9月19日美联储降息以来，连续的新政对于市场带来了强有利的信心注入，A股爆发，接下来的房地产市场走势如何？
9月新政回顾
1、美联储降息：
将联邦基金利率的目标区间下调50个基点至4.75%-5%，为4年来的首次降息。美联储上一次降息还是在2020年3月，为应对新冠疫情降息1个百分点至0-0.25%。2022年3月以来，美联储启动了一轮近乎史无前例的激进加息，并从2023年7月起将政策利率维持在5.25%-5.5%高位至今。2、 LPR不变：
2024年9月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.35%，5年期以上LPR为3.85%。9月LPR维持不变，大家的期望落空！
3、 取消普宅和非普宅标准：
加快建立符合首都特点的房地产发展新模式；
优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准。
4、 降息，降低二套房首付：
引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。5、 政治局会议风向：
9月26日，中共中央政治局召开会议，会议指出，“要促进房地产市场止跌回稳”，“商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。6、 降息降准
央行宣布，自9月27日起，下调存款准备金率0.5个百分点；公开市场7天期逆回购操作利率，下调0.2个百分点，至1.5%。央行行长潘功胜两日前曾说，预期贷款市场报价利率（LPR）也将随之下行0.2至0.25个百分点。由此，房贷利率亦有望下调。受政策提振，自9月24日以来，A股、H股、中概股、人民币汇率等中国资产全线爆发，强势上涨。
7、 广州南沙区取消限购
在南沙区范围内购买商品住房不再审核购房资格
（ps：北上深限购政策的取消传闻目前还没有确切的消息论证，即使有放松的可能性，大概率是局部放松，全面放开的可能性会比较小。）
政策的影响是什么政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”，以及提出的调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策的方向，政策的力度和态度上是前所未有的，提振经济，解决房地产问题，这前所未有的决心，态度明确肯定接下来将会陆续出现一些落地，政策上出台更多力度更大的利好。所以短期对于市场信心的恢复是有提振效应的。
根据市场成交数据显示，9月第4周（周一到周五）北京全市二手房实时成交量增长20%左右，挂牌量同步增长，从数据来看短期对于房地产市场肯定是利好的，对于整个市场的信心会有一定的积极恢复，短期预计将会带来市场成交量的上涨。同时也要看到新政后市场挂牌量同步增加，表明部分消费者对于未来市场预期依然不乐观，趁政策窗口期积极挂牌出售，市场依然供给远大于需求。
对于房地产市场未来的走势未来预期如何，目前还不是很明确，需要看政策落地的力度、落地的周期，以及消费者的反应，首先是经济增长问题，经济增长才回到房地产市场，才能支撑成交量上涨，解决高库存的问题，一定周期的去化才能带来价格的止跌，但高库存下价格不会上涨。只靠房地产政策很难解决问题，房价跌幅可能会更快且周期更长。
9月市场成交分析
⋙ 1、9月新房豪宅市场供应
当前市场库存压力大，成交量少，市场供应量减少，6-9月豪宅新房只有北京宸园取证，预售证单价12.5万元/㎡，套均总价在2100万左右。
市场供应量的减少一方面市场成交低迷，价格持续下滑，去库存压力大，开发商入市信心不足；另一方面豪宅土地供应减少，可入市项目少，双重原因带来豪宅新房供应减少。
⋙ 2、二手成交量趋势
9月1-28日二手市场成交11553套，预计全月成交量在1.3万套左右，相比上月基本持平。
新政后，9月第四周全市二手实时成交数据来看，上涨大概20%左右，新政短期对于成交量的上涨还是有刺激效果，但新政的热度会不会持续还是未知。成交量的上涨并没有带来市场价格的上涨，在市场高库存下，成交量短期上涨并不能改变供需结构，价格上涨的动力不足。
市场预测
1、基于房价止跌回稳的目标，接下来将会出一系列的利好政策，降息，放松限购等
2、 预计成交量短期将会出现上涨，上涨回稳的趋势将会持续多久，核心在于接下来政策的力度情况
3、 高库存情况下，去化周期长，价格很难上涨，最乐观情况下价格降幅将会有所收窄。
未来一线城市可能性的
新政会有哪些
一线城市有望加大力度优化限购政策：
如北京、上海放开140平米以上大面积段户型限购，降低社保年限至3年、1年。北京五环外，上海外环外，放开限购或降低社保年限等。
从未来政策出台空间来看，最大力度放开限购，对于北上深全面放开限购的可能性会比较小，局部放松限购，确实会为市场带来短期的需求增量，成交量上涨。房价止跌核心是市场供需的平衡，当前豪宅挂牌成交比在30:1，这波流量过去以后，挂牌成交比能降到多少，是否支撑长期的供需平衡，还是短期去化过后，市场依然供给远大于需求，房价下跌的根本问题并不会得到解决。
也就意味着，支撑需求持续增长的核心是——需要经济的高速增长，收入提升，人口红利增长等多因素下才有可能性。
卖房和买房建议
对于业主建议
1、 利用窗口期尽快卖掉
我们认为短期是会带来一波需求入市，建议抓住短期带来的这波流量，把房子卖掉。部分客户对于市场信心有提升，所以需求量会有上涨，对于市场的预期会好一些，需求增长更容易卖掉。
2、不对市场过于乐观从而涨价出售
自去年9月“认房不认贷”新政出台，后续降准降息，降首付，放松限购等利好政策不断，但带来的都是短期成交量的小幅上涨，房价持续下跌，跌幅不断扩大。当前确实从风向上力度可能会更大，但当前供需比太高，去库存需要较长的周期，房价最最乐观未来可能会止跌但预计不会上涨。
3、非优质房产置换优质房产时机
您名下的房产如果属于非优质资产，建议您趁当下做置换，低卖也会低买，当下是非常好的置换时机。把非优质房产（例如位置远、房龄老，品质差等）置换为优质房产（例如核心位置、次新房、高品质等），虽然置换升级不是急迫需求，但因为是置换，所以市场下行意味着低点卖出低点买入，是置换相对好的时机选择，不但居住品质升级了且相对低的价格买入。
对于客户建议
在利好政策刺激下，市场成交量上涨，但出现类似于2015-2016年房价大幅上涨概率非常低，最乐观情况价格可能会降幅收窄，所以不建议恐慌式买房，还是要抓住市场上高性价比房子，选择核心地段、更保值增值的优质资产。
有好的房子要尽快出手，好房子无论在什么市场下都是稀缺抢购产品，核心区域的核心资产可以重点考虑。
调整资产配置比例，一部分配置在房地产，房地产里多少配置在国内一线城市核心地段和核心资产，多少配置在海外房产，要有一个合理的规划，分散风险。
