这一点上，作为广州科创中心的琶洲，就属于天选之子。

它乃广州大CBD的铁三角之一，与珠江新城，金融城和鱼珠隔江相望；

而且海珠本身就是核心区，学校，商业，文娱各项配套齐全且成熟，不存在几十公里造“飞地”的情况。

所以，琶洲的地段是真地段，不是概念，更不是泡沫。

而琶洲的上限，则不可估量。

一方面，琶洲有阿里、微信、唯品会、科大讯飞等头部大厂带队，前两天，抖音还在琶洲注册了新公司，其华南总部也将落子这里。

大厂的背后，是约3.6万家企业，蓄水养鱼。

当这么多鲤鱼齐跃龙门时，谁说不能出现DS、宇树、强脑、云深处这样的企业呢。

另一方面，琶洲凭借扎实的产业基因，成为广州极少数能够自主生产、并利用大数据的地方。

所以集聚人工智能与数字经济的广东省实验室(广州)、国家超算广州中心也都落户这里，琶洲算法大赛，更是举办了三届。

别忘了，这里还有“顶流窗口”广交会，当新质生产力转化为科创成果，就从这里走向世界。

一水之隔，还有20万师生集聚的“湾区大脑”——广州大学城，持续为琶洲输送高精尖人才。

所以，琶洲不仅是科创高地，是总部经济CBD，更是广深港科技走廊的重要节点。

就连广州给琶洲的配置，也是湾区视角：

通航香港的港澳客运码头，直达白云机场和广州南站的广佛环线；今年下半年，我们更是能从琶洲打“飞的”直航香港澳门！

有这样的地段，这样的科研实力，这样的大厂云集，这样的生活配套和城市界面的，在四大一线城市中，还真找不到对标。

如此特别的琶洲，也演绎了什么叫：地段价值=资产价值。

我们来看几个核心数据：

其一，琶洲诞生过广州年度销冠，甚至全国销冠。

10年前，琶洲标杆保利天悦，开盘三年成交总金额近80亿，妥妥的广州销冠（2013-2015年）。

另一个网红盘琶洲南TOD，2023年更是霸榜全国销量排名No.1，且断层领先于京沪深，可见全国热钱都在往这里冲。

其二，琶洲诞生的广州地王，楼面价7.5万/平，至今无人能破。广州土地价值的天花板，就在琶洲。

其三，近3年全国房价深度调整，但琶洲在售网红盘，价格始终站稳12-13万/平，开盘至今从未降价。

其四，琶洲保利天悦约142平三房，月租能达1.7-2万，反映的是真实居住需求。

你想想，琶洲各个大厂招聘的薪水，头部大厂研发岗，年薪集中在50-100万+，全广州高精尖、高收入的人才，岂不蜂拥聚集在这里。

这不光能撑起租赁市场，更为片区的高端住宅，积蓄强劲的购买力。

从另一个角度看，如果琶洲项目总价可控，月租是可以抵扣月供，减少持有成本。

我们再放眼全国也能看到，2年前的6月盛夏，杭州未来科技城CBD，绿城汀岸辰风里，286套房吸引1389位买家疯抢，开卖2小时售罄。

爆卖的背后，是阿里巴巴总部企业集聚效应，是科创为资产造富！

可以说，琶洲资产的价值，有扎实的科创根基，有广阔的预期未来，它的上限令人充满遐想。

保利琶洲南，一个可遇而不可求的项目

正因如此，很多人看好琶洲资产，也愿意用真金白银去砸琶洲未来。

过去三年，琶洲网签金额达356.2亿元（中指院数据），将天河北、白鹅潭、金融城等市中心一线核心板块，甩在身后，成为广州成交金额TOP1的CBD。

数据的背后，是一条全新的共识：

如果说房地产上一个时代，买房找有钱人聚集的圈子；那么下一个时代，则是锚定科技企业圈。

而琶洲作为广州人工数字经济试验区，政府对琶洲的打造，一直是产业优先，生态优先。

这里有会展公园、有占地约17万平的广州水博苑，还有超过3公里的沿江绿带...你在广州任何一个CBD，都找不到琶洲这么多公园。

政府更是惜土如金，板块宅地一直在严控开发。

过去十几年（2011年至2024年），广州出让了938宗宅地，珠金琶仅有15宗。

琶洲更是只有区区8宗，平均一年不到一块，占比仅为0.9%，堪比沙漠中的一滴水。

只有在去年这个特殊年份，广州政府才一口气在琶洲南放出了三宗地，被保利一举夺下。

这样的机遇，有厚积薄发，水到渠成的因素；但也少不了，在特定时间环境下，政府对行业，对经济的把控和托举，真的可遇而不可求。

虽然今年，广州蓝皮书里，琶洲南释放了三块待拍宅地。可容积率达3.5-4.0，很难打造成低密板楼，产品力会稍欠一点。

相反，保利琶洲南三宗地，不仅面积足够大，远离主干道，位置更安静，一路之隔就是规划学校用地，容积率低至2.5......

这意味着什么？

其一，连片开发，2.5容积率极为稀有

我们统计发现，近5年（2020-2024年），海珠仅出让了4宗，容积率小于2.5宅地，保利琶洲南就独揽3宗，极为稀有。

其2.5的容积率，甚至比豪宅保利天悦（2.8）还要低。

三宗地块抱成一团，连片开发，各组团规划商业、园林、社区功能配套，都有机会实现资源共享。

其总面积达36.3万平，在核心区CBD辐射圈，几乎难得一遇。

二来，与琶洲CBD一河之隔，对面就是会展中心。

这里宛如CBD后花园，眼前是琶洲风华正茂的未来，你能轻松触碰财富机遇；

转身，生活居住与公园、商场、学校无缝对接，巧妙平衡了闹与静的关系。

所以拿地的开发商保利，对这块地格外珍惜。

项目筹备开放期间，保利用城市运营的思维，默默推动周边区域建设：修路，埋高压线，建学校，修商业......

保利配建的商业综合体，就在项目一路之隔，目前已经封顶，涵盖购物中心，酒店，写字楼.....

保利琶洲南与琶洲中区之间的临时桥梁，已经连通了；周边高压线也在拆除，腾出养眼的河岸线，将沿河风光，拉得更漂亮了。

推窗见绿道，散步慢跑、露营遛娃的公园慢生活，未来就在家门口。

这样的项目，很多人仿佛看到了下一个保利天悦。

你不必再等未来，现在就是最好的。

全南板楼设计，市区罕见

更重要的是，在产品打造上，保利琶洲南做到了纯板楼+纯南向+专梯设计，为高阶改善人群量身定制。

作为保利高端系豪宅，我们能看到，外立面运用大面积玻璃幕墙，搭配豪宅标配的铝板，十分高级。

无论是交标还是园林，全部按保利最高水平打磨。全盘采用南北对流纯南板楼设计，北高南低，保证高层视野和南向采光，又能有漂亮的城市天际线。要知道，广州市区纯南向板楼项目，极为稀有！中心四区目前在售新盘超过80个，但纯南板楼项目，仅有5个，而且去化极快。这其中，保利燕语堂悦纯板楼货量，仅有54套；爆卖的保利天瑞也进入尾货阶段，卖一套少一套。所以，当保利琶洲南拿出低密纯南板楼，很多人开始把持不住，中产哪受得了如此诱惑。据悉，项目首开区将推出建面约120/140/190平户型，均为南北对流双阳台四房，全部专梯入户设计，极为纯粹。预测价为8-10万/平，总价门槛在1000万左右。这在琶洲如此硬核地段、硬核产业、硬核配套的加持下，显然是预留了增值空间的。如今项目即将正式亮相，或者，这是你押注广州，享受琶洲的大好机会。